Rozpoczęcie robót zanim pozwolenie uzyska walor ostateczności nie skutkuje jego uchyleniem

Inwestor uzyskał pozwolenie na budowę i rozpoczął roboty przed uzyskaniem przez decyzję waloru ostateczności oraz w sposób niezgodny z projektem. W oparciu o jakie przepisy organ architektoniczny powinien prowadzić postępowanie? Czy należy uchylić pozwolenie na budowę (jaka jest podstawa prawna)?

Pełna treść komentarza dostępna jest w  programie Serwis Budowlany .


Odpowiedź

Właściwym do działania w takim wypadku jest organ nadzoru budowlanego, który powinien podjąć czynności w oparciu o art. 50-51 ust. 1 pkt 1 lub 2 Prawa budowlanego. W związku z powyższym brak jest podstaw do uchylenia pozwolenia na budowę z tego tylko tytułu, że inwestor przystąpił do prowadzenia robót budowlanych po wydaniu decyzji, ale przed uzyskaniem przez nią waloru ostateczności.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - dalej pr. bud. roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31 pr. bud. Tym samym co wynika z powyższego przepisu inwestor, który rozpoczął budowę na podstawie nieostatecznej decyzji niewątpliwie narusza przepis art. 28 ust. 1 pr. bud. Z tym jednak, że w takiej sytuacji prowadzone przez inwestora prace nie mogą być uznane za samowolę budowlaną w rozumieniu art. 48 pr. bud. Zgodnie bowiem z obowiązującą linią orzeczniczą sądów administracyjnych, rozpoczęcie robót budowlanych na podstawie nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę winno podlegać procedurze określonej wart. 50-51 pr. bud., a zatem w analizowanym wypadku należało rozważyć wydanie postanowienia o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych na podstawie art. 50 ust. 1 pkt 1 lub 2 pr. bud., a następnie decyzji na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 1 albo 2 pr. bud. (zob. wyrok NSA z dnia 19 grudnia 2006 r., 116/06, LEX nr 327825, wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 maja 2006 r., VII SA/Wa 174/06, LEX nr 282999).

Co istotne, w świetle wskazanej procedury nie uchyla się pozwolenia na budowę, lecz przeprowadza się tzw. postępowanie naprawcze (legalizacyjne) w celu doprowadzenia do stanu zgodnego z prawem. Przy czym przez stan zgodny z prawem w rozumieniu wskazanych wyżej przepisów rozumie się stan zgodności m.in. z zatwierdzonym projektem budowlanym lub innymi warunkami pozwolenia na budowę.


Odmiennie natomiast ma się kwestia dotycząca przypadku wykonania robót budowlanych związanych z odstąpieniem przez inwestora od ustaleń i warunków pozwolenia na budowę. Z art. 50 ust. 1 pkt 4 w związku z art. 36a pr. bud. bowiem wynika, że w przypadku zrealizowania obiektu tylko z istotnymi odstępstwami wymagane jest przeprowadzenie postępowania naprawczego na podstawie decyzji wydawanej w oparciu o art. 51 ust. 1 pkt 3 pr. bud. Co istotne wydanie powyższej decyzji stanowi podstawę do uchylenia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej pozwolenia na budowę, o czym stanowi art. 36a ust. 2 pr. bud.

W związku z powyższym należy podkreślić, iżustawa – Prawo budowlane w zależności od zaistniałych okoliczności przewiduje różne tryby naprawcze dla zaistniałej samowoli budowlanej. Z tego względu istotne odstępstwo od ustaleń i warunków pozwolenia na budowę stanowi inny przypadek samowoli budowlanej niż określony w art. 48 ust. 1 lub w art. 49 ust. 1, czy art. 50 ust. 1 pkt 1-3 pr. bud. W konsekwencji ustalenie zaistnienia samowoli budowlanej polegającej na rozpoczęciu budowy przed uzyskaniem ostatecznego pozwolenia na budowę powoduje, iżw takiej sprawie nie może znaleźć zastosowania art. 51 ust. 1 pkt 3 pr. bud., albowiem dotyczy on przypadku gdy inwestor rozpoczął realizacje inwestycji na podstawie ostatecznego pozwolenia na budowę, lecz w toku wykonywania robót budowlanych dokonał istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę.

Na zakończenie powyższego należy dodać, iż organami właściwymi do przeprowadzenia postępowania legalizacyjnego w jednym z powyższych trybów są organy nadzoru budowlanego, nie zaś organy administracji architektoniczno-budowlanej na co sugerowałoby zadane pytanie (zob. art. 83 pr. bud.).

Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany .