Roszczenia z tytułu wzrostu lub spadku wartości nieruchomości - komentarz eksperta

Jeżeli wzwiązku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.

Realizacja roszczeń może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa powyżej, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

Jeśli natomiast w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Jak przewiduje art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości (art. 36 ust. 3 u.p.z.p.), oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 u.p.z.p.) ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Roszczenia odszkodowawcze z tytułu obniżenia wartości nieruchomości można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 u.p.z.p.). Przepis powyższy stosuje się odpowiednio do opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 37 ust. 4 u.p.z.p.).

Na tle powyższej regulacji prawnej w praktyce pojawiło się szereg pytań; ich wyjaśnienia podjęła się judykatura. Poniżej omówione zostaną zagadnienia prawne, które na płaszczyźnie art. 36 i art. 37 u.p.z.p. zdają się budzą najwięcej wątpliwości.

Istota roszczeń
Zacznijmy od poglądów judykatury objaśniających istotę poszczególnych instytucji przewidzianych w art. 36 i art. 37 u.p.z.p. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 listopada 2015 r., sygn. akt IV CSK 97/15 zauważa, że co prawda art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w sposób jednolity definiuje zarówno wzrost, jak i obniżenie wartości nieruchomości spowodowane uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (w pierwszym przypadku na potrzeby określenia wysokości odszkodowania, a w drugim przypadku w celu określenia wysokości opłaty planistycznej należnej gminie), jednak skutki powyższych regulacji są różne, gdyż odmienny jest charakter każdej z instytucji.

Wysokość odszkodowania (art. 36 ust. 3 u.p.z.p.) oraz wysokość opłaty planistycznej (art. 36 ust. 4 u.p.z.p.) ustalana jest w oparciu o te same kryteria – tj. obniżenie lub wzrost wartości nieruchomości, będące obiektywnie uchwyconą różnicą pomiędzy wartością nieruchomości sprzed zmiany planu miejscowego i po jego zmianie. Jednakże opłata planistyczna jest daniną publicznoprawną, której maksymalna wysokość ustalona jest na poziomie 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Jak podkreśla Sąd Najwyższy, przy obliczaniu należnej opłaty planistycznej istotna jest wyłącznie obiektywnie obliczona różnica wartości nieruchomości po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przed jego zmianą. Bez znaczenia jest natomiast cena, jaką faktycznie uzyskano ze sprzedaży nieruchomości. Analogiczny pogląd wyraził już wcześniej Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 20 lipca 2006 r., sygn. akt IV SA/Wa 113/06.

W wyroku tym formułowana jest teza, iż przy określaniu wartości nieruchomości nie ma znaczenia cena, za którą nieruchomość została sprzedana, bowiem nie musi ona odpowiadać rzeczywistej wartości nieruchomości. Opłata planistyczna przewidziana w przepisach u.p.z.p. ustalana jest na podstawie różnicy, o jaką wzrasta wartość nieruchomości na skutek zmiany jej przeznaczenia w planie miejscowym. Różnicę tę obrazuje operat szacunkowy, będący dla organu orzekającego podstawą ustalenia wysokości należnej opłaty, a nie faktycznie uzyskania

Serwis Budowlany Artykuł stanowi fragment komentarza praktycznego, opublikowanego w programie Serwis Budowlany Już dziś wypróbuj funkcjonalności programu. Analizy, komentarze, akty prawne z interpretacjami