RedNet: Program „Rodzina na swoim” bije rekordy popularności

Program preferencyjnych kredytw mieszkaniowych w ramach programu Rodzina na swoim cieszy się coraz większą popularnością. W maju padł bowiem kolejny rekord sprzedaży tych kredytw mieszkaniowych. Kredyt z państwową dopłatą do odsetek jest obecnie jednym z najlepiej sprzedających się produktw bankowych tylko w ciągu ostatniego miesiąca zakup mieszkania sfinansowało w ten sposb blisko 3 tysiące rodzin. O powody tak dużego zainteresowania programem Rodzina na swoim, jak rwnież o jego mankamenty i perspektywy na przyszlość zapytaliśmy eksperta, Celiną Grabowską, kierownika Zespołu Analitykw w firmie redNet Consulting.

Jak wynika z danych Banku Gospodarstwa Krajowego w maju br. udzielono 2858 kredytów z dopłatą na łączną kwotę ponad 511,8 mln zł, co stanowi ponad czterokrotny wzrost w porównaniu do danych z początku roku. 1 lipca nastąpi aktualizacja wskaźników określających maksymalną cenę metra kwadratowego kredytowanego mieszkania. Nowe stawki będą jednak określone tylko dla Gdańska i województwa pomorskiego, w pozostałych województwach zaktualizowane ceny będą obowiązywać od 1 października br.

Kredyt w ramach programu „Rodzina na swoim" jest obecnie dostępny w 9 bankach, które podpisały umowę z BGK. W ciągu najbliższego miesiąca do programu przystąpią kolejne 3 instytucje. O przyczyny tak dużego wzrostu zainteresowania programem „Rodzina na swoim” zapytaliśmy Celinę Grabowską, kierownika Zespołu Analityków w firmie redNet Consulting Sp. z o.o., świadczącej usługi analityczne i doradcze firmom deweloperskim, instytucjom finansowym, bankom oraz prywatnym inwestorom.

Z czego wynika tak duża popularność programu „Rodzina na swoim”?

Celina Grabowska: Rządowy program „Rodzina na swoim” jeszcze do niedawna był praktycznie martwą regulacją. Obowiązujące górne limity ceny mieszkania, które upoważniały do skorzystania z dopłaty były bowiem na tyle niskie w porównaniu do cen ofertowych, że w większości miast bardzo trudno było znaleźć mieszkanie, które spełniałoby warunki cenowe. Wśród pojedynczych mieszkań, które mieściły się w ramach programu dominowały mało atrakcyjne lokale, zwykle położone na obrzeżach miasta.  Widoczny od początku br. wzrost popularności programu wynika przede wszystkim ze wzrostu limitu cen metra kwadratowego mieszkania, przy którego nabyciu można uzyskać dopłatę. Od stycznia zaczęły obowiązywać nowe zasady, zgodnie z którymi do obliczenia wskaźnika cenowego stosuje się współczynnik 1,4, a nie 1,3 jak to było do końca roku 2008 (współczynnik ten jest mnożony przez średni koszt odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w poszczególnych miastach i województwach).

W drugim kwartale doszło do dalszego wzrostu maksymalnych cen mieszkań, których nabywcy mogą skorzystać z kredytu z dopłatą. Tym razem nie wynikało to ze zmiany zasad obliczania tego limitu, tylko ze wzrostu średniego kosztu odtworzenia budynku mieszkalnego ogłaszanego przez odpowiedniego wojewodę. W II kwartale największa zmiana wskaźnika odnotowana została w Poznaniu, gdzie maksymalna cena upoważniająca do uzyskania dopłaty do kredytu wzrosła z poziomu 6 335 zł do 7 224 zł, czyli aż o 889 zł. Duże wzrosty odnotowano również we Wrocławiu i w Łodzi (odpowiednio o 615 zł i 584 zł). Mniejsza zmiana była natomiast widoczna w Warszawie i Katowicach. W Gdańsku wskaźnik nie zmienił się, ale wynika to z innego cyklu publikacji wskaźników przeliczeniowych (w I i III kwartale). Wzrost limitu cenowego w połączeniu ze spadkiem realnych cen mieszkań sprawił, że osoby planujące zakup własnego lokum zaczęły coraz bardziej interesować się programem i możliwością uzyskania dopłaty do zaciąganego kredytu.

Jakie korzyści można odnieść korzystając z tego programu?

Główną zaletą skorzystania z programu „Rodzina na swoim” jest obniżenie kosztu zaciąganego kredytu na nabycie mieszkania. Zgodnie z zasadami programu, Bank Gospodarstwa Krajowego przez osiem lat dopłaca ze środków budżetowych połowę odsetek od kredytu zaciągniętego w złotych (połowa odsetek obliczonych wg stopy referencyjnej, która w II kwartale 2009 roku wynosi 6,82%). Wsparcie to pozwala czasem na znaczne obniżenie wysokości raty kapitałowo-odsetkowej. Znaczna poprawa dostępności mieszkań spełniających warunki programu „Rodzina na Swoim” ma bardzo pozytywny wpływ zarówno na sytuację klientów, jak i deweloperów. Potencjalni nabywcy chcący uzyskać dopłaty do kredytu mogą wybierać spośród szerszego wachlarza mieszkań i to nie tylko tych zlokalizowanych na peryferiach miast, ale również znajdujących się w bardziej centralnych dzielnicach czy też charakteryzujących się wyższym standardem wykonania. Deweloperzy chcąc uatrakcyjnić swoją ofertę i przyciągnąć klientów dużą liczbą mieszkań upoważniających do skorzystania z rządowego programu nie będą już zmuszeni do wprowadzania tak dużych obniżek cen jak to było jeszcze w I kwartale br. Jest to dobry sygnał szczególnie z punktu widzenia płynności sprzedaży na rynku mieszkaniowym w głównych miastach.

Czy program „Rodzina na swoim” ma jakieś mankamenty, które ujawniły się w praktyce?

Głównym mankamentem programu „Rodzina na swoim”, który ujawnił się w ostatnich miesiącach jest próba wykorzystywania programu przez banki do zwiększenia własnych dochodów. Polega to przede wszystkim na naliczaniu klientom zaciągającym tego typu kredyty marży zdecydowanie wyższej od stawek rynkowych. W skrajnych przypadkach zdarza się nawet, że rata kredytu dla osoby chcącej skorzystać z programu może być wyższa niż rata zwykłego kredytu hipotecznego. Zamiast pomóc klientom, państwowa dopłata jest więc często przynajmniej częściowo przejmowana przez bank udzielający kredytu. Liczba instytucji, które zawarły umowę z BGK upoważniającą je do udzielania kredytów z dopłatą jest w dalszym ciągu ograniczona, co zmniejsza konkurencję i ułatwia stosowanie tego typu praktyk. BGK stoi natomiast na stanowisku, że nie ma żadnego wpływu na warunki, na jakich komercyjne banki oferują kredyty z dopłatą.

Innym mankamentem, który ujawnił się w czasie funkcjonowania programu może być też duża rozbieżność pomiędzy wysokością wskaźnika przeliczeniowego a faktycznymi kosztami budowy mieszkań. Problem ten obserwowany jest przede wszystkim w Krakowie. Obowiązujący w tym mieście wskaźnik przeliczeniowy kosztu budowy jest w tym mieście mniejszy niż np. w Łodzi, Bydgoszczy czy Olsztynie. Wynika to z małej staranności deweloperów przy wypełnianiu ankiet dotyczących kosztów budowy. Po konsultacjach z wojewodą działające na tym rynku firmy zobowiązały się do bardziej rzetelnego wypełniania formularzy, co powinno przyczynić się do wzrostu odetka mieszkań kwalifikujących się do programu. Obecnie w Krakowie występuje bowiem najgorsza dostępność do rządowego programu. Osoby chcące skorzystać z dopłaty mogą wybierać w tym mieście z grupy stanowiącej zaledwie 5% oferty nowych mieszkań dostępnych na rynku, podczas gdy w innych głównych miastach przekracza on poziom 20%, czy nawet 40%.

Jak będzie się kształtować zainteresowanie odbiorców tego programu: czy wzrośnie w najbliższym czasie, czy osłabnie, czy też się ustabilizuje?

Zainteresowanie programem „Rodzina na swoim” w najbliższych miesiącach będzie jeszcze wzrastać, w dłuższym horyzoncie czasowym prawdopodobny jest natomiast spadek jego popularności. Wpływ na zainteresowanie odbiorców programem „Rodzina na swoim” będzie wywierało kilka czynników. Zwiększenie liczby banków, które mogą udzielać kredytów z dopłatą może wprowadzić element większej konkurencyjności, a przez to obniżyć poziom marży naliczanej przy udzielaniu tego typu kredytu. W takiej sytuacji może dojść do wzrostu zainteresowanie programem. Z programu „Rodzina na swoim” można skorzystać w przypadku nabywania mieszkania o powierzchni nie większej niż 75 mkw. lub domu o metrażu poniżej 140 mkw. Obecnie podaż takich lokali jest jeszcze duża, na rynku sprzedają się natomiast przede wszystkim małe mieszkania dwu- i trzypokojowe. W związku z widocznym obecnie wstrzymywaniem się deweloperów z realizacją nowych projektów mieszkaniowych oraz wyprzedawaniem się przede wszystkim mniejszych mieszkań można się spodziewać, że w ofercie zaczną dominować przede wszystkim duże lokale, które nie uprawniają do skorzystania z programu. Ograniczony wybór atrakcyjnych mieszkań o powierzchni poniżej 75 mkw. może w dłuższym horyzoncie przełożyć się na mniejsze zainteresowanie programem.

Należy się też liczyć z tym, że również pod względem cen mieszkań wybór lokali uprawniających do skorzystania z programu może zostać ograniczony. Choć koszty budowy w rzeczywistości od paru miesięcy spadają, to do obliczania brany jest wskaźnik bazujący na koszcie zakończonych budów, czyli w obecnej sytuacji takich, które były jeszcze realizowane w oparciu o dużo droższe kontrakty i wyższe ceny materiałów budowlanych. W związku ze spadającym kosztem budowy z czasem zmniejszeniu wskaźnik przeliczeniowy będzie ulegał spadkowi, co spowoduje mniejszy udział mieszkań spełniających wymogi programu w dostępnej ofercie. Osoby, które są zdecydowane na skorzystanie z dopłaty w ramach „Rodziny na swoim” nie powinny więc zbyt długo zwlekać z dokonaniem transakcji, tak aby zdążyć przed podwyższeniem wskaźnika przeliczeniowego obowiązującego w danym mieście.