Publiczny zasób mieszkaniowy: wynajmujący zobowiązany do wymiany grzejników

Kto ponosi koszty wymiany zaworów termostatycznych na grzejnikach centralnego ogrzewania w budynku mieszkalnym wielorodzinnym - właściciel budynku, czy poszczególni najemcy mieszkań?

Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .

Odpowiedź

W lokalach wchodzących w skład publicznych zasobów mieszkaniowych, to wynajmujący jest zobowiązany do wymiany wewnętrznej instalacji centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami. Do wewnętrznej instalacji c.o. należy niewątpliwie zaliczyć również wymianę zaworów termostatycznych znajdujących się na grzejnikach. Jeżeli natomiast budynek jest własnością osoby prywatnej, w pierwszej kolejności należy spojrzeć do łączącej strony umowy najmu. W razie braku odpowiednich uregulowań, w tym zakresie znajdzie zastosowanie powołany wyżej art. 662 § 2 k.c., a zatem wymiana zaworów również nie będzie obciążała najemcy.

Uzasadnienie

W myśl art. 662 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 121) – dalej k.c., najemcę obciążają jedynie drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy. Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Wskazana norma ma charakter normy względnie obowiązującej, stąd też strony w granicach przysługującej im swobody kontraktowania (art. 3531 k.c.) mogą ujętą w nich materię uregulować w odmienny sposób, co wprost wynika z treści art. 676 k.c.

Zgodnie natomiast z art. 6b ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) – dalej u.o.p.l., najemcę obciąża naprawa i konserwacja:
1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2) okien i drzwi;
3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
@page_break@


7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

W myśl art. 6a ust. 1 i 3 u.o.p.l., wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

Do obowiązków wynajmującego należy m.in. dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Trzeba mieć też na uwadze, iż zasady określone w art. 662 § 2 k.c. nie mają zastosowania do najmu lokali wchodzących w skład publicznych zasobów mieszkaniowych w rozumieniu przepisów u.o.p.l., gdyż w odniesieniu do takich lokali stosuje się do obowiązków najemcy i wynajmującego przepisy art. 6a i 6b – por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 29 sierpnia 2012 r., I ACa 429/12, publ. LEX nr 1220621.

Jak wynika z powyższego, w lokalach wchodzących w skład publicznych zasobów mieszkaniowych, to wynajmujący jest zobowiązany do wymiany wewnętrznej instalacji centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami. Do wewnętrznej instalacji c.o. należy niewątpliwie zaliczyć również wymianę zaworów termostatycznych znajdujących się na grzejnikach. Jeżeli natomiast budynek jest własnością osoby prywatnej, w pierwszej kolejności należy spojrzeć do łączącej strony umowy najmu. W razie braku odpowiednich uregulowań, w tym zakresie znajdzie zastosowanie powołany wyżej art. 662 § 2 k.c., a zatem wymiana zaworów również nie będzie obciążała najemcy.

Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .