Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .

Od frontu budynku biurowo-mieszkalnego przebiega główna ulica i znajduje się parking ogólnodostępny, z prawej strony usytuowany jest warsztat samochodowy sąsiada, z lewej działka niezabudowana należąca do miasta.

Przez kilka lat była ta miejska działka dzierżawiona na parking sąsiedniego warsztatu samochodowego, jednak od kilkunastu miesięcy trwa procedura przygotowania jej do sprzedania. Na terenie sąsiedniej działki, za porozumieniem z osobą, która ją dzierżawiła od miasta, wykonano dojście piesze do budynku biurowo-mieszkalnego.

Jest to pas chodnika o szerokości 1,5 m, na długości boku budynku tj. ~ 20m. Zarządca tego budynku dowiedział się w urzędzie miasta, że w momencie sprzedaży tej nieruchomości ta służebność (nieformalna) zostanie zlikwidowana. Jeśli to się stanie, to jedyne dojście do budynku będzie poprzez drogę pomiędzy pozostałymi nieruchomościami - od strony wewnętrznej zarządzanego terenu. Jest to znacznie dłuższa i trudniejsza droga do budynku, w dodatku często jest zastawiana przez samochody i przejście takie bywa karkołomnym zadaniem.

Zarządca budynku jest pewien, że brak tego połączenia pieszego obniży wartość wynajmowanych lokali, a może nawet utraci obecnych najemców, których pracownicy i klienci korzystają wyłącznie z tego właśnie przejścia. Ponadto, przejście to jest także jedyną drogą ewakuacyjną. W przypadku, gdy droga wewnętrzna między budynkami zostanie zatamowana lub tam właśnie pojawi się pożar.


Czy na obecnym etapie przygotowawczym do przetargu, zarządca może wystąpić do miasta o formalne ustalenie służebności przejścia na tym odcinku lub wykupić (zażądać wykupu) od miasta tego fragmentu terenu (około 30 m2)?

Ewentualnie jakie inne kroki można poczynić, aby zagwarantować stały dostęp do przejścia pieszego?

Odpowiedź
W zaistniałej sytuacji, Pytający powinien wystąpić do gminy z wnioskiem o ustanowienie służebności drogi koniecznej, a w razie braku zgody ze strony gminy – do sądu. Okoliczność, iż nieruchomość jest przygotowywana do zbycia nie stoi temu na przeszkodzie.

Uzasadnienie
Z art. 145 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 121) – dalej k.c. wynika możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej. Droga jest konieczna, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. W powołanym przepisie chodzi o prawną gwarancję dostępu nieruchomości do drogi publicznej lub należących do niej budynków gospodarskich (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 kwietnia 2000 r., II CKN 257/00, LEX nr 52618; orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2004 r., II CK 233/04, Biul. SN 2005, nr 11, s. 47). Roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej przysługuje zarówno w braku dostępu do drogi publicznej lub zabudowań gospodarskich, jak też w przypadku, gdy istniejący dostęp jest "nieodpowiedni" (tj. wystarczający).

Oczywiście zaspokojenie ww. roszczenia może nastąpić w trybie umownym, gdzie na żądanie właściciela nieruchomości izolowanej właściciel obciążonej nieruchomości sąsiedniej wyraża zgodę na złożenie oświadczenia woli o ustanowieniu służebności. Wówczas, treść umowy (oświadczenia o ustanowieniu służebności) powinna wyrażać wolę ustanowienia służebności drogi koniecznej przez właściciela nieruchomości obciążonej, określać jej treść (sposób korzystania), przebieg (trasę) drogi koniecznej oraz wysokość wynagrodzenia należnego z tego tytułu właścicielowi nieruchomości obciążonej. Ponadto, powinna zawierać wniosek o dokonanie wpisu ustanowionej służebności w dziale III księgi wieczystej założonej dla nieruchomości obciążonej i w dziale I (Sp) księgi wieczystej nieruchomości władnącej. W razie braku zgody na ustanowienie służebności drogi koniecznej powyższe nastąpi w trybie sądowym na mocy postanowienia (tryb nieprocesowy).

W niniejszym przypadku okoliczność, iż nieruchomość jest przygotowywana do zbycia nie stoi na przeszkodzie by Pytający wystąpił do gminy z wnioskiem o ustanowienie ww. służebności drogi koniecznej, a razie braku zgody ze strony gminy – do sądu. Jeśli chodzi o wykup działki od gminy, trzeba mieć na uwadze, iż zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) – dalej u.g.n., nieruchomości będące własnością jednostki samorządu terytorialnego co do zasady są zbywane w drodze przetargu. Co prawda, art. 37 u.g.n. wprowadza wyjątki od powyższego i w ust. 2 pkt 6 stanowi, iż tryb bezprzetargowy można zastosować w przypadku, gdy przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, niemniej jednak wprowadza warunek, iż jest to możliwe tylko wówczas, jeżeli ww. nieruchomość lub jej części nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości. W niniejszym przypadku taka sytuacja jednakże nie zachodzi. Nie zostaje tutaj bowiem spełniony warunek, iż zbywana bez przetargu nieruchomość lub jej część nie może zostać zagospodarowana jako odrębna nieruchomość.


Poza tym, niezgodne z intencją ustawodawcy byłoby dokonywanie podziału nieruchomości nadającej się do zagospodarowania po to, by jej część (już jako samodzielnie nienadającą się do zagospodarowania) zbyć na poprawę zagospodarowania nieruchomości sąsiedniej – por. Ewa Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 37 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stan prawny: 28 lutego 2013 r. Stąd też, w niniejszym przypadku wykup części nieruchomości od gminy przez Pytającego nie wchodzi w grę.

Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .