Jak należy przekształcić prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w sytuacji, gdy osoba, która zgodnie z aktem notarialnym podpisanym w 1984 r., uiściła jednorazową opłatę za cały okres użytkowania wieczystego tj. za 99 lat?
W obowiązującej ustawie nie ma mowy o takich osobach.
Czy osoby te będą musiały płacić jeszcze za przekształcenie?
Uiszczenie z góry opłaty za cały okres użytkowania wieczystego nie zwalnia użytkownika wieczystego z opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Zgodnie bowiem z regulującą tą problematykę ustawą z dnia 29 lipca 2005 r., użytkownik wieczysty obowiązany jest uiścić dotychczasowemu właścicielowi opłatę z tytułu przekształcenia, a zwolnione z tego obowiązku są jedynie podmioty wskazane w art. 5 ustawy. Tak więc osoba, która w latach 80. wniosła opłatę za cały okres użytkowania wieczystego nie jest na mocy ustawy zwolniona z opłaty za przekształcenie. Należy jednak pamiętać, że przepisy ustawy dają możliwość udzielenia bonifikaty z tytułu przekształcenia. W praktyce w wielu gminach obowiązują uchwały przyznające osobom, które wniosły opłatę z góry w pełnej wysokości, nawet 99% bonifikatę od opłaty z tytułu przekształcenia.
Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w art. 1 ust. 1 stanowi, że osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności.
Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia. W świetle art. 4 ust. 3 opłatę z tytułu przekształcenia rozkłada się, na wniosek użytkownika wieczystego, na raty, na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat, chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat. Nieuiszczona część opłaty rozłożonej na raty podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski.
W świetle art. 3 ust. 1 omawianej ustawy, decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje starosta - w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne, bądź też wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa - odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. Wysokość opłaty ustalana jest właśnie w tej decyzji o przekształceniu.
Jak stanowi art. 4 ust. 7 omawianej ustawy, organ właściwy do wydania decyzji może udzielić bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia, przy czym w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa niezbędne jest uzyskanie zgody wojewody, a w odniesieniu do nieruchomości należących do jednostek samorządu terytorialnego - zgody właściwej rady lub sejmiku. W praktyce przepis ten jest częstokroć wykorzystywany jako podstawa do ustalenia bardzo preferencyjnych stawek bonifikaty między innymi dla osób, które nabywając prawo użytkowania wieczystego wniosły z góry opłatę za cały okres użytkowania wieczystego. W niektórych gminach bonifikata ta sięga nawet 95-99%. Warto więc rozważyć możliwość powzięcia uchwały, która stwarzałaby uprzywilejowaną pozycję dla tych kategorii użytkowników wieczystych.
Uwagi
Odpłatność prawa użytkowania wieczystego wynika z art. 238 kodeksu cywilnego oraz z art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 238 kodeksu cywilnego użytkownik wieczysty uiszcza przez czas trwania tego prawa opłatę roczną. Uzupełnieniem tego przepisu jest art. 71 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
A zatem obecnie obowiązujące normy prawne nie przewidują możliwości uiszczenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego za cały czas trwania tego prawa. Użytkownicy są więc obecnie obowiązani do uiszczania opłat rocznych - ustalanych według stawki procentowej od ceny nieruchomości - w terminie do dnia 31 marca każdego roku. Sytuacja, o której mowa w przedmiotowym pytaniu, była jednak możliwa na podstawie nieobowiązującej już ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Osoby, które nabyły użytkowanie wieczyste na podstawie tej ustawy są zatem zwolnione z obowiązku uiszczania opłat rocznych, natomiast fakt ten nie ma wpływu na uchylenie obowiązku uiszczenia opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.
Do ustalenia wysokości opłaty za przekształcenie stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 67 ust. 1, art. 68 ust. 1, art. 69 oraz art. 70 ust. 2-4 ustawy. Jak stanowi art. 67 ust. 1 ustawy, cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Wskazane powyżej przepisy stosuje się odpowiednio, co w przypadku art. 67 ust. 1 ustawy oznacza, że chodzi nie o ustalenie ceny nieruchomości, lecz o ustalenie wartości nieruchomości w celu ustalenia opłaty za przekształcenie.
W obowiązującej ustawie nie ma mowy o takich osobach.
Czy osoby te będą musiały płacić jeszcze za przekształcenie?
Uiszczenie z góry opłaty za cały okres użytkowania wieczystego nie zwalnia użytkownika wieczystego z opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Zgodnie bowiem z regulującą tą problematykę ustawą z dnia 29 lipca 2005 r., użytkownik wieczysty obowiązany jest uiścić dotychczasowemu właścicielowi opłatę z tytułu przekształcenia, a zwolnione z tego obowiązku są jedynie podmioty wskazane w art. 5 ustawy. Tak więc osoba, która w latach 80. wniosła opłatę za cały okres użytkowania wieczystego nie jest na mocy ustawy zwolniona z opłaty za przekształcenie. Należy jednak pamiętać, że przepisy ustawy dają możliwość udzielenia bonifikaty z tytułu przekształcenia. W praktyce w wielu gminach obowiązują uchwały przyznające osobom, które wniosły opłatę z góry w pełnej wysokości, nawet 99% bonifikatę od opłaty z tytułu przekształcenia.
Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w art. 1 ust. 1 stanowi, że osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności.
Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia. W świetle art. 4 ust. 3 opłatę z tytułu przekształcenia rozkłada się, na wniosek użytkownika wieczystego, na raty, na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat, chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat. Nieuiszczona część opłaty rozłożonej na raty podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski.
W świetle art. 3 ust. 1 omawianej ustawy, decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje starosta - w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne, bądź też wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa - odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. Wysokość opłaty ustalana jest właśnie w tej decyzji o przekształceniu.
Jak stanowi art. 4 ust. 7 omawianej ustawy, organ właściwy do wydania decyzji może udzielić bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia, przy czym w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa niezbędne jest uzyskanie zgody wojewody, a w odniesieniu do nieruchomości należących do jednostek samorządu terytorialnego - zgody właściwej rady lub sejmiku. W praktyce przepis ten jest częstokroć wykorzystywany jako podstawa do ustalenia bardzo preferencyjnych stawek bonifikaty między innymi dla osób, które nabywając prawo użytkowania wieczystego wniosły z góry opłatę za cały okres użytkowania wieczystego. W niektórych gminach bonifikata ta sięga nawet 95-99%. Warto więc rozważyć możliwość powzięcia uchwały, która stwarzałaby uprzywilejowaną pozycję dla tych kategorii użytkowników wieczystych.
Uwagi
Odpłatność prawa użytkowania wieczystego wynika z art. 238 kodeksu cywilnego oraz z art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 238 kodeksu cywilnego użytkownik wieczysty uiszcza przez czas trwania tego prawa opłatę roczną. Uzupełnieniem tego przepisu jest art. 71 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
A zatem obecnie obowiązujące normy prawne nie przewidują możliwości uiszczenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego za cały czas trwania tego prawa. Użytkownicy są więc obecnie obowiązani do uiszczania opłat rocznych - ustalanych według stawki procentowej od ceny nieruchomości - w terminie do dnia 31 marca każdego roku. Sytuacja, o której mowa w przedmiotowym pytaniu, była jednak możliwa na podstawie nieobowiązującej już ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Osoby, które nabyły użytkowanie wieczyste na podstawie tej ustawy są zatem zwolnione z obowiązku uiszczania opłat rocznych, natomiast fakt ten nie ma wpływu na uchylenie obowiązku uiszczenia opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.
Do ustalenia wysokości opłaty za przekształcenie stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 67 ust. 1, art. 68 ust. 1, art. 69 oraz art. 70 ust. 2-4 ustawy. Jak stanowi art. 67 ust. 1 ustawy, cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Wskazane powyżej przepisy stosuje się odpowiednio, co w przypadku art. 67 ust. 1 ustawy oznacza, że chodzi nie o ustalenie ceny nieruchomości, lecz o ustalenie wartości nieruchomości w celu ustalenia opłaty za przekształcenie.