Przekroczenie ustawowych parametrów przy budowie altan na terenie rodzinnych ogrodów działkowych może skutkować rozbiórką

Przekroczenie parametrów przewidzianych w art. 29 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) dalej pr. bud., w odniesieniu do budowy altan i budynków gospodarczych na terenie rodzinnych ogrodów działkowych, obliguje organ nadzoru budowlanego do zastosowania procedury przewidzianej w art. 48 pr. bud., zgodnie z którą nakaz rozbiórki może być orzeczony tylko wtedy, gdy nie jest możliwe doprowadzenie obiektu lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 4 i art. 30 ust. 1 pr. bud. budowa altan i obiektów gospodarczych na działkach w rodzinnych ogrodach działkowych nie wymaga uzyskania pozwolenia ani zgłoszenia przy zachowaniu odpowiednich parametrów.

Jaką formę prawną powinien mieć teren, aby można było mówić o "rodzinnych ogrodach działkowych"?

Czy wybudowanie budynku przekraczającego narzucone parametry wiązać się będzie z bezwarunkową rozbiórką, czy ewentualną legalizacją budynku, na który wymagane byłoby pozwolenie na budowę?

Czy remont lub przebudowa altany na rodzinnych ogródkach działkowych wymaga zgłoszenia lub pozwolenia na budowę?

Artykuł 29 ust. 1 pr. bud. zwalnia z obowiązku zgłaszania budowy nowej altany. Powstaje w ten sposób obiekt budowlany. Prowadzenie robót remontowych związanych z obiektem budowlanym wymaga zgłoszenia (art. 29 ust. 2 pkt 1), natomiast przebudowa obiektu budowlanego wymaga pozwolenia na budowę. Artykuł 28 nie precyzuje, że pozwolenie to jest wymagane jedynie dla obiektów, na wzniesienie których wymagane jest pozwolenie na budowę.

Odpowiedź

Przekroczenie parametrów przewidzianych w art. 29 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) – dalej pr. bud., w odniesieniu do budowy altan i budynków gospodarczych na terenie rodzinnych ogrodów działkowych, obliguje organ nadzoru budowlanego do zastosowania procedury przewidzianej w art. 48 pr. bud., zgodnie z którą nakaz rozbiórki może być orzeczony tylko wtedy, gdy nie jest możliwe doprowadzenie obiektu lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

Uzasadnienie

W obecnym stanie prawnym, stosownie do art. 9 ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz. U. Nr 169, poz. 1419 z późn. zm.) - dalej u.r.o.d., rodzinne ogrody działkowe zakładane są na gruntach będących własnością Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego oraz Polskiego Związku Działkowców, przy czym zgodnie z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 11 lipca 2012 r., Sygn. akt K 8/10 (Dz. U. z 2012, poz. 837) artykuł ten w zakresie, w jakim wśród innych niż Skarb Państwa i samorząd terytorialny podmiotów będących właścicielami gruntów, na których mogą być zakładane rodzinne ogrody działkowe wymienia tylko jedną organizację zrzeszającą działkowców, jako niezgodny z Konstytucją Rzeczypospolitej Polskiej traci moc obowiązującą z upływem 18 miesięcy od dnia ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej, tj. od dnia 20 lipca 2012 r.

Generalnie w myśl art. 28 ust. 1 pr. bud. wszelkie roboty budowlane, przez które stosownie do art. 3 pkt 7 pr. bud., należy rozumieć przede wszystkim budowę obiektu, ale także jego przebudowę, montaż, remont i rozbiórkę, mogą być rozpoczęte jedynie na podstawie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę. Wyjątki od tego obowiązku wyszczególnione zostały w art. 29 pr. bud., który zawiera katalog obiektów i robót budowlanych zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Stanowi on formę listy zamkniętej, co do której niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej. Czyli unormowanie art. 29 ust. 1 pkt 4 w związku z art. 30 ust. 1 pkt 1 pr. bud., oznacza wyłączenie ingerencji organów nadzoru budowlanego, tylko w przypadku budowy określonych w tym artykule obiektów, o ile obiekty te spełniają podane w nim warunki tzn. są wznoszone na gruncie rodzinnego ogrodu działkowego, ich wysokość przy dachu stromym nie przekracza 5 m, przy płaskim 4 m, zaś powierzchnia zabudowy wynosi do 25 m2 w miastach oraz do 35 m2 poza miastem. Natomiast przekroczenie powyższych parametrów przesądza o konieczności uzyskania przez inwestora decyzji pozwolenia na budowę, a w przypadku już wybudowanego obiektu stanowi o obowiązku wszczęcia przez organ nadzoru budowlanego, postępowania legalizacyjnego z zastosowaniem art. 48–49 pr. bud.

Jak wykazano powyżej, również remont i przebudowa, rozumiane jako roboty budowlane, zgodnie z art. 28 pr. bud. wymagają co do zasady uzyskania ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę. Z tych dwóch rodzajów robót budowlanych tylko wykonanie remontu, którego definicję zawiera art. 3 pkt 8 pr. bud., podlega uproszczonej formie reglamentacji robót budowlanych, jaką jest zgłoszenie organowi administracji architektoniczno-budowlanej (art. 29 ust. 2 pkt 1 w związku z art. 30 ust. 1 pkt 2 pr. bud.). Oznacza to, że roboty budowlane kwalifikowane, zgodnie z art. 3 pkt 7a pr. bud., jako przebudowa, nie zostały zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, nawet wtedy gdy dotyczą obiektu zlokalizowanego na terenie rodzinnego ogrodu działkowego.