Przedawnienie uniemożliwia pociągnięcie zarządcy do odpowiedzialności

Czy zarządca nieruchomości miał obowiązek zorganizowania stosownego przeglądu gwarancyjnego, o którym sam wspominał i czy ponosi odpowiedzialność za jego nie zorganizowanie, w wyniku czego upłynął termin rękojmi firmy budowlano-deweloperskiej?

Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .

Pytanie
Zarządca nieruchomości (budynek wielorodzinny) a przegląd gwarancyjny budynku. W maju 1999 r. nabywca kupił lokal mieszkalny od firmy budowlano-deweloperskiej. Po wprowadzeniu się do lokalu stwierdził kilka istotnych wad technicznych w jego wykonaniu. W międzyczasie deweloper ustanowił zarząd nad nieruchomością. Nabywca zgłosił ustnie swoje zastrzeżenia zarządcy, ten poradził mu wstrzymać się ze zgłaszaniem uwag do przeglądu technicznego nieruchomości, który miał nastąpić niebawem. Niestety, przegląd mieszkania nie odbył się nigdy. Nabywca nie podnosił do tej pory tej kwestii z powodu powiązań rodzinnych wiążących go z firmą, od której kupił lokal (wady były na tyle poważne i dotyczyły wszystkich mieszkań, że konieczność ich usunięcia stworzyłaby olbrzymi problem firmie budowlano-deweloperskiej). Teraz jednak, widząc jak postępuje wybrany wówczas zarządca nieruchomości (firma-córka wspomnianej firmy budowlano-deweloperskiej) chciałby wrócić do tematu, podnosząc brak przeglądu gwarancyjnego swojego lokalu.
Czy istnieją ku temu jakieś instrumenty prawne?
Czy zarządca nieruchomości miał w roku 1999 i następnych obowiązek zorganizowania stosownego przeglądu gwarancyjnego, o którym sam wspominał i czy ponosi odpowiedzialność za jego nie zorganizowanie, w wyniku czego upłynął termin rękojmi firmy budowlano-deweloperskiej?

Odpowiedź
Trudno jednoznacznie wypowiedzieć się, nie znając treści umowy o zarządzanie, czy zarządca był osobą odpowiedzialną za dokonanie przeglądu gwarancyjnego. Jak wynika jednak z przedstawionego stanu faktycznego sytuacja dotyczy przeglądu gwarancyjnego lokalu, który został zakupiony w roku 1999 r. Stwierdzić więc należy, iż na dzień dzisiejszy brak jest możliwości pociągnięcia zarządcy do odpowiedzialności zawodowej z tytułu niedochowania obowiązków związanych z dokonaniem przeglądów okresowych z uwagi na przedawnienie.

Uzasadnienie
Zgodnie z pierwotnym brzmieniem art. 184 i 185 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - dalej u.g.n. zarządzanie nieruchomościami było działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców na zasadach określonych w tej ustawie i polegało na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie nie pogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynikał z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością. Zarządca działający na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością działa w imieniu własnym lub w imieniu drugiej strony umowy w zależności od sprawy, której dotyczy działanie (w tym w szczególności od tego, czy działania dotyczą spraw mieszczących się w granicach zwykłego zarządu nieruchomością, czy zakres ten przekraczają), lub w zależności od postanowień umowy, ale zawsze na rzecz drugiej strony umowy o zarządzanie nieruchomością – właściciela lub współwłaścicieli nieruchomości albo innych osób mających prawa do nieruchomości. Działa przy tym w takim zakresie, jaki został określony umową. Dlatego kwestie związane z zakresem działania upoważnień zarządcy powinny zostać doprecyzowane w umowie. Zakres obowiązków i uprawnień zarządcy działającego na podstawie takiej umowy nie wynika bowiem wprost z przepisów. Niemniej jednak, w świetle art. 61-70 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane – dalej pr. bud., na właścicielu lub na zarządcy spoczywają obowiązki w zakresie m.in: kontrolowania stanu obiektów budowlanych, w tym przeprowadzania przewidzianych w prawie budowlanym okresowych kontroli stanu technicznego budynków, budowli i urządzeń technicznych. Obowiązek dokonania kontroli rocznych może wynikać z postanowień umownych zawartych miedzy stronami, przyjmując formę – jak to ma miejsce w niniejszym stanie faktycznym – tzw. przeglądów gwarancyjnych przeprowadzanych raz do roku, w okresie trwania gwarancji lub rękojmi, przez wykonawcę budynku, na wniosek i przy obecności właściciela bądź zarządcy nieruchomości.
Trzeba mieć na uwadze, iż przepisy prawa budowlanego, nakładając ww. obowiązki na właściciela lub zarządcę, nie precyzują, w jakich okolicznościach ma je wykonywać właściciel, a kiedy zarządca nieruchomości. Obowiązki te dotyczą obiektów budowlanych, a nie nieruchomości, jednakże muszą być wykonywane w każdej nieruchomości, w której skład wchodzi jakikolwiek obiekt budowlany. Skoro więc zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej z jej właścicielem, to strony mogą w takiej umowie różnie ustalić zakres obowiązków i uprawnień zarządcy. Obowiązki te zatem mogą, w zależności od woli umawiających się stron, obciążać albo właściciela, albo zarządcę nieruchomości. Trudno więc, jednoznacznie wypowiedzieć się, nie znając treści umowy o zarządzanie, czy zarządca był osobą odpowiedzialną za dokonanie przeglądu gwarancyjnego. Zakładając, że tak było, trzeba mieć na uwadze nieobowiązujący już (od 1 stycznia 2014 r.) przepis art. 186 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym zarządca, przy wykonywaniu działalności zawodowej zobowiązany był stosować przepisy prawa i standardy zawodowe, kierować się zasadami etyki zawodowej i wykonywać czynności ze szczególną starannością, właściwą dla ich zawodowego charakteru. Zarządca nie wypełniający swoich obowiązków podlegał odpowiedzialności zawodowej, z tym, że nie można było wszcząć postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, jeżeli do dnia otrzymania przez ministra właściwego do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa informacji o zaistnieniu okoliczności mogących stanowić podstawę odpowiedzialności zawodowej upłynęły 3 lata, licząc od dnia zaistnienia tych okoliczności.
Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego sytuacja dotyczy przeglądu gwarancyjnego lokalu, który został zakupiony w roku 1999 r. Stwierdzić więc należy, iż na dzień dzisiejszy brak jest możliwości pociągnięcia zarządcy do odpowiedzialności zawodowej z tytułu niedochowania obowiązków związanych z dokonaniem przeglądów okresowych z uwagi na przedawnienie.

Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .