Zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego, przez zmianę sposobu użytkowania należy rozumieć odjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

 

 

Zmiana sposobu użytkowania nie zawsze musi wiązać się z ingerencją w konstrukcję obiektu budowlanego. Ocena zmiany sposobu użytkowania obiektu sprowadzać się powinna do ustalenia, czy i w jakim stopniu podjęcie w obiekcie budowlanym działalności powoduje zmianę stawianych obiektowi wymagań odnoszących się do jego uciążliwości i bezpieczeństwa użytkowania. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego rozumieć zatem należy wszelkie działania lub zaniechania zmieniające dotychczasowy sposób korzystania z obiektu oraz wpływające na jego przeznaczenie, warunki techniczno-budowlane lub otoczenie. Chodzi zatem o działalność, która - niezależnie od zmiany przeznaczenia obiektu budowlanego - prowadzi do zmiany wewnętrznych lub zewnętrznych warunków korzystania z tego obiektu (zob. wyrok WSA w Olsztynie z 20.02.2020 r., II SA/Ol 6/20, LEX nr 2958372).

Czytaj w LEX: Działalność gospodarcza prowadzona w mieszkaniu - KOMENTARZ PRAKTYCZNY >>>

Czytaj w LEX: Opodatkowanie podatkiem od nieruchomości budynków i lokali związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej >>>

W orzecznictwie wskazuje się nawet, że zmiana funkcji lokalu z mieszkalnej na niemieszkalną lub dodanie do funkcji mieszkalnej jakiejkolwiek funkcji usługowej oznacza zmianę sposobu użytkowania nieruchomości (wyrok WSA w Olsztynie z 22.02.2022 r., II SA/Ol 830/21, LEX nr 3320969). Jeśli do takiej zmiany ma dojść to konieczne jest dokonanie zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Warto zaznaczyć, że z przepisów jasno wynika, że dokonanie zgłoszenia po zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje skutków prawnych.

Sprawdź w LEX: II SA/Bd 610/17, Przesłanki kwalifikacji czynności jako remontu. Różnice między przebudową a remontem. Linia energetyczna jako obiekt budowlany. Kwalifikacja robót budowlanych dotyczących obiektu liniowego - Wyrok >

 

Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania

W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Co ważne, zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego należy oceniać w porównaniu ze sposobem użytkowania tego obiektu określonego w pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniu, bądź w późniejszych zezwoleniach na zmianę sposobu użytkowania.

Sprawdź PROCEDURĘ w LEX: Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego >>>

Wśród wymaganych załączników zgłoszenia jest zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Podkreślić należy, że właściwy organ ma obowiązek wydać zaświadczenie o zgodności zmiany sposobu użytkowania budynku z planem miejscowym tylko wtedy, gdy zmiana sposobu użytkowania jest z nim zgodna. Uzyskanie zaświadczenia lub decyzji o warunkach zabudowy to etap, który powoduje najwięcej problemów na inwestorów. W tym momencie często okazuje się, że dokonanie planowanej zmiany nie będzie możliwe np. bez zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Czytaj w LEX: Montaż rolet i żaluzji – stawka VAT na przykładach >>>

Czytaj w LEX: Krywan Tomasz - Wykorzystywanie mieszkania w działalności gospodarczej >>>

W razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego przeprowadzi postępowanie, które skutkiem będzie legalizacja związana z poniesieniem opłaty albo nakaz przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Czytaj też: Wymagania w przypadku zmiany sposobu użytkowania budynku >>>

Termin na dokonanie zgłoszenia

Zgłoszenia należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, organ administracji architektoniczno-budowlanej, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia. Trzeba jednak pamiętać, że za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji w placówce Poczty Polskiej, albo, w przypadku doręczenia na adres do doręczeń elektronicznych, dzień wystawienia dowodu wysłania, albo, w przypadku skorzystania z publicznej usługi hybrydowej, dzień odebrania dokumentu elektronicznego przez operatora wyznaczonego.

WZORY DOKUMENTÓW w LEX:

 

Warto wiedzieć, że organ administracji architektoniczno-budowlanej może z urzędu przed upływem 30-dniowego terminu wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie zaświadczenia wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w ust. 4, oraz uprawnia inwestora do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Autorka: Martyna Sługocka, senior associate w kancelarii GWW", autorka Legal Alertu.

Czytaj w LEX: Wydatki prywatne w kosztach firmy - krok po kroku >>>

Czytaj w LEX: Stosowanie przepisów dotyczących konsumenta do osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą >>>

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.