Narodowy Fundusz Mieszkaniowy
Ustawa powołuje do życia nową państwową osobę prawną o nazwie Narodowy Fundusz Mieszkaniowy (NFM). Będzie on głównym podmiotem odpowiedzialnym za realizację przyjętych założeń, mających doprowadzić do zwiększenia na rynku dostępności tanich mieszkań pod wynajem. Nadzór nad działalnością Funduszu będzie sprawował minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.
Nieruchomości Funduszu tzw. Zasób
Autorzy projektu proponują, by nieruchomości Skarbu Państwa były przekazywane do Funduszu przez podmioty, które dotychczas gospodarowały nimi w imieniu Skarbu Państwa (tj. starostów lub prezydentów miast na prawach powiatu, Agencję Nieruchomości Rolnych, Agencję Mienia Wojskowego), tworząc w ten sposób Zasób nieruchomości. Do Zasobu wejdą również nieruchomości nabyte w drodze umów cywilnoprawnych przez Fundusz, który będzie wyłącznie uprawniony do wykonywania prawa własności i innych praw rzeczowych w stosunku do wszystkich nieruchomości go tworzących. Fundusz zostanie wpisany, jako właściciel w księgach wieczystych prowadzonych dla tych nieruchomości.
Gospodarowanie Zasobem
Nieruchomości tworzące Zasób, Fundusz będzie mógł w drodze umowy sprzedaży, zamiany, użytkowania, ale również najmu, dzierżawy odstąpić na rzecz osób trzecich. Przewidziano również nieodpłatne ich nabycie przez jednostki samorządu terytorialnego, ich związki oraz organizacje pożytku publicznego. Fundusz będzie również oddawał nieruchomości Zasobu w trwały zarząd państwowym jednostkom organizacyjnym nieposiadającym osobowości prawnej.
Inwestor wybuduje lokale mieszkalne na gruncie nabytym od Funduszu
Podstawową formą realizacji postawionych przed Funduszem zadań będzie odpłatne zbywanie nieruchomości w drodze przetargu, z przeznaczeniem jej na realizację celu mieszkaniowego tj. wybudowania budynku i utworzenia w nim lokali mieszkalnych lub wybudowania domów jednorodzinnych, z przeznaczeniem ich na wynajem. Do przetargu będzie mógł przystąpić każdy podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie budowy i wynajmu mieszkań. Nieruchomości zbywane w tym trybie będą musiały spełniać warunki pozwalające na realizację inwestycji mieszkaniowej. Chodzi tutaj o przeznaczanie takiej nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, istnienie na nieruchomości infrastruktury technicznej, która nie tylko umożliwi wybudowanie budynku, ale również zapewni dogodne użytkowanie utworzonych w ten sposób mieszkań, a ponadto obszar takiej nieruchomości oraz jej konfiguracja umożliwia jej wykorzystanie pod zabudowę mieszkaniową. Podstawowym warunkiem zawarcia przez Fundusz umowy z oferentem wyłonionym w przetargu, jest przyjęcie przez niego zobowiązania do realizacji i wynajmu mieszkań (domów jednorodzinnych) na zasadach określonych w ustawie. Inwestor zapewni zatem, że co najmniej 75% powierzchni użytkowej wszystkich mieszkań utworzonych w wyniku tej inwestycji będą stanowiły lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne, użytkowane na zasadach najmu, a pierwszeństwo w ich zawarciu będą miały osoby, które spełnią określone kryteria. Projekt wskazuje tutaj przede wszystkim kryterium dochodowe, preferuje osoby wychowujące co najmniej jedno dziecko, bez tytułu prawnego do innego mieszkania oraz czasowo potrzebujące lokalu w związku ze zmianą miejsca wykonywania pracy lub nauki. Kryteria te zostały wskazane w projekcie tylko przykładowo, co oznacza, że będą one mogły być dopasowane do miejscowości, w których inwestycja będzie realizowania. Inwestor będzie również zobowiązany do sprzedaży najemcy lokalu oddanego w najem, na wniosek najemcy, po zapłacie ceny wybudowania lokalu, z możliwością rozłożenia jej na raty, na okres 20 lub 30 lat. Ustawa nakładać będzie na inwestora obowiązek wykonania umowy w ciągu 4 lat, przy możliwości wydłużenia tego okresu. Niedotrzymanie terminu narazi inwestora na konieczność uiszczenia opłaty rocznej w wysokości 10% wartości nieruchomości. Wykorzystanie nieruchomości na cele konkretnych inwestycji mieszkaniowych będzie kontrolowane przez Fundusz.
Pozyskiwanie środków przez Fundusz
Fundusz może również zorganizować przetarg na odpłatne zbycie nieruchomości należącej do Zasobu, z przeznaczeniem jej na inny cel, aniżeli wytworzenie lokali mieszkalnych, tak aby środki uzyskane z tego tytułu posłużyły realizacji pozostałych zadań Funduszu. Dotyczyć ma to przede wszystkim nieruchomości, których wykorzystanie na cele mieszkaniowe nie jest racjonalne z punktu widzenia technicznego, ekonomicznego czy lokalizacyjnego. Innym sposobem pozyskiwania środków przez Fundusz będzie wnoszenie nieruchomości do funduszy inwestycyjnych, tytułem dokonania wpłat w zamian za nabycie certyfikatów inwestycyjnych lub jednostek uczestnictwa albo do spółek tytułem dokonania wpłat, w zamian za objęcie akcji lub udziałów. Zakłada się, że celem tych inwestycji będzie wzrost przyszłych aktywów Funduszu, przy jednoczesnym przyczynieniu się Funduszu do zwiększenia poziomu finansowania inwestycji mieszkaniowych w segmencie mieszkań na wynajem. Projekt ustawy przewiduje, że nadwyżki finansowe Funduszu będą mogły być wykorzystywane dla realizacji innych celów polityki mieszkaniowej państwa, w tym na: dofinansowanie budownictwa komunalnego i społecznego realizowanego w ramach programów finansowanych z Funduszu Dopłat czy też dofinansowanie działań termomodernizacyjnych i remontowych realizowanych w ramach programu finansowanego z Funduszu Termomodernizacji i Remontów.
Współpraca z jednostkami samorządu terytorialnego
Jednostki samorządu terytorialnego, związki jednostek lub organizacje pożytku publicznego będą mogły wnioskować do Funduszu o nieodpłatne przekazanie należących do niego nieruchomości, w celu wybudowania na nich mieszkań chronionych, noclegowni lub schronisk dla bezdomnych. Dotyczyć to będzie również zamierzeń wybudowania przez te podmioty obiektów budowalnych służących realizacji celów w zakresie pomocy społecznej, edukacji, kultury, zdrowia i sportu, jak też urządzenia na pozyskanych nieruchomościach terenów zieleni publicznej wraz obiektami i urządzeniami niezbędnymi do ich funkcjonowania.
Operator mieszkaniowy
Ustawa wprowadza pojęcie operatora mieszkaniowego, przez które rozumie inwestora, który w trybie przetargowym zawarł z Funduszem umowę nabycia nieruchomości z zasobu i wytworzenia na tej nieruchomości lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych z przeznaczaniem na wynajem. Będzie nim również każda inna osoba, która w ramach działalności gospodarczej będzie oferować mieszkania na wynajem, informując najemcę przy zawieraniu umowy najmu o możliwości i warunkach ewentualnego wyodrębnienia danego mieszkania na własność, i jednocześnie stosować na zasadach wskazanych w ustawie kryteria pierwszeństwa zawarcia umowy najmu. W tym ostatnim przypadku, inaczej jednak niż w sytuacji podmiotów, które zawarły stosowne umowy nabycia nieruchomości w trybie przetargu, kryteria te nie będą podlegały akceptacji Funduszu i opiniowaniu przez wskazane w projekcie ustawy organy administracji rządowej.
Umowa najmu z opcją docelowego nabycia prawa własności
Przez zawarcie umowy najmu i sprzedaży lokalu mieszkalnego, operator mieszkaniowy (wynajmujący) będzie się zobowiązywał do przeniesienia na najemcę prawa własności mieszkania oraz praw niezbędnych do korzystania z niego, po uiszczeniu ceny mieszkania rozłożonej na raty. Roszczenie o przeniesienie własności wynikające z tej umowy będzie podlegać wpisowi do księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu. Wpis roszczenia zapewni możliwość szybkiego wykupu mieszkania na wypadek ogłoszenia upadłości operatora mieszkaniowego lub wszczęcia wobec niego egzekucji z nieruchomości. Projekt ustawy gwarantuje najemcy, że nabywany lokal będzie wolny od obciążeń hipotecznych, za wyjątkiem hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony w celu sfinansowania budowy mieszkania.
Opracowanie: Marek Sondej
Źródło: www.rcl.gov.pl, stan z dnia 16 grudnia 2016 r.
