Proces inwestycyjny czekają istotne zmiany

W najbliższym płroczu czekają nas nowelizacje ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jak rwnież prawa budowlanego. Warto, aby inwestorzy już dzisiaj przyjrzeli się projektowanym zmianom, gdyż obie nowelizacje w bardzo radykalny sposb zmienią tok procesu inwestycyjnego pisze Paweł Wjcik, radca prawny, wsplnik w Kancelarii Prawnej Grynhoff Woźny Maliński.

Planowanie przestrzenne

Pierwsza z projektowanych nowelizacji weszła już pod obrady sejmu i zaprojektowana została na uzyskanie efektu w postaci przyspieszenia procedur planistycznych. Za bardzo pozytywne uznać należy propozycje milczącej zgody jednostek opiniujących projekty planów miejscowych, jeżeli w terminie 30 dni nie udzielą odpowiedzi. Pozytywna jest również zmiana dotycząca ustalenia maksymalnej stawki renty planistycznej na poziomie 10% wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu (dzisiaj jest to do 30%).

Kolejna przygotowywana nowelizacja, to dużo bardziej radykalna reforma, zakładającą m.in.:
• Likwidację zasady „dobrego sąsiedztwa”, która dzisiaj przejawia się w obowiązku nawiązania do zabudowy sąsiedniej jako przesłanki uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,
• Zastąpienie decyzji o warunkach zabudowy, decyzją o zatwierdzeniu planu realizacyjnego, która musi być zgodna ze studium uwarunkowań i kierunków rozwoju gminy,
• Wprowadzenie bardzo złożonej procedury wydawania decyzji o zatwierdzeniu planu realizacyjnego, zakładającej między innymi udział mediatora, konsultacje społeczne, opinię gminnej komisji urbanistycznej,
• Obowiązek zapewnienia środków w budżecie gminy na realizację wszystkich celów publicznych zawartych w projekcie planu.

Warto już dziś uświadomić sobie, że przy braku możliwości spełnienia warunków nowej ustawy dla uzyskania decyzji o zatwierdzeniu planu realizacyjnego (np. z powodu niezgodności zamierzenia ze studium), celowe jest wystąpienie przed wejściem w życie nowelizacji (prawdopodobnie styczeń 2009) z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, wnosząc ewentualnie również o zawieszenie postępowania. Wówczas będą obowiązywać przepisy dotychczasowe, zgodnie z art. 43 projektu ustawy.

Należy mieć również na uwadze, że wprowadzone przepisy spowolnią proces inwestycyjny i to zarówno na płaszczyźnie procedur planistycznych, jak również ustalania decyzji o zatwierdzaniu planu realizacyjnego. Największe zagrożenie dla procedur planistycznych niesie ze sobą projektowana regulacja zakładająca możliwość uchwalenia miejscowego planu wyłącznie wówczas, gdy gmina zapewni w budżecie środki na realizację wszystkich celów publicznych zawartych w projekcie planu. Regulację tę należy poddać stanowczej krytyce. O ile można jeszcze zgodzić się, że gmina powinna zapewnić środki na realizację infrastruktury technicznej (taka regulacja zawarta jest w projekcie nowelizacji znajdującej się obecnie w sejmie), to trudno zaakceptować by gmina akurat w czasie uchwalania planu zagospodarowania przestrzennego, posiadała środki niezbędne do realizacji takich celów publicznych jak muzeum, szpital czy budynek administracji. Dlatego też proponowana zmiana może w praktyce zahamować lub bardzo opóźnić procesy planistyczne.

Prawo budowlane

Nowelizacja prawa budowlanego, to duży eksperyment legislacyjny, ale wydaje się że warty przeprowadzenia, bowiem jego skutki mogą być bardzo pozytywne dla inwestorów. Tu mowa oczywiście o likwidacji pozwoleń na budowę i zastąpienie ich rejestracją dokumentacji budowlanej. Oznacza to, że inwestorzy zostaną uwolnieni od mozolnej procedury wydawania pozwolenia na budowę, a przede wszystkich udziału stron (czyli sąsiadów). Pomysł uznać należy za bardzo ciekawy i pozytywny, z jednym jednak zastrzeżeniem. Nie da się niestety wykluczyć, iż w praktyce najbardziej uciążliwe dla procesu inwestycyjnego protesty sąsiadów zostaną przeniesione do sądów powszechnych. O ile pozwolenie na budowę, jak każda decyzja administracyjna, wiąże sąd powszechny (sąd nie może kwestionować ustaleń decyzji), to rejestracja dokumentacji nie będzie posiadała takiego waloru prawnego. Można więc wyobrazić sobie powództwo oparte na art. 222§2 Kodeksu cywilnego, jako element ochrony prawa własności. Wówczas protest będzie rozpoznawał sąd, który może wstrzymać lub nawet zakazać prowadzenia budowy jeżeli uzna, że jest niezgodna z prawem. Ponadto sama procedura sądowa przebiega zwykle dłużej niż procedura odwoławcza. Powództwo do sądu jest jednak bardziej skomplikowanym i kosztowniejszym środkiem prawnym i w tym należy upatrywać zmniejszenia ilości protestów.

Paweł Wójcik, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Prawnej Grynhoff Woźny Maliński