Istota instytucji zasiedzenia

Na gruncie prawa polskiego możliwe jest zarówno zasiedzenie rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości. Zgodnie z brzmieniem art. 174 k.c. posiadacz rzeczy ruchomej nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze. Jeśli zaś chodzi o zasiedzenie nieruchomości, to drogą tą można nabyć własność każdej kategorii nieruchomości, tj. zarówno nieruchomość gruntową, budynkową, jak i lokalową. Zasiedzieć można zarówno prawo własności, jak i prawo użytkowania wieczystego. Ponadto przepis art. 292 k.c. dopuszcza możliwość nabycia w drodze zasiedzenia służebności gruntowej, jeżeli polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przedmiot niniejszego opracowania ograniczony zostanie do problematyki prawnej zasiedzenia nieruchomości, przy czym pominięty zostanie aspekt sądowego stwierdzenia zasiedzenia. Zgodnie z brzmieniem art. 172 § 1 k.c. posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Proces taki omawiany przepis określa właśnie mianem zasiedzenia. Art. 172 § 2 k.c. dodaje ponadto, że po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Istota instytucji zasiedzenia sprowadza się do nabycia własności poprzez sam upływ czasu. Jak wynika z powyższej regulacji, przypisanie posiadaczowi dobrej wiary nie warunkuje w żaden sposób dopuszczalności zasiedzenia, a jej istnienie ma znaczenie o tyle, że skraca dość istotnie okres niezbędny do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia.
Jak podkreśla się w doktrynie prawa, aby posiadanie nieruchomości przez wskazany okres czasu mogło doprowadzić do zasiedzenia, posiadanie to musi mieć charakter samoistny oraz nieprzerwany. Zgodnie z definicją zawartą w art. 336 k.c., posiadaniem samoistnym jest faktyczne władanie rzeczą jak właściciel. Oznacza to więc, że do zasiedzenia nie będzie mogło doprowadzić posiadanie nieruchomości na podstawie umowy najmu czy dzierżawy, gdyż jest ono jedynie tzw. posiadaniem zależnym. Należy jednak dodać, że kodeks cywilny ułatwia dowiedzenie realizacji tej przesłanki wprowadzając domniemanie posiadania samoistnego (zgodnie z brzmieniem art. 339 k.c. domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym). Warto również dodać, że w świetle orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 12 marca 1971 r. (sygn. akt III CRN 516/70), posiadacz zależny może przekształcić swoje posiadanie zależne w samoistne, przy czym skuteczność takiego przekształcenia z punktu widzenia możliwości zasiedzenia uzależniona będzie od jego zamanifestowania na zewnątrz. Jeżeli zmiana posiadania zależnego w samoistne dokona się w sposób jawny, tj. widoczny i zrozumiały dla otoczenia, wówczas będzie ona prawnie skuteczna.

Jeśli zaś chodzi o wymóg nieprzerwanego posiadania, to tu również niezwykle pomocne są ustawowe domniemania. Otóż jak stanowi art. 340 k.c., domniemywa się ciągłość posiadania, a niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania. Przepis art. 345 k.c. dodaje ponadto, że posiadanie przywrócone poczytuje się za nie przerwane. Wreszcie na podstawie art. 341 k.c. domniemywa się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym, co dotyczy również posiadania przez poprzedniego posiadacza. Nie należy również zapominać o treści art. 7 k.c., który stanowi, że jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary.

Przedmiot zasiedzenia

Zasiedzieć można własność rzeczy stanowiącej przedmiot materialny w rozumieniu art. 45 k.c., jeżeli rzecz ta może funkcjonować w obrocie cywilnoprawnym i może być przedmiotem własności oraz indywidualnego posiadania. Nie będzie więc można zasiedzieć rzeczy, która może być przedmiotem własności tylko i wyłącznie na podstawie zezwolenia wydanego przez właściwy organ administracji państwowej, jak to ma przykładowo miejsce w przypadku broni palnej i amunicji. W konsekwencji, własności takich kategorii rzeczy nie będzie można nabyć w drodze zasiedzenia. Sytuacja wygląda podobnie, gdy chodzi o zasiedzenie własności rzeczy wyjętych z obrotu i przeznaczonych do publicznego korzystania, jak na przykład drogi publiczne, place, parki czy cmentarze. Szczególna istota i przeznaczenie tych rzeczy wyklucza bowiem możliwość uczynienia z nich przedmiotu indywidualnego posiadania, przez co wyłączone jest ich zasiedzenie.

Jak podkreśla się w doktrynie prawa, przedmiotem zasiedzenia nie może być zbiór rzeczy, gdyż składa się on z poszczególnych, samodzielnych rzeczy, z których każda z osobna może być przedmiotem odrębnej własności. Nie jest też dopuszczalne zasiedzenie części składowej rzeczy.
Ponieważ zasiedzenie prowadzi do nabycia własności rzeczy, przedmiotem zasiedzenia może być tylko taka rzecz, która może być przedmiotem własności. Na gruncie prawa polskiego nie będzie więc możliwe zasiedzenie rzeczy, która ze względu na swoją naturę nie może być przedmiotem odrębnej własności. Jako przykład w literaturze przedmiotu podaje się często niedopuszczalność zasiedzenia własności pokoju w lokalu mieszkalnym, gdyż pokój nie funkcjonuje w obrocie prawnym jako samodzielna nieruchomość. A zatem nawet upływ określonego w ustawie czasu nie doprowadzi nigdy do zasiedzenia prawa własności pokoju. Pokój stanowi część mieszkania, w sposób nierozerwalny z nim związany, więc dzielił będzie zawsze los prawny tego mieszkania.
Nie ma natomiast przeszkód prawnych w zasiedzeniu prawa własności lokalu mieszkalnego, który stanowi odrębny przedmiot własności. Należy jednak pamiętać, iż zasiedzenie własności lokalu dotyczyć może tylko już ustanowionej odrębnej własności lokalu. Jak bowiem wynika z art. 7 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, odrębną własność lokalu ustanowić można tylko w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości, bądź też orzeczenia sądu znoszącego współwłasność, a do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Warto natomiast dodać, iż w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego (orzeczenie z dnia 15 marca 1989 r., sygnatura akt III CZP 14/89), dopuszczalne jest zasiedzenie odrębnej własności lokalu w rezultacie faktycznego podziału większego lokalu, stanowiącego przedmiot odrębnej własności, na mniejsze samodzielne lokale.

 Zgodnie z zasadą prawną uchwaloną przez Sąd Najwyższy dnia 11 grudnia 1975 r., jest możliwe nabycie prawa użytkowania wieczystego w drodze zasiedzenia, biegnącego przeciwko poprzedniemu użytkownikowi wieczystemu. Możliwość nabycia użytkowania wieczystego na tej drodze jest więc ograniczona – podobnie jak w przypadku odrębnej własności lokalu – wyłącznie do przypadków, gdy użytkowanie wieczyste zostało uprzednio ustanowione w drodze umowy na rzecz innej osoby, a potwierdzone wpisem tego prawa do księgi wieczystej. Tym samym – w ocenie Sądu Najwyższego – niedopuszczalne jest zasiedzenie użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa lub gminy, jeżeli nieruchomość ta nie jest przedmiotem użytkowania wieczystego ustanowionego na rzecz konkretnej osoby.
Należy również podkreślić, iż w świetle tezy orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 1964 r. (sygnatura akt I CR 52/64), powtórzonej następnie w orzeczeniu z dnia 12 września 1974 r. (sygnatura akt III CRN 189/74), jako że zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia własności nieruchomości, nie jest możliwe domaganie się przez właściciela rzeczy ustalenia przysługującego mu prawa własności w drodze zasiedzenia, w sytuacji gdy przykładowo zaginął akt notarialny nabycia nieruchomości, która nie ma urządzonej księgi wieczystej. Podobnie, o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości nie będzie mogła wystąpić osoba, która stała się jej właścicielem z mocy dziedziczenia.


Anna Kamińska