Obszerny dokument przedstawiający założenia do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym został zaprezentowany w drugiej połowie kwietnia bieżącego roku. Zdaniem autorów projektu odwrócona hipoteka to szansa dla seniorów na uzyskanie dodatkowych środków na życie oraz zmniejszenie ich zależności od pomocy członków rodziny i państwa. Rozwiązanie to z powodzeniem sprawdza się już w innych krajach – zarówno w państwach członkowskich Unii Europejskiej jak również w Stanach Zjednoczonych - pisze Paweł Kowalski, radca prawny z kancelarii Rachelski & Wspólnicy.

Zauważyć wypada, że na chwilę obecną brak jest jasnych i nie budzących wątpliwości regulacji umożliwiających bankom oraz innym instytucjom finansowym sprzedaż produktów o konstrukcji tożsamej z instytucją odwróconego kredytu hipotecznego Pojawiły się natomiast firmy spoza sektora finansowego (nie podlegające nadzorowi finansowemu), które oferują rozwiązania nieco podobne do odwróconego kredytu hipotecznego, a mianowicie oparte na przepisach kodeksu cywilnego transakcje sprzedaży nieruchomości z prawem dożywocia. Takie transakcje nie zawsze zabezpieczają jednak w należyty sposób interesy sprzedającego (wątpliwości budzi chociażby sposób wyceny nieruchomości).

Na podstawie umowy odwróconego kredytu hipotecznego bank lub inna instytucja kredytowa zobowiązana będzie do wypłaty na rzecz kredytobiorcy określonej kwoty pieniężnej, gdzie zabezpieczeniem należytej spłaty kredytu będzie hipoteka ustanowiona przez kredytobiorcę. Wypłata środków może być jednorazowa, okresowa lub mieć inną, przewidzianą umową, formę. Zauważyć wypada, że założenia konstrukcyjne umowy odwróconego kredytu hipotecznego stanowią, iż kwota kredytu będzie mogła zostać przeznaczona na dowolny cel. Osoba zawierająca umowę odwróconego kredytu hipotecznego zachowuje dożywotnie i nieograniczone prawo do korzystania z nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia kredytu, musi jednak wywiązywać się z obowiązków przewidzianych umową kredytową (m.in. utrzymywanie nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz terminowe uiszczanie wszelkich opłat związanych z jej eksploatacją).

W obecnym stanie prawnym legalne definicje umowy kredytu (art. 69 ust.1 ustawy Prawo bankowe) oraz umowy pożyczki (art. 720 § 1 Kodeksu cywilnego) kładą nacisk na zwrotny charakter tych świadczeń. W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego sytuacja jest o tyle nietypowa i różna od powyższych regulacji, że środki wypłacane przez instytucję finansującą nie będą co do zasady podlegać zwrotowi za życia kredytobiorcy, a stan wymagalności kredytu następować będzie po śmierci osoby, która otrzymała kredyt.. Z tego też względu założenia do projektu ustawy przewidują, iż odwrócony kredyt hipoteczny nie będzie wymagał dokonania uprzedniej oceny zdolności kredytowej kredytobiorcy w rozumieniu obecnych regulacji prawa bankowego, gdyż spłata kredytu nie będzie dokonywana przez kredytobiorcę i z reguły następować będzie po jego śmierci. Jednakże założenia do projektu przewidują równocześnie, że instytucja kredytująca, w celu zabezpieczenia swoich interesów, będzie miała prawo weryfikacji stanu zobowiązań osoby ubiegającej się o udzielenie takiego kredytu. Wobec takich założeń konstrukcyjnych projektu, trudno nie oprzeć się wrażeniu, iż procedury bankowe dotyczące badania stanu majątkowego i stanu zobowiązań potencjalnego kredytobiorcy nie będą odbiegały zasadniczo od obecnej praktyki. Trudno bowiem wyobrazić sobie sytuację, aby bank przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego nie dokonywał - w ten czy w inny sposób - oceny ryzyka zawarcia transakcji, pod kątem stanu zobowiązań potencjalnego kredytobiorcy, a więc aby nie dokonywał de facto oceny zdolności kredytowej osoby ubiegającej się o kredyt.

Zgodnie z przedstawionym przez Ministerstwo Finansów projektem prawo do ubiegania się o przyznanie takiego kredytu będą miały osoby fizyczne powyżej 60 roku życia oraz posiadające prawo własności nieruchomości, ułamkowej części nieruchomości, wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego budynkiem lub budynkami, lub posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jeżeli nieruchomość, na której ma zostać ustanowiona hipoteka jest przedmiotem wspólności ustawowej małżonków, stroną umowy odwróconego kredytu hipotecznego będą musieli być oboje małżonkowie, przy czym każdy z nich będzie musiał mieć ukończone 60 lat w chwili zawarcia umowy. W takim przypadku umowa kredytu wygaśnie dopiero z chwilą śmierci drugiego z małżonków.

Jak wskazano powyżej, zabezpieczeniem spłaty udzielonego przez bank kredytu będzie hipoteka ustanowiona na nieruchomości, ułamkowej części nieruchomości, prawie wieczystego użytkowania albo na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Należy zauważyć, że według założeń do ustawy wierzytelność z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego będzie mogła zostać zabezpieczona hipoteką wpisaną w księdze wieczystej na pierwszym miejscu, co oznacza, że bank odmówi udzielenia kredytu w sytuacji, gdy na nieruchomości ustanowione będą inne hipoteki. Wyjątkiem będzie tu sytuacja, gdy wcześniejsza hipoteka zabezpieczać będzie spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie, budowę lub rozbudowę nieruchomości – w takim przypadku jednak część środków z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego kredytobiorca będzie musiał przekazać na spłatę zobowiązań kredytowych zabezpieczonych wcześniej ustanowioną hipoteką.

Autorzy projektu ustawy zaproponowali, aby odwrócony kredyt hipoteczny wraz z kapitalizowanymi odsetkami stawał się wymagalny dopiero po śmierci kredytobiorcy, w terminie 6 miesięcy od dnia działu spadku, nie później jednak niż w terminie 12 miesięcy od daty otwarcia spadku, czyli od dnia śmierci kredytobiorcy. Zapis ten ma na celu umożliwienie spadkobiercom dokonania spłaty kredytu i zachowania własności nieruchomości (albo prawa, na którym ustanowiono hipotekę). W razie nie spłacenia przez spadkobierców wierzytelności banku z tytułu kredytu, bank będzie mógł wystąpić z roszczeniem o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa, na którym uprzednio ustanowiono hipotekę. Po nabyciu własności nieruchomości bank będzie mógł sprzedać nieruchomość „w trybie transakcji rynkowej”, po uprzednim dokonaniu wyceny wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę. W razie uzyskania ze sprzedaży kwoty wyższej niż kwota wierzytelności z tytułu kredytu wraz z odsetkami i kosztami, bank zobowiązany będzie przekazać nadwyżkę spadkobiercom.
Instytucja odwróconego kredytu hipotecznego – przynajmniej z punktu widzenia konstrukcyjnego – może stać się dla osób starszych, będących właścicielami nieruchomości alternatywnym sposobem na pozyskanie dodatkowych środków finansowych, przy czym zauważyć należy, że pojawiające się pierwsze, wstępne i szacunkowe analizy, wskazują, iż instytucja ta w polskich realiach może okazać się zbyt droga, a co za tym idzie nieatrakcyjna dla potencjalnych kredytobiorców. Patrząc jednak na kwestię odwróconej hipoteki od strony legislacyjnej, biorąc w szczególności pod uwagę stan zaawansowania prac nad projektem ustawy, na chwilę obecną jest zdecydowanie zbyt wcześnie, aby formułować jakiekolwiek jednoznaczne stanowisko odnośnie ewentualnego praktycznego znaczenia instytucji odwróconej hipoteki, czy też konsekwencji prawnych, jakie dla kredytobiorcy (oraz jego spadkobierców) nieść będzie zawarcie z instytucją finansową umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Zasadniczo rozważania te zakończyć można stwierdzeniem, tyleż oczywistym, co banalnym, iż potrzebne będzie doprecyzowanie wielu szczegółów nowo projektowanej ustawy, jak również skorelowanie instytucji z unormowaniami innych ustaw, w szczególności prawa bankowego, czy też ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w celu właściwego zabezpieczenia zarówno interesów instytucji kredytowych, jak i kredytobiorców i ich spadkobierców.

Paweł Kowalski
Radca prawny
Rachelski Wspólnicy
Kancelaria Prawnicza Sp. k.