Przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być nieruchomości gruntowe stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, natomiast podmiotem tego prawa może być każda osoba fizyczna i prawna.


Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej jest prawem jednolitym, nie podlegającym wewnętrznym podziałom. Taki charakter zachowuje ono również wtedy, gdy przysługuje niepodzielnie kilku różnym osobom. W tym ostatnim wypadku wszystkie te podmioty są współużytkownikami wieczystymi wspólnie i niepodzielnie korzystającymi z jednego i tego samego prawa, podobnie jak przy prawie współwłasności. Do współużytkowania wieczystego gruntu należy odpowiednio stosować przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności.


Treść i charakter prawa użytkowania wieczystego

Zgodnie z art. 232 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) – dalej k.c., grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym. Umowa o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste podlega przepisom art. 234 i 235 k.c. oraz art. 31 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) – dalej u.g.n., w których mowa o wyjątku od zasady superficies solo cedit w stosunku do budynków i innych urządzeń, nabytych przez wieczystego użytkownika.


Przepisy art. 235 k.c. i art. 31 u.g.n. mają charakter bezwzględnie obowiązujący, co wielokrotnie potwierdzał Sąd Najwyższy (por. np. wyrok z dnia 23 stycznia 2003 r., II CKN 1155/00, OSNC 2004, nr 4, poz. 61, uchwały z dnia 14 listopada 1963 r., III CO 60/63, OSNCP 1964, nr 12, poz. 246 i z dnia 19 stycznia 1971 r., III CZP 86/70, OSNCP 1971, nr 9, poz. 147). Jeśli chodzi o pojęcie budynku, zauważyć należy, iż nie definiują go przepisy art. 235 k.c. i art. 31 u.g.n. W ustawie z dnia 24 października 1974 r. – Prawo budowlane (Dz. U. Nr 38, poz. 229 z późn. zm.) odwoływano się tylko do potocznego rozumienia tego słowa, a ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) w art. 3 ust. 2, definiując to pojęcie, wskazuje cechy zgodne z potocznym rozumieniem (dach, ściany, związanie z gruntem).


Budynek jest więc obiektem budowlanym o wyraźnie zamkniętej bryle, co wyróżnia go spośród podobnych obiektów, jak wiaty, altany, urządzenia liniowe itp. Obiekt taki może stanowić odrębną nieruchomość (art. 46 § 1 k.c.), jeżeli zgodnie z art. 235 § 1 k.c. znajduje się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Jest to zgodne z art. 31 u.g.n., w myśl którego oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń. Tak więc, wymaganie równoczesnej sprzedaży odnosi się do budynków znajdujących się na tej nieruchomości, tj. oddawanej w użytkowanie wieczyste. W razie oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości, na której posadowiona jest struktura nie będąca w tych granicach budynkiem, nie powstaje prawo związane – własność nieruchomości budynkowej.


Rozwiązanie powstałej w wyniku takiej czynności prawnej kolizji uprawnień właściciela do części składowych i użytkownika wieczystego do gruntu zajętego przez tę część wymaga zgodnego współdziałania obydwu uprawnionych albo dokonania przebudowy istniejącego obiektu budowlanego w celu wyodrębnienia dwóch budynków, które podlegać będą skutkom określonym w art. 235 § 1 zdanie drugie k.c. – por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 kwietnia 2005 r. sygn. III CZP 9/05, OSNC 2006, nr 3, poz. 44. Użytkowanie wieczyste gruntu nie może być więc przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa własności budynków wzniesionych na tym gruncie, i odwrotnie, to ostatnie prawo nie może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa użytkowania wieczystego. Kodeks cywilny nadał prawu wieczystego użytkowania gruntu nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków na tym gruncie, co oznacza, że prawem głównym jest prawo wieczystego użytkowania, a prawem związanym (podrzędnym) jest prawo własności budynków i urządzeń. Prawo własności budynków dzieli los prawny użytkowania wieczystego. Zbycie więc tego prawa odnosi się także do budynków, sama zaś własność budynków nie może być przeniesiona na inną osobę bez przeniesienia użytkowania wieczystego.


Przepis art. 31 u.g.n. jest przepisem szczególnym, musi być interpretowany ściśle i bezwzględnie stosowany, a umowa zawarta bez zachowania tego trybu jest nieważna (por. art. 58 § 1 k.c.) i nie może stanowić podstawy wpisu w księdze wieczystej. Potwierdzają to kategoryczne orzeczenia Sądu Najwyższego. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 kwietnia 2005 r., III CZP 9/05, OSNC 2006, nr 3, poz. 44, uznał, że umowa oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej oraz przeniesienia własności znajdującej się na niej części budynku jest nieważna (art. 58 § 1 i 3 k.c.), jeżeli z okoliczności wynika, że bez postanowienia o przeniesieniu własności części budynku nie zostałaby zawarta.


Z kolei w wyroku z dnia 23 stycznia 2003 r., II CKN 1155/00, Sąd Najwyższy stwierdził konsekwentnie, że umowa przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego niezawierająca postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków jest nieważna (art. 58 § 1 k.c.). Nie można więc w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste postanowić, iż znajdujące się na tym gruncie budynki (lub inne urządzenia) stanowić będą, jako części składowe nieruchomości, przedmiot użytkowania wieczystego. Zgodnie z zasadą, że ustanowienie i przeniesienie prawa użytkowania wieczystego wymagają wpisu w księdze wieczystej, wpisu takiego wymaga także ustanowienie lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu razem z własnością usytuowanych na nim budynków i urządzeń. W tym przypadku dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste i dla znajdujących się na tym gruncie budynków stanowiących własność użytkownika wieczystego prowadzi się wspólną księgę wieczystą (co stanowi wyjątek od zasady, że dla każdej nieruchomości prowadzi się oddzielną księgę wieczystą) – por. Ewa Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 31 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stan prawny: 1 września 2011 r., publ. LEX. Jeżeli budynek posadowiony jest na dwóch sąsiednich nieruchomościach (przekroczenie granicy), to umowa oddania jednej z nich w użytkowanie wieczyste jest nieważna – jako sprzeczna z art. 235 k.c. i art. 31 u.g.n. (art. 58 § 1 k.c.), jeśli budynek nie został podzielony w ten sposób, że możliwe było przeniesienie własności części budynku na użytkownika wieczystego (zgodny z prawem podział pionowy w linii granicy między nieruchomościami) – por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 grudnia 2004 r. sygn. II CK 262/04, LEX nr 589956. Zgodnie natomiast z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 1994 r. sygn. III CZP 86/94, publ. OSNC 1995/1/4, w budynkach wzniesionych na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym dopuszczalne jest ustanowienie własności lokali z jednoczesnym oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowej części tego gruntu, jeżeli jego podział jest nieuzasadniony. (...)

Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany>>