Podział nieruchomości musi być zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami

Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .

Inwestor wystąpił o pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce o powierzchni 417 m2, której front ma szerokość 13,5 m. Obowiązujący plan określa parametry zabudowy i parametry podziału. Ustala się minimalny front działki 20,0 m i minimalną wielkość działki 600 m2. Z załącznika graficznego do planu wynika, że na omawianym terenie widnieje 6 działek spełniających te parametry, ale zostały podzielone na 8 działek o parametrach mniejszych niż określone w planie.

Czy można wydać pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego na takiej działce?

Czy można dokonać podziału działek w sposób niezgodny z warunkami mpzp?

Odpowiedź

Podział nieruchomości musi być zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę następuje min. po myśli przepisu art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy - Prawo budowlane.

Uzasadnienie

Zgodnie z przepisem art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) - dalej u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego.

Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

W myśl wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 4 sierpnia 2011 r., II SA/Gd 923/10 "przepis art. 93 ust. 2 u.g.n. stanowi istotną wskazówkę interpretacyjną pojęcia "zgodności podziału z ustaleniami planu".

Oznacza to bowiem, że przy zatwierdzeniu projektu podziału organ musi przede wszystkim uwzględnić przeznaczenie terenu określone w planie miejscowym, i z tego punktu widzenia ocenić, czy projekt realizuje to przeznaczenie, a także czy "służy" temu przeznaczeniu. Dodatkowym kryterium dopuszczalności zatwierdzenia podziału, z punktu widzenia jego zgodności z planem, jest określona wprost przez ustawodawcę konieczność badania możliwości przyszłego zagospodarowania nowo utworzonych działek zgodnie z celem i przeznaczeniem nieruchomości w planie miejscowym. Zatem organ w ramach dokonywanej oceny zgodności podziału z ustaleniami planu musi udzielić odpowiedzi na pytanie, czy proponowany przez wnioskodawcę projekt podziału służy realizacji celu i przeznaczenia określonego w planie, a więc czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym, po zatwierdzeniu podziału nieruchomości." "Jeśliby więc w wyniku podziału nieruchomości powstać miały działki, które mają co prawda przewidzianą w planie funkcję, ale każdej z nich nie da się zagospodarować zgodnie z tą funkcją w przewidziany w planie miejscowym sposób, to podział nie będzie spełniał warunku zgodności z planem miejscowym. Ewidencyjny podział nieruchomości pełni więc rolę służebną wobec planu miejscowego i musi być zgodny zarówno z częścią graficzną, jak i z częścią tekstową planu." – E. Bończak – Kucharczyk. Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz. LEX.2013.

W myśl przepisu art. 35 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska.

W razie stwierdzenia naruszeń, w zakresie wyżej powołanym właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.

W wyroku z dnia 22 lutego 2012 r. w sprawie II SA/Gd 908/11 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku orzekł, iż "organ wydający pozwolenie na budowę jest związany treścią planu zagospodarowania przestrzennego, co znajduje dodatkowe potwierdzenie w treści art. 35 ust. 1 pkt 1 p.b. Organ ten nie ma kompetencji do badania słuszności postanowień planu zagospodarowania przestrzennego."

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie natomiast w wyroku z dnia 31 sierpnia 2011 r. w sprawie II SA/Kr 910/11 stwierdził, iż "projekt budowlany w swojej treści nie musi zawierać zapisów planu miejscowego, nie oznacza to jednak, iż treść ta nie musi być wystarczająca, by organ dokonując kontroli, o jakiej mowa art. 35 ust. 1 p.b., miał podstawy do stwierdzenia zgodności, o której mowa w tym przepisie. Wszelkie wątpliwości organu związane z zachowaniem zgodności, o której mowa wyżej, organ ma obowiązek wyjaśniać w trybie art. 35 ust. 3 p.b. Naruszeniem przepisu art. 35 ust. 1 p.b. jest złożenie projektu budowlanego z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę i zatwierdzenia tego projektu w postaci, która nie pozwala na jednoznaczną ocenę, czy projekt ten pozostaje w zgodzie z przepisami prawa miejscowego. Tym bardziej naruszeniem przepisu art. 35 ust. 1 p.b. jest złożenie projektu budowlanego, którego zapisy wskazują, iż zgodność taka nie zachodzi."

Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .