Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) – dalej r.w.n.s.o.sz. określenie wartości nieruchomości polega na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.

Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego

Zgodnie z art. 150 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) – dalej u.g.n., wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość rynkową nieruchomości, zgodnie z art. 151 ust. 1 u.g.n., stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu następujących założeń:

  1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
  2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.


Ważne jest zatem, aby z podstaw szacunku rzeczoznawca majątkowy wykluczył ceny osiągane w transakcjach, w których jedna strona jest lub może być uzależniona od drugiej (np. transakcje między spółkami powiązanymi kapitałowo), w transakcjach nagłych, np. dotyczących pojedynczych nieruchomości o funkcjach unikalnych na danym rynku, a zbywanych zaraz po wybudowaniu lub po zmianie funkcji, oraz transakcje zawierane w sytuacji przymusowej (np. gdy ktoś nagle musi zbyć nieruchomość i oferuje okazyjną cenę, niższą od tej, którą uzyskałby, gdyby miał czas na prowadzenie negocjacji w sprawie zbycia i spokojne oczekiwanie na decyzję potencjalnych nabywców) – por. Ewa Bończak – Kucharczyk, Komentarz do art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stan prawny 1 września 2011 r., publ. Lex.

Tak więc w procesie wyceny rzeczoznawca majątkowy określa na jej potrzeby właściwy rynek nieruchomości podobnych, biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych. Następnie przeprowadzając analizę rynku ustala cechy nieruchomości (atrybutów) i ocenia wielkość ich wpływu na zróżnicowanie cen transakcyjnych, które mogą stanowić wagi cech rynkowych. Dodać należy, iż na cechy rynkowe, na podstawie których porównuje się nieruchomość szacowaną z nieruchomościami podobnymi składają się m.in. właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno-użytkowe i prawne, wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen. Podkreślić należy, iż do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktu notarialnego.

Określanie wartości rynkowej nieruchomości jest podstawowym celem wyceny. Zleceniodawca wyceny zainteresowany jest przede wszystkim jej wynikiem, czyli określoną wartością nieruchomości. Natomiast dla określenia wartości nieruchomości niezwykle ważne są przyjęte założenia, określenie czego wycena dotyczy, jakie okoliczności zostały wzięte pod uwagę i jak zostały ocenione przez rzeczoznawcę majątkowego.

Obowiązujące przepisy u.g.n. oraz wydanego na podstawie jej delegacji r.w.n.s.o.sz. przedstawiają sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny. Są one uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Zgodnie z tymi przepisami wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejścia:

  • porównawczego,
  • podejścia dochodowego,
  • podejścia kosztowego
  • lub podejścia mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich,

przy czym wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego (art. 152 ust. 3 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n).
(...)
Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany>>