Po specustawie mieszkaniowej tylko korupcja i chaos

Tak korupcjogennego prawa w tym kraju jeszcze nie było. Przewidywalne skutki to chaos przestrzenny i zakłócenia w finansowaniu rynku nieruchomości ostrzegają eksperci. I apelują o przywrócenie rangi miejscowym planom.

Uczestnicy seminarium pt. Czy polityka mieszkaniowa będzie racjonalna” zorganizowanego przez Konfederację Lewiatan nie zostawili suchej nitki na projekcie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji. Zgodnie z nim tam, gdzie nie ma planów zagospodarowania przestrzennego, inwestorowi, który spełni tzw. standardy lokalizacyjne i urbanistyczne i uzyska zgodę rady gminy, wojewoda wyda decyzję  o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. I to maksymalnie w ciągu 45 dni.

Przywrócić rangę miejscowym planom

- Pominięcie systemu planowania przestrzennego, poza wygodnictwem, nie znajduje uzasadnienia. Autorom należy publicznie przypisać chęć dalszej dewastacji przestrzeni – mówił poczas seminarium Ryszard Kowalski, prezes Związku Pracodawców - Producentów Materiałów dla Budownictwa. - Trzeba zauważyć, że konsekwencje nieładu przestrzennego będą ciążyły na polskim społeczeństwie przez okres dłuższy niż obsługa polskiego długu publicznego.

Więcej: Specustawa mieszkaniowa: szybka ścieżka dla inwestorów >>

Artur Soboń, wiceminister inwestycji, współautor projektu tłumaczy jednak, że problemem jest to, że planami pokryta jest niespełna jedna trzecia powierzchni kraju. - To właśnie brak planów jest przyczyną chaosu w polskiej przestrzeni publicznej. Dlatego potrzebny jest impuls, który pozwoli budować więcej mieszkań, a jednocześnie stawiać inwestorom wyższe wymagania urbanistyczne – tłumaczył wiceminister, prezentując projekt w mediach.
Zdaniem Ryszarda Kowalskiego konieczne jest jednak przeprowadzenie zasadniczej zmiany ustawy o planowaniu przestrzennym*, a nie cerowanie, ułomne zresztą, kolejnych dziur.

Bartłomiej Kolipiński z Towarzystwo Polskich Urbanistów dodał, że wszyscy są przekonani, że obecna ustawa o planowaniu jest zła, tylko nikt nie mówi dlaczego. I podkreślił, że zbrodnią było unieważnienie planów w 2003 r.

Wygaśnięcie w 2003 r.  planów zagospodarowania przestrzennego doprowadziło przede wszystkim do tego, że o zabudowie danego terenu decyduje samo prawo własności, ograniczone jedynie zasadą dobrego sąsiedztwa. Pozwolenia na budowę wydawane są na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, tzw. bezterminowych wuzetek. W konsekwencji gminy nie mają praktycznie żadnej możliwości ochrony ładu przestrzennego, czy jego kształtowania, w końcu przecież każdy właściciel – po co prawda długotrwałej walce – takie decyzje będzie musiał otrzymać. To się jednak powinno zmienić po wejściu w życie tzw. projektu ustawy inwestycyjnej (projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno - budowlanego). Najnowsza wersja projektu zakłada bowiem, że gminy dostaną 3 lata na wyznaczenie obszarów zabudowy, o wuzetki będzie mógł się starać właściciel nieruchomości, a będą one ważne tylko przez 3 lata. W tym czasie inwestor będzie musiał dostać pozowolenie na budowę. Co więcej uzyskanie wuzetki nie wymagałoby wykazania tzw. dobrego sąsiedztwa. Planowana inwestycja musiałaby być dostosowana do otoczenie w zakresie funkcji i otoczenia. Projekt ustawy inwestycyjnej od grudnia czeka na przyjęcie przez Komitet Stały Rady Ministrów.

Dwa bloki to nie osiedle

Joanna Erbel, socjolożka, doradczyni  zarządu BGK Nieruchomości, podczas semiarium zwróciła uwagę, że tzw. standardy lokalizacyjne w projekcie specustawy nie muszą być przyjazne dla przyszłych mieszkańców.
Zgodnie z projektem w wyniku inwestycji i muszą powstać nie mniej niż dwa bloki liczące łącznie co najmniej 50 lokali lub nie mniej niż 25 domów jednorodzinnych. Do osiedla będzie musiała prowadzić droga publiczna, a na  przystanek autobusowy czy kolejowy nie będzie mogło być dalej niż 1 km. Z kolei przedszkole i szkoła muszą być w odległości 3 km od bloku.

- Mieszkańcy muszą mieć realną alternatywę. Dlatego w naszych projektach wymagamy, aby do przystanku tramwajowego było 500 m, a do tzw. węzła komunikacyjnego, gdzie są inne środki transportu publicznego – 1000 m – tłumaczy Joanna Erbel. I dodaje, że priorytetem powinno być osiedle autonomiczne, czyli ze szkołą, ośrodkiem zdrowia, domem kultury na jego terenie.

Ryszard Kowalski zaproponował z kolei, by w projekcie specustawy słowa „nie mniej niż dwa budynki” zastąpić słowami „ osiedle mieszkaniowe o liczbie mieszkańców uzasadniających budowę szkoły i przedszkola”. Dwa budynki bowiem nie tworzą szansy na uzyskanie ekonomicznej racjonalności palcu budowy, a tym samym nie uzasadnią inwestycji towarzyszących. Zdaniem Kowalskiego przyjęcie jego  propozycji likwidowałoby też konieczność określania liczby domów. 

Zbigniew Maćków, architekt, przewodniczący Dolnośląskiej  Okręgowej Izby Architektów, zwrócił uwagę, że to przez bierną postawę państwa, nie są budowane takie autonomiczne osiedla. Jego zdaniem przepisy powinny premiować koncentrację kapitału prywatnego w jednym miejscu. Wyjaśnił, że gmina może udostępniać określony teren pod inwestycje mieszkaniową z infrastrukturą techniczną i socjalną, pod warunkiem, że właśnie tam deweloperzy skoncentrują swoje działania. Ten, który będzie budował na terenach „nieuzbrojonych”, czyli w przyszłości nieprzyjaznych dla mieszkańców, powinien się liczyć z wyższymi kosztami.
- I to jest możliwe do zrobienie już teraz, bez żadnych dodatkowych przepisów – podkreślała Maćków.


Prawo budowlane. Warunki techniczne i inne akty prawne. Przepisy >>

Pole do korupcji

Zbigniew Maćków podczas dyskusji zwrócił też uwagę, że jeśli projekt zostanie uchwalony, to będzie najbardziej korupcjogennym prawem od II RP. Dlaczego? Decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej będzie wydawał wojewoda. I jego zdaniem pojawią się osoby, które będą potrafiły zamienić nic nie warty kawałek skweru w zyskowny teren inwestycyjny.
– A to zakłóci rynek  – tłumaczył adwokat.

Dziś deweloperzy posiadają tzw. banki ziemi. Pod inwestycje kupują jednak tereny na których wiedzą, że będą mogli wybudować osiedle. Po uchwaleniu projektu na rynku mogą pojawić się więc tereny, które za sprawą specdecyzji wojewody staną się bardzo atrakcyjne.

Uczestnicy seminarium zgodnie wyrazili też nadzieję, że dzięki zmasowanej krytyce projekt w takim kształcie nie zostanie uchwalony.

 * Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu.