Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany.

Składa się na niego ciąg czynności faktycznych i formalno-prawych.

Zabezpieczenie sprawnego przebiegu tego procesu wiąże się z koniecznością podjęcia działań z zakresu wielu regulacji prawnych. Niniejsze opracowanie ma na celu przedstawienie głównych zagadnień prawnych związanych z poszczególnymi etapami realizacji farm wiatrowych i farm fotowoltaicznych.

I. Przygotowanie inwestycji
Zważywszy na zaangażowanie ogromnych środków finansowych oraz długi czas realizacji tego rodzaju inwestycji, etap ich przygotowania staje się jednym z najistotniejszych. Jest to moment, w którym badaniom i szczegółowej analizie poddaje się możliwości zrealizowania danej inwestycji w określonym miejscu, uwarunkowania i wszelkie ryzyka związane z tym przedsięwzięciem.

Pierwszym krokiem winno być znalezienie terenu, na którym możliwe będzie zrealizowanie planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Etap ten obejmuje szereg czynności sprawdzających dany teren pod kątem zarówno uwarunkowań technicznych, jak i formalnych. Na tym etapie w szczególności należy wziąć pod uwagę aspekty dotycząc lokalizacji przedsięwzięcia, dokonując jej analizy pod kątem możliwości terenowych, uwarunkowań środowiskowych, czy uzyskania warunków przyłączenia planowanej instalacji do sieci energetycznej.

W tym zakresie należy w szczególności zbadać, czy istnieją realne możliwości przyłączenia farmy wiatrowej lub fotowoltaicznej do sieci elektroenergetycznej (odległość inwestycji od GPZ operatora, moc transformatorów, przepustowość linii). Dostępność mediów jest jednym z kluczowych elementów branych pod uwagę przy wyborze lokalizacji inwestycji z zakresu energetyki, albowiem bezpośrednio i znacząco wpływa na koszt całej inwestycji. Budowa infrastruktury technicznej wiąże się z dużymi kosztami, co może spowodować, że inwestycja z punktu widzenia biznesowego stanie się nieopłacalna. Ważną kwestią są warunki, na jakich można dokonać podłączenia do danej sieci, o czym będzie mowa w dalszej części tekstu.

Kolejną ważną kwestią jest zbadanie możliwości dojazdu do nieruchomości i dowozu elementów farmy (w przypadku farm wiatrowych mających charakter obiektów ponadgabarytowych). Informacje dotyczące układu komunikacyjnego powinny wynikać z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Na tym etapie należy sprawdzić, na jakich warunkach możliwe będzie skomunikowanie nieruchomości z siecią drogową.

Jest to tym bardziej istotne, że zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane decyzja o pozwoleniu na budowę może zostać wydana jedynie w przypadku, gdy działka gruntu, na której inwestor planuje budowę, ma dostęp do drogi publicznej, przy czym może to być dostęp bezpośredni, dostęp przez drogę wewnętrzną lub zapewniony poprzez ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, która umożliwi dostęp do drogi publicznej. Posiadanie dostępu do drogi publicznej będzie musiało zostać przez inwestora wykazane w momencie składania wniosku o pozwolenia na budowę.

Pozostałe aspekty, które winny podlegać analizie na etapie poszukiwania nieruchomości odpowiedniej pod inwestycję, to czy lokalizacja posiada stabilne warunki geologiczne; czy, a jeżeli tak, to gdzie w sąsiedztwie inwestycji znajdują się tereny zabudowane (lub planowane do zabudowy); czy, a jeżeli tak, to gdzie na obszarze planowanej realizacji inwestycji znajdują się linie różnych napięć, ropociągi i gazociągi, rodzaje dróg lub tory kolejowe, strefy ochrony archeologiczno-konserwatorskiej, od których zgodnie z obowiązującymi przepisami lub dobrymi praktykami obiekty z zakresu energetyki powinny zachować bezpieczną odległość; czy istnieją inne czynniki mogące mieć negatywny wpływ na realizację inwestycji.

Jeżeli chodzi o elektrownie wiatrowe kluczowe znaczenie na tym etapie ma przeprowadzenie analizy wietrzności, polegającej na sprawdzeniu przy użyciu specjalistycznego sprzętu pomiarowego i komputerowego przydatności lokalizacji pod inwestycje wiatrowe. Już na tym etapie może się zatem pojawić konieczność zainicjowania procedur z zakresu prawa budowlanego w związku z posadowieniem masztów pomiarowych. W przypadku elektrowni fotowoltaicznych przeprowadza się analizę nasłonecznienia-audyt energetyczny. Podczas jej przeprowadzania bada się liczbę dni słonecznych na danym terenie, kąt padania promieni słonecznych, przeszkody terenowe zwiększające zacienienie.

Kolejnym krokiem po znalezieniu terenu odpowiedniego do usytuowania planowanej inwestycji, winno być sprawdzenie danej nieruchomości pod kątem uwarunkowań formalno – prawnych. Analiza stanu prawnego nieruchomości polega w szczególności na sprawdzeniu, czy nieruchomość nie jest obciążona jakimiś prawami rzeczowymi lub o charakterze obligacyjnym, a jeżeli tak, to jaki mogą one mieć wpływ na realizację planowanego zamierzenia. W tym zakresie w pierwszej kolejności szczegółowej analizie winny zostać poddane księgi wieczyste nieruchomości. Zakładanie i prowadzenie ksiąg wieczystych reguluje ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Mają one charakter urzędowych rejestrów, zakładanych i prowadzonych dla poszczególnych nieruchomości, w celu ustalenia ich stanu prawnego. Księgi wieczyste prowadzone są przez właściwy dla położenia nieruchomości Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego. Co najważniejsze, księgi wieczyste są jawne i dostępne dla każdego. Obecnie większość ksiąg wieczystych dostępnych jest w formie elektronicznej za pośrednictwem strony ministerstwa sprawiedliwości (www.ms.gov.pl). Obowiązująca zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych powoduje, że w przypadku braku zgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a faktycznym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Szczególnej analizie winny zostać poddane wpisy znajdujące się w dziale III i IV, gdyż tam ujawniane są prawa i roszczenia osób trzecich, możliwe ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości i obciążenia hipoteczne. Należy pamiętać, że w księgach wieczystych nie wszystko jednak musi być ujawnione, a istnieją prawa przeciwko którym nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Otóż zgodnie z art. 7 ustawy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:
1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;
2) prawu dożywocia;
3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej;
4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;
5) służebnościom przesyłu.

Zatem aby mieć pewność, co do obciążeń dotyczących danej nieruchomości badanie jej stanu formalno – prawnego nie powinno ograniczać się jedynie do analizy treści ksiąg wieczystych. Również jeżeli w księdze wieczystej występują wzmianki o wnioskach, koniecznie należy zbadać ich treść. W praktyce brak założonej księgi wieczystej dla danej nieruchomości, bądź niezgodność wpisów z rzeczywistym stanem winny wstrzymać podejmowanie dalszych formalnych działań inwestycyjnych do czasu uregulowania tych kwestii.

Oprócz analizy ksiąg wieczystych nieruchomości, badaniu winny zostać poddane dane z rejestru gruntów i budynków. W tym celu należy uzyskać wypisy i wyrysy z rejestru gruntów. Kwestie związane z informacjami znajdującymi się w ewidencji gruntów i pozyskiwaniu z niej informacji szczegółowo reguluje ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne. Wypis z ewidencji gruntów zawiera numer księgi wieczystej nieruchomości, obszar, granice, numer ewidencyjny oraz położenie gruntów, rodzaj użytków, klasę gruntu oraz właściciela tej działki.

Kolejnym krokiem jest analiza możliwości inwestycyjnych danego terenu w kontekście dokumentów planistycznych. Zgodnie z Ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dokumentem określającym przeznaczenie danego terenu jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który zgodnie z definicją jest aktem prawa miejscowego przyjmowanym w formie uchwały rady gminy, określającym przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Składa się on z części tekstowej (uchwała) oraz graficznej (załącznik do uchwały). Analiza miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pozwoli ustalić jakie są dopuszczalne na danym terenie warunki zabudowy, podstawowe parametry inwestycji oraz zorientować się co do sposobu zainwestowania sąsiednich terenów. W przypadku, gdy dla danego terenu brak jest obowiązującego planu zagospodarowania inwestycja będzie mogła być realizowana w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy określającą dopuszczalną zabudowę i przeznaczenie działki. Należałoby sprawdzić, czy dla danego terenu taka decyzja została już wydana, a jeżeli nie, wystąpić o taką decyzję. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego istnieje również możliwość uzyskania dla inwestycji decyzji o warunkach lokalizacji inwestycji celu publicznego. Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego może jednak służyć jedynie jako decyzja lokalizacyjna dla części infrastruktury technicznej – np. stacji GPZ czy linii i kabli elektroenergetycznych (zgodnie z obecną linią orzeczniczą elektrownie wiatrowe nie stanowią inwestycji celu publicznego).

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego musi być zgodny z obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego danej gminy. Studium jest dokumentem planistycznym określającym politykę zagospodarowania przestrzennego gminy lub miasta dla jej całego obszaru. Studium uchwalane jest przez radę gminy lub miasta i swym zasięgiem obejmuje całe miasto bądź gminę. Jeżeli dla danego terenu nie ma jeszcze planu, natomiast studium uwarunkowań nie przewiduje planowanej przez nas inwestycji, przed przystąpieniem do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy dokonać zmiany studium.

Na etapie sporządzania lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy zwrócić uwagę na kwestie związane z objęciem danego terenu ochroną konserwatorską. Jeżeli dany teren czy też nieruchomość objęta jest ochroną konserwatorską, to stosowne zapisy powinny znaleźć się w planie miejscowym lub też w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Warto zatem udać się do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków i sprawdzić czy nieruchomość, na której planujemy inwestycję oraz nieruchomości sąsiednie nie są objęte rejestrem zabytków. Ochrona konserwatorska wprowadza bowiem szereg ograniczeń w wykonywaniu prawa własności, w szczególności w zakresie możliwości inwestycyjnych, a działania z tym związane wymagają udziału konserwatora.

Jeżeli chodzi o czas potrzebny na przygotowanie dokumentów planistycznych uwzględniających zamierzenie inwestycyjne z zakresu energetyki odnawialnej, to z technicznego i proceduralnego punktu widzenia istnieje możliwość wykonania ewentualnych koniecznych procedur planistycznych (zmiana studium lub/oraz zmiana/uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) w terminie 6-9 miesięcy. Praktyka pokazuje jednak, iż pewne kroki procedur planistycznych wymagają więcej czasu, albowiem nie są one ograniczone terminami ustawowymi, a w niektórych przypadkach należy poszczególne kroki powtarzać (jak na przykład uzgodnienia projektu planu czy wyłożenie do publicznego wglądu). W związku z powyższym należy założyć, iż przeprowadzenie każdej z procedur planistycznych może potrwać co najmniej 12 miesięcy.

Na wstępnym etapie realizacji inwestycji należałoby również zadbać o jak najszerszą kampanię informacyjną - przedstawić lokalnej społeczności jakie korzyści płyną dla niej z tego rodzaju inwestycji, szczegółowo zaprezentować jej plany inwestycyjne oraz rozwiać ewentualne wątpliwości związane z bezpieczeństwem inwestycji, aby na kolejnych etapach była ona sprzymierzeńcem a nie przeciwnikiem inwestora. Silny opór społeczny może bowiem stanowić istotną barierę w sprawnym i skutecznym przeprowadzeniu procesu inwestycyjnego. Dlatego przed rozpoczęciem inwestycji należałoby podjąć zarówno konsultacje z miejscowymi władzami, jak i lokalną społecznością.

Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany.