Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany.
Złożenie oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest obligatoryjnie wymagane przy: zgłoszeniu zamiaru wykonywania robót budowlanych polegających na budowie, przebudowie, montażu lub remoncie; wniosku o pozwolenie na budowę; wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego; zgłoszeniu zamiaru dokonania zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części; wniosku o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na rzecz innego podmiotu oraz – wprowadzonego przez ustawodawcę z dniem 28 czerwca 2015 r. – wniosku o przeniesienie praw i obowiązków wynikających ze zgłoszenia, wobec którego organ nie wniósł sprzeciwu, na rzecz innej osoby. Nadto jego złożenie warunkuje możliwość legalizacji samowolnie podjętych działań we wskazanym powyżej zakresie.
Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
Treść oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane stanowi deklaracja inwestora wskazująca rodzaj przysługującego mu prawa do nieruchomości. Z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - dalej pr. bud. wynika, że oświadczenie to składane jest pod rygorem odpowiedzialności karnej. Złożenie nieprawdziwego oświadczenia w tym zakresie zagrożone jest bowiem – co wynika z regulacji art. 233 § 1k.k. – karą pozbawienia wolności do 3 lat. Oznacza to, że omawiane oświadczenie może złożyć wyłącznie inwestor, a nie może go składać – jak wskazano w wyroku WSA w Krakowie z dnia 14 grudnia 2007 r., II SA/Kr 657/07, LEX nr 510873 – pełnomocnik inwestora. W przypadku gdy inwestorem jest osoba prawna lub jednostka organizacyjna, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane podpisuje osoba uprawniona do reprezentowania podmiotu składającego zgłoszenie zamiaru wykonywania robót budowlanych. Wskazać należy również, że gdy zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych dokonuje więcej niż jeden inwestor – co podniesiono w przywołanym powyżej wyroku WSA w Krakowie z dnia 14 grudnia 2007 r., II SA/Kr 657/07, LEX nr 510873 – każdy z inwestorów powinien złożyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane musi – jak podniesiono w wyroku NSA z dnia 16 maja 2008 r., II OSK 550/07, LEX nr 489633 – dotyczyć prawidłowo oznaczonego terenu, co ma istotne znaczenie zwłaszcza w sytuacji, gdy planowane roboty budowlane objąć mają wyłącznie część nieruchomości. I tak – na przykład – w przypadku gdy inwestor zamierza wykonać roboty budowlane tylko przy jednym budynku znajdującym się na nieruchomości, zbędne jest legitymowanie się przez niego prawem do dysponowania na cele budowlane obejmującym także pozostałe budynki (por. wyrok NSA z dnia 23 lipca 2010 r., II OSK 1255/09, LEX nr 693526). Powołane przez inwestora prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane musi bowiem obejmować całość terenu wyznaczonego liniami rozgraniczającymi inwestycję, co oznacza, iż powinno obejmować obszar niezbędny do prawidłowego funkcjonowania obiektu budowlanego będącego przedmiotem zgłoszenia.
1. Definicja prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
Przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć – o czym mowa w art. 3 pkt 11 pr. bud. – tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Zaznaczenia wymaga jednak, iż w przypadku niektórych inwestycji służących celom publicznym przepisy przewidują możliwość uzyskania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane na mocy decyzji administracyjnej zezwalającej na wejście w grunt celem wykonania określonych robót budowlanych.
2. Prawo własności jako podstawa oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowane
Komentarza wymaga przypadek, gdy prawo inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wynika z tytułu współwłasności nieruchomości. W takiej sytuacji inwestor powinien oświadczyć, iż posiada zgodę – co do zasady – wszystkich pozostałych współwłaścicieli na wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem. Realizacja inwestycji budowlanej na nieruchomości zasadniczo stanowi bowiem czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną. W związku z powyższym skuteczność tej czynności uzależniona jest – o czym mowa w art. 199k.c. – od zgody wszystkich współwłaścicieli. Natomiast – zgodnie z art. 201 k.c. – do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W miejscu tym należy zwrócić uwagę, iż przepisy kodeksu cywilnego nie definiują czynności zwykłego zarządu, ani nie wskazują kiedy ma miejsce przekroczenie zwykłego zarządu.
Zaliczenie planowanej inwestycji do czynności przekraczających zwykły zarząd każdorazowo determinowane jest więc konkretną sytuacją i stanem faktycznym sprawy (zob. np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 2 marca 2007 r., VII SA/Wa 1836/06, LEX nr 334823, w którym wyrażono pogląd, że modernizacja, polegająca na założeniu nowej instalacji gazowej w budynku stanowiącym współwłasność, należy niewątpliwie do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a w związku z tym zgoda współwłaścicieli jest niezbędna, aby można było mówić o posiadaniu pełnego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 32 ust. 4 pkt 2 pr. bud.; a także wyrok NSA z dnia 16 lipca 2010 r., II OSK 906/09, LEX nr 706016, zgodnie z którym w konkretnej sprawie mogą nie wystąpić powody, aby zakwalifikować budowę przyłącza jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, co oznacza, że prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może wykazać się inwestor, który nie dysponuje zgodą wszystkich współwłaścicieli na prowadzenie robót budowlanych).
| Dowiedz się więcej z książki | |
Prawo budowlane. Komentarz
|
|
W orzecznictwie sądowoadministracyjnym zwykło się jednak przyjmować, że budowa obiektu budowlanego na nieruchomości objętej współwłasnością w częściach ułamkowych należy do kategorii rozporządzania rzeczą wspólną, która wykracza poza zakres zwykłego zarządu, a w związku z tym na jej realizację wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (por.: wyrok WSA w Warszawie z dnia 29 sierpnia 2006 r., VII SA/Wa 750/06, LEX nr 276535; wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 stycznia 2007 r., VII SA/Wa 2066/06, LEX nr 304105; wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 3 czerwca 2008 r., II SA/Bd 16/08, LEX nr 508452; wyrok WSA w Warszawie z dnia 21 maja 2009 r., VII SA/Wa 202/09, LEX nr 569097). W takim przypadku brak zgody jednego ze współwłaścicieli nieruchomości na prowadzenie prac przez inwestora stanowi więc o niespełnieniu wymogu wynikającego z art. 32 ust. 4 pkt 2 pr. bud. Natomiast w sytuacji, gdy planowana inwestycja stanowi czynność zwykłego zarządu – mimo jednoznacznego zapisu zawartego we wzorze oświadczenia zawartego w załączniku nr 2 do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę, zgodnie z którym w każdym przypadku inwestor powinien oświadczyć, iż posiada zgodę wszystkich współwłaścicieli na wykonywanie planowanych robót budowlanych – inwestor powinien wskazać, iż posiada zgodę większości współwłaścicieli nieruchomości. W sposób odmienny należy natomiast oceniać prawo do dysponowania na cele budowlane nieruchomością, która wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków, a to dlatego, że udziały małżonków nie są określone i każdy z nich może bez ograniczeń w ramach zwykłego zarządu zadecydować, bez zgody drugiego współmałżonka, o możliwości zabudowy nieruchomości.
Oznacza to, że rozporządzenie faktyczne przez jednego z małżonków nieruchomością na cele budowlane nie przekracza czynności zwykłego zarządu (por.: wyrok WSA w Warszawie z dnia 29 sierpnia 2006 r., VII SA/Wa 750/06, LEX nr 276535; wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 stycznia 2007 r., VII SA/Wa 2066/06, LEX nr 304105).
Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany.