Prawo polskie nie wyklucza możliwości nabywania i rozporządzania nieruchomością na rzecz niepełnoletniego. Zgodnie z art. 8 par. 1 kodeksu cywilnego (k.c.) każdy człowiek od chwili urodzenia ma zdolność prawną, a co za tym idzie każdy, niezależnie od wieku może być podmiotem praw i obowiązków. Niepełnoletni może być więc właścicielem nieruchomości. Pojawia się jednak pytanie, jak w praktyce może korzystać z tego prawa. 

Czytaj też: Koniec najmu lub dzierżawy – jakie są prawa i obowiązki obu stron umowy?

Niepełnoletni nie podpisze umowy

Niepełnoletnimi są osoby, które nie ukończyły osiemnastego roku życia (art. 10 k.c.). Zdarza się również, że w wyniku zawarcia małżeństwa, pełnoletniość uzyska osoba poniżej osiemnastego roku życia. Natomiast ci, którzy nie ukończyły trzynastego roku życia nie mają zdolności do czynności prawnych, a co za tym idzie, nie mogą we własnym imieniu zawierać żadnych umów oraz składać innych oświadczeń woli (art. 12 k.c.). Z kolei małoletni, którzy ukończyli trzynaście lat, mają ograniczoną zdolność do czynności prawnych. Takie osoby mogą więc skutecznie składać oświadczenia woli wyłącznie za zgodą przedstawiciela ustawowego (art. 17 k.c.).

Oznacza to, że w większości przypadków nieletni nie mogą samodzielnie zawierać umów sprzedaży, za wyjątkiem drobnych transakcji, czyli umów będących powszechnie zawieranymi w drobnych sprawach życia codziennego. Ponadto bez udziału rodziców nie wolno im zawierać innych umów, takich jak: wykonanie remontu lub naprawy.

To rodzice zarządzają nieruchomością dziecka

Art. 101 par. 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (kro) wprost stwierdza, że rodzice mają obowiązek sprawować zarząd majątkiem dziecka z należytą starannością. W tym wypadku należyta staranność oznacza staranność niejako przeciętną, ogólnie wymaganą w stosunkach danego rodzaju. Co należy rozumieć przez zarząd majątkiem dziecka w postanowieniu z 21  stycznia 2022 r. wyjaśnił Sąd Najwyższy. Wynika z niego, że są to czynności faktyczne, prawne i procesowe dotyczące przedmiotów wchodzących w skład tego majątku, ich nabywania, obciążania i zbywania (sygn. akt III CZ 21/22).

Zarząd majątkiem dziecka przez rodziców jest jednak ograniczony. Art. 101 par. 3 kro stanowi, że w celu dokonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, rodzice muszą uzyskać zgodę sądu opiekuńczego. Dla przykładu czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu będą wszelkie czynności dotyczące nabycia nieruchomości.

Natomiast nie muszą takiej zgody mieć w wypadku czynnościami zwykłego zarządu. Zalicza się do nich m.in.: remont, wynajem lokali, bieżącą konserwację a także wnoszenie opłat, m.in. czynszu. 

Rodzic pod lupą

Odpowiedzialność rodziców względem dzieci za sprawowanie zarządu nieruchomością ocenia się według przepisów odnoszących się do niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań (art. 471 i n. k.c.). Jeżeli więc w wyniku nienależytego sprawowania zarządu przez rodziców, wartość nieruchomości niepełnoletniego ulegnie obniżeniu lub dziecko poniesie szkodę majątkową, np. związaną z odsetkami wynikającymi z braku uiszczania niezbędnych opłat, będzie mogło z tego tytułu wytoczyć powództwo wobec rodziców o zapłatę.

 

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.