Zarówno z ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również z rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca majątkowy przy wycenie wartości rynkowej nieruchomości zobligowany jest stosować ceny z rynku lokalnego. W przypadku jednakże gdy na konkretnym lokalnym rynku nieruchomości brakuje informacji o transakcjach obiektami podobnymi przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości zachodzi konieczność oceny podobieństwa lokalnych rynków nieruchomości. W takim przypadku do analizy przyjmuje się obiekty z rynków porównywalnych.


Podstawa określenia wartości nieruchomości

Takie postępowanie dopuszcza § 26 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) – dalej r.w.n.s.o.sz. zgodnie, z którym przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości lub w przypadku braku stawek czynszu na tym rynku, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Ponadto zgodnie z § 26 ust. 2 r.w.n.s.o.sz. w przypadku braku cen transakcyjnych za nieruchomości podobne lub braku stawek czynszu uzyskiwanych na krajowym rynku nieruchomości, przy określaniu wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na zagranicznych rynkach nieruchomości. Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków (§ 26 ust. 3 r.w.n.s.o.sz.).


Założenia ogólne określania wartości rynkowej nieruchomości

W wyniku szacowania nieruchomości powstaje dokument zwany operatem szacunkowym, który powinien spełniać zarówno wymogi formalne określone w r.w.n.s.o.sz., jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy winien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (por. wyrok z dnia 8 lutego 2008 r., II OSK 2012/06, LEX nr 437627, wyrok z dnia 13 marca 2008 r., I OSK 374/07, LEX nr 454007). Określanie wartości nieruchomości kończy się wynikiem, jedną liczbą, wskazującą na oszacowaną wartość nieruchomości. Zazwyczaj właśnie ten wynik najbardziej interesuje zamawiającego. Tymczasem niezwykle ważne dla określenia wartości nieruchomości są przyjęte założenia, określenie czego wycena dotyczy, jakie okoliczności zostały wzięte pod uwagę i jak zostały ocenione przez rzeczoznawcę majątkowego.
(...)

Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany>>