Henryka B.-N. mieszkająca w pobliżu lotniska Poznań Ławica wystąpiła do sądu o odszkodowanie w wysokości 107 tys. zł. Część tej kwoty - 53 tys. zł - wynikało z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, reszta dotyczyła uciążliwości za ponadnormatywny hałas.
Powódka jest właścicielką nieruchomości o powierzchni 640 mkw. zabudowanej budynkiem mieszkalnym o powierzchni 110 mkw. Od 1 stycznia 2012 r. utworzono na tym terenie obszar ograniczonego użytkowania w związku z rozbudową lotniska. Wobec tego nieruchomość wymagała inwestycji – zapewnienia klimatu akustycznego w postaci choćby wyciszenia okien i drzwi, poprawy ogrodzenia itd.
Sąd I instancji uznał roszczenie powódki za zasadne, zasądził żądane sumy wraz z odsetkami. Odszkodowanie było skalkulowane i oszacowane przez trzech powołanych biegłych sądowych.
Apelację od tego wyroku wniosło lotnisko. Podważyło ono ustalenia w zakresie analizy rynku nieruchomości przeprowadzonej przez jednego z biegłych. Zdaniem pozwanego skutki wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania nie powodują takich ujemnych skutków, jakie przedstawił biegły, a sąd je zaakceptował. Sąd Okręgowy w wyroku z 8 kwietnia 2022 r. dobitnie wyjaśnił, dlaczego nie poddał opinii biegłego i operatu szacunkowego pod osąd stowarzyszenia ekspertów od nieruchomości. Wpływ cen rynkowych bowiem nie podlega weryfikacji.
Problem wyrównania szkody właścicielowi
Kasację od tego wyroku złożył pozwany, zarzucając sądowi II instancji błędną wykładnię i zastosowanie art. 136 ust. 3 ustawy o ochronie środowiska. Przepis ten stanowi, że w razie określenia na obszarze ograniczonego użytkowania wymagań technicznych dotyczących budynków, szkodą są także koszty poniesione w celu wypełnienia tych wymagań przez istniejące budynki, nawet w przypadku braku obowiązku podjęcia działań w tym zakresie.
Pełnomocnik pozwanego radca prawny Tomasz Wilk twierdził, że mamy do czynienia z legalnym działaniem państwa przez wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania. Dlatego przepisy należy interpretować ściśle, nie rozszerzająco. Zatem, żądając rekompensaty, należy wcześniej ponieść koszty wyciszenia czy izolacji według wymagań technicznych.
I powołał się na uchwałę SN z 28 października 2022 r. (sygn. akt III CZP 100/22). Stanowi ona, że właścicielowi nieruchomości położonej w strefie ograniczonego użytkowania, o której mowa w art. 135 Prawa ochrony środowiska, nie przysługuje odszkodowanie w wysokości odpowiadającej kosztom zapewnienia w budynku znajdującym się na tej nieruchomości odpowiedniego klimatu akustycznego, jeżeli koszty te nie zostały poniesione.
Na odmienną uchwałę Sądu Najwyższego natomiast powołał się przedstawiciel powódki, radca prawny Radosław Chowaniec. Przywołał orzeczenie SN, według którego art. 136 ust. 3 Prawo ochrony środowiska nie wyłącza obowiązku naprawienia szkody obejmującej usunięcie wadliwości budynku, jeśli konieczne prace remontowe nie zostały jeszcze wykonane (sygn. akt II CSK 254/22).
SN oddala skargę lotniska
Skarga kasacyjna pozwanego nie zasługiwała na uwzględnienie. Jak zaznaczył sędzia sprawozdawca Władysław Pawlak, sprawa jest wielowątkowa, a strony i sądy powoływały się na rozbieżne orzeczenia Sadu Najwyższego, zwłaszcza powstałe w latach 2021-2022 .
Uchwała siedmiu sędziów nie zapadła, gdyż powołano mieszany skład, który nie mógł wspólnie orzekać. Sąd w obecnym składzie opowiada się za uchwałą podjętą 12 kwietnia 2024 r. (sygn. akt III CZP 56/23), według której w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę. A szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości.
Sąd uznał, że dopuszczalny poziom hałasu wskutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania w odniesieniu do takiej nieruchomości jest wyższy, aniżeli w stosunku do nieruchomości znajdujących się poza tym obszarem.
W przypadku nieruchomości zabudowanych domami mieszkalnymi, nawet zapewnienie właściwego klimatu akustycznego może nie być wystarczające, zwłaszcza jeśli chodzi o korzystanie z takich elementów budynku jak balkony, tarasy, a także o korzystanie z budynku przy otwartych oknach. Poza tym w przypadku nieruchomości gruntowych zabudowanych, korzystanie z nieruchomości dotyczy także gruntu wokół budynku.
Według SN trudno natomiast mówić o powstaniu szkody po stronie właściciela, który nabył nieruchomość już po objęciu jej tym obszarem, gdyż na cenę nabycia miała wpływ okoliczność, że nieruchomość leży już w granicach obszaru ograniczonego użytkowania.
Wątpliwości zaistniałe w orzecznictwie jednak nie powinny być rozstrzygane na niekorzyść właścicieli nieruchomości położonych w tych obszarach. Budowa lotniska nie może odbywać się kosztem właścicieli.
Wyrok Izby Cywilnej SN z 3 grudnia 2024 r., sygn. akt II CSKP 555/23
Czytaj także w LEX: Glosa do wyroku sądu najwyższego z dnia 20 kwietnia 2021 r., II CSKP 5/21 > >
Cena promocyjna: 37.8 zł
Cena regularna: 42 zł
Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 29.4 zł
![[E-book] Prawo ochrony środowiska. Przed egzaminem](/gfx/prawopl/_thumbs/produkty_foto/82306/978-83-8390-022-3_,mXqL62OeqFTLkrXdmIyYmw.jpg)
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
