Obniżka czynszów w galeriach handlowych trafiła do parlamentu

Dopiero w piątek trafiła do Sejmu ostateczna wersja projektu noweli covidowej mówiąca o obniżce czynszów dla najemców sklepów zamkniętych w czasie lockdown-ów w dużych galeriach handlowych. Decyzję w tej sprawie rząd podjął pod koniec kwietnia. Niespodzianek w projekcie jednak nie ma, treść najważniejszego przepisu specjalnie się nie zmieniła.

O obowiązkowych upustach mówi projekt noweli ustawy covidowej. Jego pełna nazwa to:” o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw. Dodaje on do ustawy covidowej art.  15 ze zn 1.

Co się zmieni

Z przepisu wynika, że w przypadku umów zawartych przed dniem 14 marca 2020 roku (tj.  przed  wprowadzenia stanu zagrożenia epidemicznego) w okresach obowiązywania zakazu handlu, świadczenia z tytułu używania powierzchni handlowej na podstawie umowy najmu (lub innej podobnej) ulegają obniżeniu do 20 proc. wysokości świadczeń z tego tytułu. Następnie, w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia każdego zakazu handlu po dniu wejścia w życie nowelizacji, wysokość tych świadczeń ulega obniżeniu do 50 proc.  wysokości tych świadczeń.

-  Oznacza to, że zamiast dotychczasowego wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań stron, w umowach najmu zawartych przed dniem 14 marca 2020 roku dojdzie do obniżenia świadczeń z tytułu używania powierzchni (w szczególności z tytułu czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych) odpowiednio o 80 proc.  w trakcie trwania zakazów prowadzenia działalności i następnie o 50 proc.  przez trzy miesiące po ich uchyleniu. Pozostałe zapisy umowy nadal będą wiązać strony, w szczególności najemca nadal będzie mógł żądać udostępnienia mu lokalu do używania – tłumaczy Michał Urbański, adwokat  w Zespole Prawa Nieruchomości w Kancelarii Prawnej  JDP Drapała & Partners Sp. j.

Według mec. Urbańskiego przepis nie działa wstecz.  Stosuje się go do wszystkich kolejnych okresów obowiązywania zakazu handlu (od dnia wejścia w życie nowelizacji.   - Jeżeli którakolwiek ze stron uzna to  rozwiązanie za niesprawiedliwe (nieadekwatne do konkretnej sytuacji), nowelizacja wprost przewiduje możliwość skierowania sprawy do sądu w celu ustalenia innej proporcji należnych świadczeń – tłumaczy Michał Urbański.

Czytaj: Rząd chce pomóc najemcom w galeriach, może być dużo pozwów>>

 - Nadal będzie możliwe skierowanie sprawy do sądu w celu ustalenia wysokości świadczeń na podstawie art. 357¹ k.c. (dotyczącego instytucji rebus sic stantibus).  Po drugie, gdyby w danym przypadku nie występowały przesłanki zastosowania art. 357¹ k.c., nowelizacja wprowadza dodatkowo uproszczone podstawy sądowego ustalenia wysokości świadczeń najemcy. Sąd będzie mógł, kierując się jedynie interesem stron i zasadami współżycia społecznego, zmniejszyć stawkę obniżki świadczeń uprawnionego, zmienić sposób spełnienia świadczeń uprawnionego, a nawet zmienić okres w jakim udostępniającemu należne są świadczenia w obniżonej wysokości. Regulacja ta zmierza do zapewnienia równowagi stron na zasadach analogicznych jak przewidziane w art. 357¹ k.c. i może być dyrektywą w zakresie sposobu zastosowania tego przepisu w relacjach między udostępniającymi i uprawnionymi także w okresach przed dniem wejścia w życie art. 15ze¹. – twierdzi mec. Urbański.

Czytaj także: Spóźnione oświadczenie galerii handlowej o przyjęciu "tarczowej" oferty nie przedłuży umowy>>

Projekt przewiduje również,  że jeżeli do dnia wejścia jego w życie najemca złożył już ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy najmu, będzie mógł w terminie 14 dni od dnia wejścia w życie nowelizacji złożyć oświadczenie woli o cofnięciu tej oferty. W takim wypadku do zawartej przez niego umowy będą miały zastosowanie nowe przepisy art. 15ze¹. Oświadczenie uprawnionego będzie wywoływano skutki od dnia złożenia. W przypadku niezłożenia oświadczenia woli o cofnięciu oferty, oferta będzie nadal wiązać na dotychczasowych zasadach.

Obawy właścicieli galerii

Propozycja nowelizacji spotkała się z krytyką centrów handlowych. Zarzucają one rządowi brak ochrony interesów właścicieli galerii handlowych.

Polska Rada Centrów Handlowych uważa, że wynajmujący powierzchnie centrów handlowych nie mają już środków na dalsze finansowanie pomocy najemcom. - Przepis przejściowy jest bardzo nieprecyzyjny, arbitralny i niesprawiedliwy. Proponowana 50 proc. obniżka czynszu dla wszystkich najemców, niezależna od obrotów osiąganych po otwarciu obiektów handlowych, ich aktualnej sytuacji finansowej i potrzeb z tego wynikających, może wpędzić galerie handlowe w tarapaty finansowe ze względu na naruszenie zobowiązań właścicieli centrów wobec banków – uważa Piotr Staniszewski, członek zarządu Polskiej Rady Centrów Handlowy.

Sprawdź również książkę: Wsparcie udzielane przedsiębiorcom w związku z pandemią COVID–19 >>