W jaki sposób przeprowadzić procedurę zaopiniowania podziału (względnie negatywna opinia), gdy na terenie działki mającej ulec podziałowi znajdują się media w zarządzie gminy, a nieruchomość własności Skarbu Państwa dzielona jest na poszerzenie działek sąsiednich, stanowiących własność osób prywatnych?

Odpowiedź

Podział nieruchomości jest uregulowany w art. 92-100 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – dalej u.g.n. oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości.


W art. 93u.g.n. wprowadzono dwa reżimy prawne dotyczące podziału nieruchomości, tzn. dla nieruchomości położonych na obszarach gdzie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz dla nieruchomości położonych na terenach, na których brak jest planu miejscowego.

W pierwszym przypadku podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, przy czym zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Natomiast w przypadku braku planu miejscowego gdzie dzielona nieruchomość położona jest na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:
1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo
2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku gdy nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia planu, a wniosek o podział został złożony po upływie 6 miesięcy, licząc od dnia podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego, lub po wyłożeniu projektu planu miejscowego do publicznego wglądu, postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia planu miejscowego, jednak nie dłużej niż na okres 6 miesięcy, licząc od dnia złożenia wniosku o podział. Jeżeli w okresie zawieszenia postępowania w sprawie podziału nieruchomości plan miejscowy nie zostanie uchwalony, dokonuje się podziału nieruchomości.

Podział nieruchomości obejmuje zarówno podział prawny rozumiany jako przeniesienie przez dotychczasowego właściciela prawa własności części nieruchomości na rzecz innej osoby jak i podział geodezyjny polegający na wydzieleniu z dotychczas istniejącej jednej działki ewidencyjnej dwóch lub więcej działek ewidencyjnych. Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział, na wniosek osoby mającej w tym interes prawny lub z urzędu.

W myśl art. 93 ust. 4 u.g.n. zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1 u.g.n, tzn., braku sprzeczności podziału nieruchomości z przepisami odrębnymi, albo zgodności z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Opinię wyraża się w formie postanowienie na które przysługuje zażalenie. Organ wydający opinię będzie nią związany przy orzekaniu o podziale nieruchomości. Postanowienie w przedmiocie opinii dotyczącej projektu podziału nieruchomości podejmowane w trybie art. 93 ust. 4 u.g.n. jest częścią (etapem) postępowania w przedmiocie zatwierdzenia podziału nieruchomości. Pozytywna opinia, wydana zgodnie z art. 93 ust. 4 i 5 u.g.n., stanowi podstawę do opracowania projektu podziału nieruchomości, upoważniając w dalszym etapie do wystąpienia o wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości.

W art. 93 ust. 3 u.g.n. ustanowiono jedyną materialną przesłankę niedopuszczalności podziału. Ma to miejsce w sytuacji gdy projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej, przy czym za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Cytowanego przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. W odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków decyzję o zatwierdzeniu podziału nieruchomości wydaje się po uzyskaniu pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na podział tej nieruchomości.

Natomiast podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Organ gminy nie może negatywnie zaopiniować planu podziału bez wskazania konkretnego przepisu, który podział naruszałby. Wydanie negatywnej opinii powinno skutkować brakiem możliwości wydania pozytywnej decyzji zatwierdzającej podział.

W opisanym w pytaniu przypadku, jeżeli podział dokonywany jest na wniosek gminy - użytkownika wieczystego nieruchomości, nie jest wymagana zgoda właściciela nieruchomości, którym jest Skarb Państwa. W analizowanym przypadku zastosowanie znajdą regulacje z rozdziału 1 działu III normującego zasady podziału wszystkich nieruchomości stanowiących własność osób fizycznych i osób prawnych, w tym należących do jednostek samorządu terytorialnego i Skarbu Państwa, a także nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.