Inwestor złożył wniosek o pozwolenie na budowę w zakresie wykonania okna w ścianie istniejącego budynku, usytuowanej 1,0 m od granicy działki. Działka sąsiednia w katastrze nieruchomości oznaczona jest jako działka budowlana. Według przedstawionego aktu notarialnego inwestor posiada służebność przejścia i przejazdu przez działkę, jednak twierdzi on, że działka ta stanowi dojazd do nieruchomości. Dla terenu brak jest planu miejscowego i nie można ustalić przeznaczenia nieruchomości.

Czy inwestor powinien wystąpić o odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych?

Czy o odstępstwo powinien wystąpić organ lub od razu wydać pozwolenie na budowę?

Odpowiedź

Postępowanie w sprawie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych w trybie art. 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) – dalej pr. bud. wszczynane jest na wniosek inwestora. Jednakże, jeśli inwestor nie złoży stosownego wniosku, sam organ administracji architektoniczno-budowlanej powinien rozważyć potrzebę wystąpienia z takim wnioskiem. Organ zobligowany jest do takiego działania na mocy art. 7 i art. 9 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.) – dalej k.p.a.@page_break@

Uzasadnienie

Zgodnie z ogólną zasadą wynikającą z art. 5 ust. 1 pr. bud. obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej. Do przepisów techniczno-budowlanych zalicza się przede wszystkim przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) – dalej r.w.t. Wymagania w zakresie sytuowania okien w budynkach zawarto w § 12 ust. 1 pkt 1 r.w.t., gdzie wskazano, że minimalna odległość nowo wznoszonego budynku na działce budowlanej zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę granicy z sąsiednią działką budowlaną powinna wynosić nie mniej niż 4,0 m od granicy tej działki. Zatem w przypadku budynków sytuowanych na działkach mających charakter budowlany, przy realizacji otworów okiennych, należy zachować minimalną odległość od granicy sąsiedniej działki, wskazaną w § 12 ust. 1 pkt 1 r.w.t. W razie niemożności spełnienia warunków r.w.t. należy uzyskać zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, na podstawie art. 9 pr. bud. Co do zasady z wnioskiem o udzielenie odstępstwa winien wystąpić inwestor. Jeżeli inwestor nie złoży takiego wniosku, organ administracji architektoniczno-budowlanej powinien rozważyć, czy w konkretnej sprawie istnieje potrzeba wystąpienia z wnioskiem o zastosowanie odstępstwa od warunków technicznych.

W sytuacji, gdy z twierdzeń inwestora wynika, że sąsiednia działka stanowi wyłącznie dojazd do jego nieruchomości i brak jest mpzp, organ winien wziąć pod uwagę dane dotyczące działki sąsiedniej, wynikające z katastru nieruchomości (ewidencji gruntów i budynków). Następnie, mając na uwadze budowlany charakter działki sąsiedniej, na który wskazują dane z ewidencji gruntów i budynków oraz wymogi r.w.t., winien rozważyć skorzystanie z instytucji z art. 9 pr. bud. Należy pamiętać, że art. 7 i 77 k.p.a. obligują organ administracji publicznej do podjęcia wszelkich czynności zmierzających do wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości) stanowi jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych osobach fizycznych lub prawnych, władających tymi gruntami, budynkami i lokalami – zob. art. 2 pkt 8 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287 z późn. zm.).