O odmowie udostępnienia lokalu do przeglądów okresowych zarządca powinien zawiadomić organy nadzoru budowlanego

Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 2 pr. bud. obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na kontroli stanu technicznego m.in. instalacji elektrycznej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów. Zarządca zgodnie z powyższym przystąpił do kontroli, lecz w jednym z wynajmowanych pomieszczeń najemca nie udostępnił osobom upoważnionym pomieszczeń do kontroli instalacji elektrycznych w lokalu.

 1. Co zarządca może uczynić by wywiązać się ze swojego obowiązku, a tym samym uniknąć odpowiedzialności karnej za nieprzestrzeganie przepisów prawa budowlanego (kara do 5 tys. zł)?
2. Czy zarządca może odłączyć WLZ pomiędzy lokalem a licznikiem energii w przypadku, gdy najemca nadal (przy asyście służb mundurowych) skutecznie będzie utrudniał dokonanie kontroli lokalu?

Odpowiedź

W sytuacji, gdy jeden z najemców lokalu mieszkalnego w obiekcie wielorodzinnym odmawia udostępnienia lokalu celem przeprowadzenia wymaganych ustawą przeglądów okresowych, zarządca/właściciel powinien zawiadomić o powyższym odpowiednie organy nadzoru budowlanego, a także rozważyć wypowiedzenie takiemu lokatorowi stosunku najmu na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1 u.o.p.l.

Uzasadnienie

Obowiązek poddawania obiektu budowlanego przez właściciela bądź zarządcę obiektu budowlanego okresowym kontrolom ma charakter publicznoprawny i przewidziany został w art. 62 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) - dalej pr. bud. Jak stanowi art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) - dalej u.w.l., na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Wykładnia celowościowa powołanego przepisu uzasadnia tezę, że właściciel na podstawie art. 13 ust. 1 u.w.l. zobowiązany jest udostępnić lokal także w zakresie wykonywania wymaganych przepisami prawa czynności kontrolnych i przeglądowych, o których mowa m.in. w art. 62 pr. bud. W drodze analogii przyjąć należy, iż obowiązek powyższy ciąży również na najemcy – zgodnie z art. 10 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) - dalej u.o.p.l. – po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania.

Zgodnie z przepisem art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) – dalej u.o.p.l., jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. Tak więc, w sytuacji gdy lokator nie chce umożliwić właścicielowi (zarządcy) dokonania okresowych przeglądów, tj. zaniedbuje swoje obowiązki w tym przedmiocie, właściciel powinien zawiadomić o powyższym odpowiednie organy nadzoru budowlanego, a także może rozważyć wypowiedzenie takiemu lokatorowi stosunku najmu (po wcześniejszym pisemnym upomnieniu najemcy).