1. Charakter prawny umowy deweloperskiej
Charakter prawny umowy deweloperskiej budzi liczne kontrowersje. Umowa ta nie została jednoznacznie zdefiniowana w żadnym akcie prawnym, stąd też bliższego określenia istoty umowy deweloperskiej szukać należy w poglądach doktryny prawa oraz w orzecznictwie. W tym kontekście na uwagę zasługuje w szczególności wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r. (sygn. akt: IV CKN 305/2001), w którym dokonano bardzo szczegółowej charakterystyki omawianej umowy. W wyroku tym stwierdzono, iż umowa deweloperska „(...) jest rodzajem umowy nienazwanej (mieszanej), powstałej ze szczególnego połączenia czynności prawnych podejmowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi. Jej źródło stanowią elementy treści różnych umów nazwanych, które tworzą nierozłączną i jednolitą całość określoną przez wskazany cel gospodarczy. Nadaje jej to cechy nowości i oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Przyjęta kwalifikacja prawna umowy deweloperskiej przesądza zarazem, jakie przepisy powinny być stosowane do oceny stosunku zobowiązaniowego z niej wynikającego. Są to przepisy o umowach w ogólności oraz przepisy części ogólnej prawa zobowiązań, a w zakresie wykraczających poza nie zagadnień szczególnych, właściwych dla umowy deweloperskiej, przez analogię stosowane przepisy umów nazwanych, których elementy zawiera ta umowa. Możliwość przypisania umowie deweloperskiej skutków prawnych właściwych dla poszczególnych umów nazwanych zależeć będzie od stopnia jej odrębności w stosunku do tych umów. Im jest on większy, tym mniejszą rolę w określeniu skutków prawnych umowy deweloperskiej odgrywać będzie stosowanie przepisów dotyczących pokrewnych umów nazwanych. Ich stosowanie nie może przy tym polegać na prostym sumowaniu skutków wynikających z poszczególnych umów i musi uwzględniać cel oraz społeczną funkcję umowy nienazwanej, charakteryzujące ją jako pewną całość."
2. Klauzule dotyczące waloryzacji ceny w związku ze zmianą powierzchni nieruchomości
Jednym z postanowień umowy deweloperskiej, na które należy zwrócić szczególną uwagę, jest postanowienie mówiące o zasadach ustalania końcowej ceny lokalu. Umowy deweloperskie bardzo często są bowiem zawierane wówczas, gdy inwestycja jest dopiero na etapie planów czy w bardzo wczesnym stadium realizacji. Tak więc decydując się na nabycie określonego lokalu tak naprawdę do końca nie wiadomo, jaką dokładnie powierzchnię będzie miał dany lokal. Stąd też deweloperzy bardzo często zamieszczają w treści umów postanowienia dopuszczające waloryzację końcowej ceny lokalu mieszkalnego po dokonaniu obmiaru powykonawczego.
Występowanie niewielkich różnic pomiędzy powierzchnią określoną w umowie, a rzeczywistą powierzchnią lokalu, jest w budownictwie zjawiskiem powszechnym i częstokroć trudnym do uniknięcia. Jednakże deweloperzy usiłują powiązać tą okoliczność z daleko idącymi, negatywnymi skutkami prawnymi dla swoich klientów. (...)
Charakter prawny umowy deweloperskiej budzi liczne kontrowersje. Umowa ta nie została jednoznacznie zdefiniowana w żadnym akcie prawnym, stąd też bliższego określenia istoty umowy deweloperskiej szukać należy w poglądach doktryny prawa oraz w orzecznictwie. W tym kontekście na uwagę zasługuje w szczególności wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r. (sygn. akt: IV CKN 305/2001), w którym dokonano bardzo szczegółowej charakterystyki omawianej umowy. W wyroku tym stwierdzono, iż umowa deweloperska „(...) jest rodzajem umowy nienazwanej (mieszanej), powstałej ze szczególnego połączenia czynności prawnych podejmowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi. Jej źródło stanowią elementy treści różnych umów nazwanych, które tworzą nierozłączną i jednolitą całość określoną przez wskazany cel gospodarczy. Nadaje jej to cechy nowości i oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Przyjęta kwalifikacja prawna umowy deweloperskiej przesądza zarazem, jakie przepisy powinny być stosowane do oceny stosunku zobowiązaniowego z niej wynikającego. Są to przepisy o umowach w ogólności oraz przepisy części ogólnej prawa zobowiązań, a w zakresie wykraczających poza nie zagadnień szczególnych, właściwych dla umowy deweloperskiej, przez analogię stosowane przepisy umów nazwanych, których elementy zawiera ta umowa. Możliwość przypisania umowie deweloperskiej skutków prawnych właściwych dla poszczególnych umów nazwanych zależeć będzie od stopnia jej odrębności w stosunku do tych umów. Im jest on większy, tym mniejszą rolę w określeniu skutków prawnych umowy deweloperskiej odgrywać będzie stosowanie przepisów dotyczących pokrewnych umów nazwanych. Ich stosowanie nie może przy tym polegać na prostym sumowaniu skutków wynikających z poszczególnych umów i musi uwzględniać cel oraz społeczną funkcję umowy nienazwanej, charakteryzujące ją jako pewną całość."
2. Klauzule dotyczące waloryzacji ceny w związku ze zmianą powierzchni nieruchomości
Jednym z postanowień umowy deweloperskiej, na które należy zwrócić szczególną uwagę, jest postanowienie mówiące o zasadach ustalania końcowej ceny lokalu. Umowy deweloperskie bardzo często są bowiem zawierane wówczas, gdy inwestycja jest dopiero na etapie planów czy w bardzo wczesnym stadium realizacji. Tak więc decydując się na nabycie określonego lokalu tak naprawdę do końca nie wiadomo, jaką dokładnie powierzchnię będzie miał dany lokal. Stąd też deweloperzy bardzo często zamieszczają w treści umów postanowienia dopuszczające waloryzację końcowej ceny lokalu mieszkalnego po dokonaniu obmiaru powykonawczego.
Występowanie niewielkich różnic pomiędzy powierzchnią określoną w umowie, a rzeczywistą powierzchnią lokalu, jest w budownictwie zjawiskiem powszechnym i częstokroć trudnym do uniknięcia. Jednakże deweloperzy usiłują powiązać tą okoliczność z daleko idącymi, negatywnymi skutkami prawnymi dla swoich klientów. (...)