Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .



Budynek posiada dwóch współwłaścicieli, ale jeden jest nim od początku istnienia obiektu (od 1993 r.), drugi zastąpił innego współwłaściciela w 2003 r. Z momentem pojawienia się nowego współwłaściciela poczyniono nakłady na modernizację obiektu, wprowadzono szereg ulepszeń i spełniono nowe przepisy w aspekcie BHP i p.poż. Niestety okazało się, że w latach poprzednich zaniedbano kwestie formalne. Nie prowadzono regularnie przeglądów technicznych, nie było wpisów do Książki Obiektu Budowlanego, zagubiono dokumentację archiwalną, a także samowolnie zmieniono sposób użytkowania części pomieszczeń.

Jak ma postąpić osoba, która stała się współwłaścicielem obiektu kilka lat temu, ale obiekt ten na skutek złego zarządzania poprzednich właścicieli posiada szereg wad prawnych?

Czy nowy współwłaściciel ponosić będzie konsekwencje wcześniejszych uchybień?

Czy ewentualne kary administracyjne ma ponosić solidarnie, czy też powinien się od nich odwoływać?

Odpowiedź
W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Decyzja wydana przez organ nadzoru budowlanego będzie zmierzała do usunięcia stwierdzonych w obiekcie budowlanym nieprawidłowości.


W przypadku, gdy obiekt stanowi współwłasność kilku podmiotów decyzja nakazująca usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości będzie skierowana do wszystkich współwłaścicieli. Wszelkie spory pomiędzy współwłaścicielami wynikłe na tym tle, łącznie z problemem rozliczenia kosztów powstałych w związku z koniecznością wykonania nakazu organu, nie należą do administracyjnej drogi postępowania, a podlegają kognicji sądów powszechnych.

Uzasadnienie
Zgodnie z art. 93 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane – dalej pr. bud., kto nie spełnia obowiązku, o którym mowa w art. 62 ust. 1podlega karze grzywny. Art. 62 ust. 1 pr. bud., dotyczy kontroli obiektów budowlanych w aspekcie ich eksploatacji pod względem zachowania cech użytkowych, przydatności do użytkowania, a także ich stanu technicznego, zwłaszcza w zakresie bezpieczeństwa użytkowania. Przepis ten przewiduje, że kontrola tych obiektów powinna być przeprowadzana okresowo (cyklicznie) przez podmioty określone w art. 61, a więc podmiotem tego wykroczenia mogą być zarówno właściciel, jak i zarządca obiektu budowlanego. Przedmiotowe wykroczenie ma na celu dyscyplinowanie wskazanych w nim podmiotów do należytej dbałości o stan techniczny elementów budynku, budowli i instalacji i może być popełnione zarówno umyślnie, jak i nieumyślnie. Zgodnie z art. 24 § 1 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. Kodeksu wykroczeń – dalej k.w., grzywnę wymierza się w wysokości od 20 do 5000 zł. Jeżeli chodzi o czas, to kodeks wykroczeń przyjmuje, że wykroczenie popełnione jest w czasie, gdy sprawca działał (czyny z działania) lub zaniechał działania, do którego był obowiązany (czyny z zaniechania). Przyjmuje się przy tym, że przedawnienie karalności liczone jest od czasu popełnienia czynu (art. 45 § 1 k.w.).

W niniejszym przypadku brak jest możliwości przypisania obecnemu właścicielowi odpowiedzialności za działania (zaniechania) dot. kontroli obiektów budowlanych, o których mowa w art. 62 ust. 1 pr. bud., wypełniające dyspozycję wykroczenia z art. 93 pkt 8 pr. bud., w okresie w którym ww. nie był właścicielem tego obiektu. Obecny właściciel może odpowiadać karnie co najwyżej za działania /zaniechania/, których sam się dopuścił, pod warunkiem, iż będzie to działanie (zaniechanie) zawinione. Na marginesie tylko wskazuję, iż zgodnie z art. 45 § 1 k.w., karalność wykroczenia ustaje, jeżeli od czasu jego popełnienia upłynął rok, a jeżeli w tym okresie wszczęto postępowanie – z upływem 2 lat od popełnienia czynu.

Jeśli chodzi o odpowiedzialność administracyjną, zgodnie z art. 66 ust. 1 pkt 3 pr. bud., w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Decyzja wydana przez organ nadzoru budowlanego będzie zmierzała do usunięcia stwierdzonych w obiekcie budowlanym nieprawidłowości. W przypadku, gdy obiekt stanowi współwłasność kilku podmiotów (a tak jest w niniejszym przypadku) decyzja nakazująca usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości będzie skierowana do wszystkich współwłaścicieli (a nie tylko wobec tego, który dopuścił się nieprawidłowości).Wszelkie spory pomiędzy współwłaścicielami wynikłe na tym tle, łącznie z problemem rozliczenia kosztów powstałych w związku z koniecznością wykonania nakazu organu, nie należą do administracyjnej drogi postępowania, a podlegają kognicji sądów powszechnych – por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 21 listopada 2013 r., II SA/Sz 632/13, LEX nr 1411095.

Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .