- Ogólnie można stwierdzić, że w ostatnim kwartale w najtrudniejszej sytuacji znajdowały się mniejsze i bardziej peryferyjne rynki Europy. Kryzys związany z zadłużeniem państw zwiększył niechęć do ryzyka, co powstrzymywało inwestorów przed wchodzeniem na rynki o mniejszej płynności. Natomiast największe rynki w dalszym ciągu dobrze sobie radziły. W trzecim kwartale odnotowano niewielkie spadki wolumenu obrotów w Wielkiej Brytanii i Niemczech oraz zyski na rynkach regionalnych średniej wielkości takich jak Włochy i Holandia. Jednak stopniowo wzrasta zainteresowanie innymi rynkami, ponieważ podaż nieruchomości o standardzie poszukiwanym przez inwestorów jest nadal niewystarczająca, niektórzy kupujący również zaczynają akceptować pewien poziom ryzyka - powiedział Michael Rhydderch, Szef Zespołu ds. Transgranicznych Rynków Kapitałowych firmy Cushman & Wakefield.
Davida Hutchingsa, Szefa Europejskiego Działu Badań firmy Cushman & Wakefield, podstawowe cechy rynku takie jak wielkość, dostępność i płynność są niezwykle ważne, ale inwestorzy również zwracają większą niż dawniej uwagę na kwestie makroekonomiczne. Istnieje bardzo wyraźny związek pomiędzy rynkami, którymi interesują się inwestorzy, a aktualnym lub przewidywanym wzrostem gospodarczym. Ponadto obecnie na ogół w większym stopniu zdają sobie oni sprawę z zagrożeń makroekonomicznych.
Nie oznacza to, że są całkowicie niechętni do podejmowania ryzyka. Więcej inwestorów jest teraz skłonnych zaakceptować pewien poziom ryzyka, oczywiście przy uzyskaniu odpowiedniej premii. - Zyski z obligacji europejskich są niskie i mogą nadal spadać. Z tego względu stopy kapitalizacji z najlepszych nieruchomości są źródłem realnej siły sektora i stoją za wzrostem popytu – uważa Michael Rhydderch. Najlepsze nieruchomości w Europie Zachodniej oferują średnio 300-350 pb więcej niż dziesięcioletnie obligacje rządowe. Ponadto wobec stabilizacji na rynkach najmu i ograniczonej podaży najlepsze stopy kapitalizacji mogą się dalej obniżać.
Dodatkowym impulsem będzie do pewnego stopnia umiarkowana poprawa warunków finansowania, ale przy obecnym koszcie i dostępności kredytów, jest ona nadal niewystarczająca do prawdziwego pobudzenia rynku. Michael Rhydderch dodaje: „W dużej mierze kredyty można uzyskać jedynie dla najlepszych nieruchomości, a marże bardzo różnią się pomiędzy poszczególnymi krajami. Banki coraz chętniej finansują inwestycje pod warunkiem zawarcia odpowiedniej liczby umów typu pre-let”.
Banki chętniej udzielają kredytów na odpowiednie nieruchomości, ale nadal są często oskarżane o niechęć do refinansowania starych pożyczek. To dodatkowo zachęca do sprzedaży i zdaniem Michaela Rhyddercha „banki zaczynają zwiększać akcję kredytową i są nadal największą nadzieją na ożywienie rynku. Optymizmem napawa fakt, że coraz intensywniejszy proces sprzedaży przebiega dość spokojnie”.
- Restrukturyzacja inwestorów i firm prowadzi do wzrostu podaży, ale większości oferowanych obiektów nie można zaliczyć do kategorii najlepszych. Ponadto rozziew pomiędzy oczekiwaniami najemców i inwestorów a faktyczną dostępnością nieruchomości może nadal hamować aktywność. Niewystarczająca podaż powinna przyczynić się do wzrostu zainteresowania rynkami nieruchomości o średnim standardzie, które są bardziej dostępne oraz zazwyczaj oferują niższe stawki czynszu i wyższe stopy kapitalizacji. Pojawiają się jednak dwa pytania: czy poszukujący powierzchni zrezygnują z dobrej lokalizacji lub jakości nieruchomości oraz kto ustąpi pierwszy – inwestor czy najemca? W przypadku pierwszego pytania odpowiedź nie jest jeszcze znana. Natomiast w odniesieniu do drugiej kwestii – inwestorzy będą raczej zwracać uwagę na podpisane umowy najmu zanim podejmą jakiekolwiek działania. Z tego względu wobec spadku podaży i wzrostu stawek czynszu to prawdopodobnie najemcy jako pierwsi ustąpią - mówi David Hutchings.
- W trzecim kwartale 2010 r. polski rynek inwestycyjny odzwierciedlał nastroje panujące w Europie. Wolumen transakcji wyniósł w tym okresie ok. 655 mln euro, co stanowi ponad sześciokrotny wzrost w stosunku do analogicznego kwartału 2009 roku. Pod względem aktywności inwestycyjnej rok 2010 charakteryzuje się najwyższą wartością zawieranych transakcji od ponad dwóch lat. Zakładając utrzymanie się dotychczasowej koniunktury w najbliższych miesiącach, należy oczekiwać, że na koniec grudnia bieżącego roku wolumen transakcji w Polsce może zbliżyć się do wielkości ok. 2 mld euro, notowanej po raz ostatni przed 2008 rokiem - powiedział Łukasz Lorencki z Grupy Rynków Kapitałowych Cushman & Wakefield.
Davida Hutchingsa, Szefa Europejskiego Działu Badań firmy Cushman & Wakefield, podstawowe cechy rynku takie jak wielkość, dostępność i płynność są niezwykle ważne, ale inwestorzy również zwracają większą niż dawniej uwagę na kwestie makroekonomiczne. Istnieje bardzo wyraźny związek pomiędzy rynkami, którymi interesują się inwestorzy, a aktualnym lub przewidywanym wzrostem gospodarczym. Ponadto obecnie na ogół w większym stopniu zdają sobie oni sprawę z zagrożeń makroekonomicznych.
Nie oznacza to, że są całkowicie niechętni do podejmowania ryzyka. Więcej inwestorów jest teraz skłonnych zaakceptować pewien poziom ryzyka, oczywiście przy uzyskaniu odpowiedniej premii. - Zyski z obligacji europejskich są niskie i mogą nadal spadać. Z tego względu stopy kapitalizacji z najlepszych nieruchomości są źródłem realnej siły sektora i stoją za wzrostem popytu – uważa Michael Rhydderch. Najlepsze nieruchomości w Europie Zachodniej oferują średnio 300-350 pb więcej niż dziesięcioletnie obligacje rządowe. Ponadto wobec stabilizacji na rynkach najmu i ograniczonej podaży najlepsze stopy kapitalizacji mogą się dalej obniżać.
Dodatkowym impulsem będzie do pewnego stopnia umiarkowana poprawa warunków finansowania, ale przy obecnym koszcie i dostępności kredytów, jest ona nadal niewystarczająca do prawdziwego pobudzenia rynku. Michael Rhydderch dodaje: „W dużej mierze kredyty można uzyskać jedynie dla najlepszych nieruchomości, a marże bardzo różnią się pomiędzy poszczególnymi krajami. Banki coraz chętniej finansują inwestycje pod warunkiem zawarcia odpowiedniej liczby umów typu pre-let”.
Banki chętniej udzielają kredytów na odpowiednie nieruchomości, ale nadal są często oskarżane o niechęć do refinansowania starych pożyczek. To dodatkowo zachęca do sprzedaży i zdaniem Michaela Rhyddercha „banki zaczynają zwiększać akcję kredytową i są nadal największą nadzieją na ożywienie rynku. Optymizmem napawa fakt, że coraz intensywniejszy proces sprzedaży przebiega dość spokojnie”.
- Restrukturyzacja inwestorów i firm prowadzi do wzrostu podaży, ale większości oferowanych obiektów nie można zaliczyć do kategorii najlepszych. Ponadto rozziew pomiędzy oczekiwaniami najemców i inwestorów a faktyczną dostępnością nieruchomości może nadal hamować aktywność. Niewystarczająca podaż powinna przyczynić się do wzrostu zainteresowania rynkami nieruchomości o średnim standardzie, które są bardziej dostępne oraz zazwyczaj oferują niższe stawki czynszu i wyższe stopy kapitalizacji. Pojawiają się jednak dwa pytania: czy poszukujący powierzchni zrezygnują z dobrej lokalizacji lub jakości nieruchomości oraz kto ustąpi pierwszy – inwestor czy najemca? W przypadku pierwszego pytania odpowiedź nie jest jeszcze znana. Natomiast w odniesieniu do drugiej kwestii – inwestorzy będą raczej zwracać uwagę na podpisane umowy najmu zanim podejmą jakiekolwiek działania. Z tego względu wobec spadku podaży i wzrostu stawek czynszu to prawdopodobnie najemcy jako pierwsi ustąpią - mówi David Hutchings.
- W trzecim kwartale 2010 r. polski rynek inwestycyjny odzwierciedlał nastroje panujące w Europie. Wolumen transakcji wyniósł w tym okresie ok. 655 mln euro, co stanowi ponad sześciokrotny wzrost w stosunku do analogicznego kwartału 2009 roku. Pod względem aktywności inwestycyjnej rok 2010 charakteryzuje się najwyższą wartością zawieranych transakcji od ponad dwóch lat. Zakładając utrzymanie się dotychczasowej koniunktury w najbliższych miesiącach, należy oczekiwać, że na koniec grudnia bieżącego roku wolumen transakcji w Polsce może zbliżyć się do wielkości ok. 2 mld euro, notowanej po raz ostatni przed 2008 rokiem - powiedział Łukasz Lorencki z Grupy Rynków Kapitałowych Cushman & Wakefield.