Nadchodzą lepsze czasy dla katowickich kamienic

Chociaż ostatni rok stoi pod znakiem znacznego rozwoju atrakcyjności miasta, to centrum Katowic wciąż wymaga gruntownych przemian, które przywrócą dawny blask architektonicznych perełek stolicy Śląska. Do nich z pewnością należy zaliczyć secesyjne kamienice, wśród których dostrzec można zarówno niszczejące ruiny jak i świeżo wyremontowane luksusowe apartamentowce.

Secesja – katowicka ofiara PRL

Secesja w Katowicach jest symbolem krótkiej historii miasta. Jego rozwój zapoczątkowało łączenie wsi i osiedli rolniczych w XIX wieku, które następnie w procesie industrializacji i budowy kolei sprzyjało powstawaniu mieszczańskich kamienic. To właśnie przełom XIX i XX wieku stanowi o pierwotnej architekturze miasta z dominującym stylem secesyjnym. Z czasem jednak, zaczął on być przyćmiewany modernistycznymi budowlami, determinującymi dzisiejszy obraz Katowic. Niestety, często ten styl rozwijany był kosztem secesyjnych kamienic. Dla kolejnych władz państwowych i miejskich, secesyjne formy odbiegały od wizji nowoczesnego ośrodka przemysłowego. Z tego względu, wiele architektonicznych perełek w centrum zburzono, aby pozyskać miejsce na ówczesną Aleję Armii Czerwonej, obecnie Armii Krajowej, czy dworzec kolejowy. Takie symbole PRL-owskiej szarości jak Superjednostka, hotel Katowice, Spodek czy okoliczne rondo powstały na gruzach zabytkowych kamienic. Często ze szkodą dla symboliki miasta, bezsprzecznie odbierając część historii i piękna Katowicom.


Nowe czasy, nowe problemy

Katowickie ulice Jagiellońska, 3 Maja, Mariacka, Kościuszki, Mielęckiego czy Pocztowa są bastionami secesyjnej architektury sprzed ponad stu lat. Chociaż miasto zdaje się zrozumiało jakie znaczenie dla jego historii mają te budynki, to nie można mówić o wykazywaniu troski o ich stan. Wiele historycznych ikon katowickich ulic popadło w ruinę, przez co centrum niejednokrotnie straszy niszczejącymi nieruchomościami.

Ostatnie kilka lat stało więc pod znakiem sporów lokatorskich z właścicielami nieruchomości oraz władzami miasta o brak skutecznie realizowanego planu restauracji kamienic. Teoretycznie pogłębiający się proces niszczenia, nie tylko elewacji, ale również całej infrastruktury budowlanej, mógłby wydawać się łakomym kąskiem dla inwestorów. W praktyce, niesprzyjające warunki prawne skutecznie odstraszają deweloperów.

Każdy potencjalny inwestor musi sprostać procedurze wydawania pozwoleń na budowę, które z założenia wiążą się z długotrwałą, kosztowną i uciążliwą pracą, nie dając jednocześnie gwarancji, że miasto dotrzyma zakładanych terminów i wytycznych. W trakcie nawet zaawansowanych negocjacji pojawić się może szereg dodatkowych wymogów ze strony urzędników magistratu i miejskiego konserwatora zabytków. Te z kolei dla inwestorów oznaczają nieprzewidziane koszty.

Przez konieczność rozwiązywania mnożących się problemów natury formalnej i finansowej wielu zarówno polskich jak i zagranicznych deweloperów nie może być przekonana do opłacalności inwestycji. Szczególnie dla tej drugiej grupy, nie zawsze zaznajomionej z polskimi realiami cywilno-prawnymi, zmuszonej do ciągłej interpretacji skomplikowanych przepisów sytuacja bywa całkowicie niezrozumiała. Trudno jednak mówić tutaj o całkowitej winie władz Katowic. W równej mierze odpowiada za to stan niejednoznacznych zapisów w ustawach regulujących prawo budowlane, zagospodarowania przestrzennego i gospodarowania nieruchomościami.

Na szczęście ostatnio zaczyna być widoczny proces rewitalizacji kamienic, przede wszystkim w centrum, dający nadzieje na utrzymanie secesji w mieście. Urzędnicy zdają się w końcu odnajdywać wspólny język z prywatnymi inwestorami, którzy coraz częściej przeistaczają sypiące się ruiny w eleganckie budynki mieszkalne i usługowe. Najczęściej proces uatrakcyjniania centrum opiera się na podziale inwestycji w rewitalizację między władze i prywatnych właścicieli. Ratusz zadbał o remont ulic, natomiast deweloperzy i inwestorzy restaurują stojące przy nich kamienice.@page_break@

Za owoc współpracy w poprawie wizerunku miasta należy również uznać usprawniony proces przesiedlania lokatorów niszczejących kamienic i stanowisko miasta w tej sprawie. Widać, jak z większą energią i przychylnością udostępnia się coraz więcej lokali socjalnych mieszkańcom opuszczającym kamienice idące do kapitalnego remontu, rewaloryzacji i przebudowy. Mieszkania zastępcze są remontowane najczęściej na koszt inwestora odpowiadającego za restaurację kamienicy. W ostatnim półroczu w centrum odnowiono lub nadal odnawia się około kilkudziesięciu nieruchomości. Co ważne, wiele z nich przechodzi gruntowny remont gwarantujący dostosowanie wykończenia budynku do niewątpliwie atrakcyjnej lokalizacji i nowoczesnych potrzeb mieszkańców.

Między innymi dzięki temu procesowi Katowice zaczęły wreszcie zajmować wysokie pozycje w ogólnopolskich rankingach. Do nich należy np. corocznie publikowana przez zespół prof. Czapińskiego „Diagnoza Społeczna” , w której śląska stolica zajęła 6. miejsce na liście miast, w których żyje się najlepiej. Co ważne, wyprzedzając takie aglomeracje jak Wrocław czy Warszawa.

Przykład do naśladowania


Rewitalizacja kamienic ożywia rynek nieruchomości w Katowicach. Z danych publikowanych przez Open Finance wynika, że Katowice, obok Warszawy, Krakowa i Białegostoku, znajdują się w czołówce miast o najszybciej rosnących cenach mieszkań. Przez wzrost cen o ok. 8 proc. obecnie średnia cena za metr w mieście kosztuje ok. 3,7 tys. zł. Warto dodać, że w porównaniu do innych największych miast w kraju, jest to względnie niewielki koszt za tego typu lokale.


- Niska cena wynika z relacji rynkowych i sytuacji demograficznej Katowic, gdzie udostępnia się więcej mieszkań niż przybywa rodzin do ich zasiedlenia, oraz kiepskiego stanu technicznego lokali. Niemniej jednak, należy spodziewać się dalszych wzrostów cen mieszkań w mieście. Wszystko za sprawą rosnącej liczby nieruchomości wykonanych w atrakcyjnym standardzie odpowiadającym aktualnym oczekiwaniom klientów. Oznacza to, że obecnie Katowice stanowią ciekawy rynek luksusowych mieszkań będący we wczesnej fazie wzrostu. Niewielka podaż i atrakcyjna cena mieszkań w centrum, przy porównywalnym standardzie do np. Krakowa, gdzie za podobne lokale trzeba zapłacić dwa lub trzy razy większą cenę, ujawniają potencjał wzrostu w horyzoncie 5-10 lat. Można czerpać przyzwoite dochody z czynszów w czasie, gdy wartość nieruchomości spokojnie wzrasta – tłumaczy Janusz Roczniak z Mardi Investments, spółki z polsko-brytyjskim kapitałem zajmującej się nieruchomościami.

Z tych właśnie powodów, zrewitalizowane secesyjne kamienice w centrum Katowic cieszą się coraz większą popularnością nie tylko wśród najemców , ale również wśród nabywców, którzy zakup mieszkania traktują jako lokatę kapitału oraz źródło stałego i stabilnego przychodu z najmu. W centralnej części miasta można już odnaleźć przykłady udanej rewitalizacji. Do nich zaliczyć należy niedawno oddaną do użytku inwestycję Kamienica Jagiellońska w okolicy Pl. Karola Miarki.

W tej nieruchomości z przełomu XIX i XX wieku przeprowadzono gruntowny remont, dzięki któremu podupadająca kamienica przerodziła się w luksusowy apartamentowiec zachowujący elegancję czasów „fin des siecles”. Rewitalizacja w tego rodzaju inwestycji , to nie tylko odświeżenie i zabezpieczenie elewacji budynku. Przede wszystkim jest to ogrom prac wewnątrz nieruchomości. Żeby odnowiona kamienica stała się naprawdę atrakcyjna dla nabywców i najemców, podczas remontu należy wymienić instalacje elektryczne, gazowe, kominowe, wodne i kanalizacyjne. Należy także przebudować część kamienicy w celu zrobienia miejsca na szyb windowy oraz zamontować centralne ogrzewanie. Wszystkie te prace należało jednak wykonać zachowując historyczny i estetyczny klimat wnętrza przełomu XIX i XX wieku. Dzięki temu, secesyjne kamienice w rodzaju Kamienicy Jagiellońskiej, stanowią niszę na rynku luksusowych apartamentów i inwestycji na rozwijającym się rynku nieruchomości w Katowicach .