Nieruchomość stanowi część powierzchni ziemskiej, która została ewidencyjnie wydzielona i opisana, i jest przedmiotem odrębnej własności. Nieruchomość wyróżnia się zatem w sferze prawnej jako przedmiot prawa własności przysługującego temu samemu podmiotowi, natomiast w sferze faktycznej – jako ewidencyjnie wydzielony (opisany) obszar gruntu, oznaczany numerami działek ewidencyjnych, stanowiących własność tego samego podmiotu.

Zbycie nieruchomości oznacza w sferze prawnej przeniesienie przysługującego do niej prawa własności przez dotychczasowy podmiot tego prawa na rzecz innego podmiotu. Stąd też przedmiotem zbycia jest prawo własności przysługujące do nieruchomości, co potocznie utożsamiane jest ze zbyciem nieruchomości jako przedmiotu prawa własności.
Klasyczna umowa sprzedaży nieruchomości polega na bezwarunkowym zobowiązaniu się przez jej dotychczasowego właściciela (ze skutkiem rozporządzającym) do przeniesienia na rzecz nabywcy prawa własności nieruchomości za odpowiednim wynagrodzeniem. Natomiast nabywca zobowiązuje się w zamian za nabycie prawa własności zapłacić zbywcy ustaloną cenę.

Sposoby wyłaniania nabywcy nieruchomości

Umowa sprzedaży nieruchomości zawierana jest przez strony w wyniku kompromisu pomiędzy oczekiwaniami zbywcy a możliwościami nabywcy. Sam akt umowy należy do sfery emocjonalnej obu stron, w ramach której strony nabrały przekonania o uzgodnieniu wszystkich warunków, na jakich nabywca stanie się właścicielem nieruchomości. W sferze prawnej, mając na uwadze pewność obrotu prawem własności (szczególnie gdy jego przedmiotem jest nieruchomość) oraz usankcjonowanie stanowczości zamiaru przeniesienia prawa własności nieruchomości ze zbywcy na nabywcę, samo przekonanie stron o przeniesieniu prawa własności nie jest wystarczające. Tym bardziej, że w sferze emocjonalnej strony mogą być przekonane o nienaruszalności dokonanej czynności faktycznej w postaci przeniesienia posiadania, jednak nie muszą być świadome skutków prawnych swojego przekonania i swoich czynności wobec innych osób, szczególnie tych, które są zainteresowane korzystaniem z danej nieruchomości, nie zawsze bacząc na konieczność przysługiwania do niej jakiegokolwiek tytułu prawnego. Stąd też w sferze prawnej istnieje konieczność udokumentowania faktu przeniesienia ze zbywcy na nabywcę nie tylko posiadania nieruchomości (przejawiającego się przede wszystkim w korzystaniu z nieruchomości przez nabywcę i czerpaniu z niej korzyści), ale również i stanowczego zamiaru przeniesienia prawa własności na nabywcę. Dokumentem mającym potwierdzać, a raczej stwierdzać zawarcie umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości jest akt notarialny. Obejmuje on wszystkie postanowienia umowy stron, a więc wszystkie elementy, o które umówił się zbywca z nabywcą i od których uzależniono przeniesienie prawa własności nieruchomości na rzecz nabywcy.

Umową w znaczeniu prawnoproceduralnym jest więc dokument w formie aktu notarialnego, w którym obok wielu innych stwierdzeń, zastrzeżeń i informacji znajduje się oświadczenie zbywcy o przeniesieniu prawa własności nieruchomości na rzecz nabywcy i oświadczenie nabywcy o przyjęciu (na określonych zasadach) prawa własności nieruchomości od zbywcy. Odrębnym zagadnieniem, nieobjętym niniejszą analizą, jest fakt (w sferze prawnej bardzo istotny), że tylko z notarialnej formy umowy istnieje możliwość przepisania prawa własności nieruchomości w księdze wieczystej na nabywcę, i że tylko notarialna forma umowy upoważnia do twierdzenia, iż doszło w sferze prawnej do przeniesienia prawa własności nieruchomości. Tym samym każda inna forma umowy – a więc umowa w formie pisemnej z poświadczonymi notarialnie jedynie podpisami stron, umowa z notarialnie poświadczoną jedynie datą jej zawarcia, bądź też pisemna umowa bez nadania jej formy notarialnej – nie skutkuje w sferze prawnej przeniesieniem prawa własności, a stanowi co najwyżej dowód przeniesienia posiadania nieruchomości.

Jednym z podstawowych elementów zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości jest znalezienie przez zbywcę – jako dotychczasowego właściciela nieruchomości – nabywcy, który stałby się nowym właścicielem nieruchomości. Nabywcą nieruchomości może być przy tym zarówno osoba fizyczna (i to już od chwili urodzenia), jak również osoba prawna, tj. podmiot, który na mocy stosownych przepisów prawa regulujących jego status prawny ma przyznaną osobowość prawną, a więc zdolność do bycia podmiotem np. prawa własności (m.in. przedsiębiorstwa, spółki kapitałowe, stowarzyszenia, fundacje, Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego). Jeżeli nabywcą nieruchomości ma być osoba fizyczna, która nie ukończyła osiemnastego roku życia, nabycie prawa własności nieruchomości na jej rzecz może być dokonane (pomijając szczególne sytuacje określone w prawie cywilnym) jedynie przez ustawowego przedstawiciela takie osoby (np. przedstawicielami ustawowymi dla dzieci są rodzice, dla osób ubezwłasnowolnionych całkowicie opiekunowie ustanowieni przez sąd).
Prawnie określonymi sposobami wyłaniania (poszukiwania) nabywcy nieruchomości są:

  • a) zaproszenie do zawarcia umowy (ogłoszenie, reklama i inne podobne),
  • b) rokowania (negocjacje),
  • c) oferta,
  • d) aukcja (licytacja),
  • e) przetarg.

Wymienione sposoby wyłaniania nabywców określane są w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (k.c.) mianem form (czy też sposobów) zawarcia umowy. Mając jednak na uwadze to, iż umowne przeniesienie prawa własności nieruchomości może nastąpić jedynie w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego, kodeksowe formy zawarcia umów należy dla potrzeb przeniesienia prawa własności nieruchomości uznać za prawnie określone formy wyłaniania nabywców nieruchomości jako stron mających być następnie zawartych umów notarialnych sprzedaży prawa własności nieruchomości.

Zaproszenie do zawarcia umowy (ogłoszenie, reklama i inne podobne)

Zgodnie z art. 71 k.c. ogłoszenia, reklamy, cenniki i inne informacje skierowane do ogółu lub do poszczególnych osób, poczytuje się w razie wątpliwości nie za ofertę, lecz za zaproszenie do zawarcia umowy.
Oznacza to, iż zaproszeniem do zawarcia umowy jest wszystko to, co nie może być uznane w sferze prawnej za ofertę zbycia nieruchomości skierowaną do konkretnego odbiorcy, tj. ofertę jako wyartykułowanie przez zbywcę zamiaru zbycia nieruchomości wobec konkretnej osoby w sposób prawnie określony, a więc zawierający te wszystkie elementy, które stanowią obowiązkowe elementy oferty (o czym będzie mowa w dalszej części analizy).
Ogłoszenia i reklamy nie mają zatem jakiegokolwiek waloru wiążącego zbywcę nieruchomości, lecz stanowią jedynie informację o zamiarze (często także i o niektórych, podstawowych warunkach) zbycia nieruchomości, upowszechnianą (upublicznianą) w celu wstępnego wyselekcjonowania tych, którzy będą zdeterminowani do stanowczego nabycia nieruchomości. Zbywca może zatem w każdym czasie wycofać się z zamiaru zbycia nieruchomości, jak również z warunków, na jakich ogłosił swój zamiar zbycia nieruchomości. Potencjalny nabywca uzyskuje z ogłoszenia lub reklamy jedynie informację o zamiarze zbycia nieruchomości przez zbywcę, a tym samym nie przysługuje mu wobec zbywcy jakiekolwiek roszczenie w sferze prawnej związane z wycofaniem się z zamiaru zbycia nieruchomości.
Podstawową cechą prawnie sklasyfikowanego zaproszenia do zawarcia umowy jest skierowanie go do z góry nieskonkretyzowanego jeszcze nabywcy nieruchomości. Cechą zaś odróżniającą zaproszenie od oferty jest zaistnienie wątpliwości natury prawnej z uznaniem danej wypowiedzi zbywcy (w formie chociażby pisemnej) za ofertę zbycia nieruchomości, a więc wypowiedź nie zawierającą tych wszystkich elementów, które stanowią istotne elementy przyszłej umowy (tj. konkretyzacja przedmiotu, cena, inne warunki zbywcy, od których spełnienia zbywca uzależnia swój zamiar zbycia nieruchomości).

Rokowania (negocjacje)

Zgodnie z art. 72 § 1 k.c. jeżeli strony prowadzą negocjacje w celu zawarcia oznaczonej umowy, zostaje ona zawarta, gdy strony dojdą do porozumienia co do wszystkich postanowień, które były przedmiotem negocjacji.
Jeżeli dla przeniesienia prawa własności nieruchomości konieczna jest notarialna forma umowy, to negocjacje stanowią jedynie sposób wyłonienia nabywcy nieruchomości jako strony umowy, która zostanie zawarta przez zbywcę z tą osobą po pozytywnym zakończeniu się rokowań.
Warunkiem wyłonienia nabywcy nieruchomości w drodze rokowań jest uzyskanie porozumienia zbywcy z potencjalnym nabywcą co do wszystkich warunków, od jakich zbywca uzależnił zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości. Uzyskanie porozumienia ma jednak często charakter subiektywny (zwłaszcza po stronie potencjalnego nabywcy), dlatego też fakt zakończenia rokowań, szczególnie z wynikiem pozytywnym, powinien być udokumentowany w formie pisemnej, np. protokołem z rokowań, który stanowi następnie podstawę do sformułowania treści oświadczeń zbywcy i nabywcy do aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości.

Zakończenie się rokowań wynikiem pozytywnym nie stanowi jednak w sferze prawnej wystarczającej podstawy do żądania przez którąkolwiek ze stron skutecznego zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Żadna ze stron prowadzonych rokowań nie może więc przymusić pozostałych stron (np. przed sądem cywilnym w trybie art. 64 k.c.) do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Brak chęci po stronie zbywcy lub nabywcy zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości po pozytywnym zakończeniu się rokowań może jednak być uznany za prowadzenie rokowań dla pozoru, tj. bez zamiaru zawarcia umowy. W takiej sytuacji – według art. 72 § 2 k.c. – strona, która rozpoczęła lub prowadziła negocjacje z naruszeniem dobrych obyczajów, w szczególności bez zamiaru zawarcia umowy, jest obowiązana do naprawienia szkody, jaką druga strona poniosła, licząc na zawarcie umowy.
Odszkodowania bądź też wydania uzyskanych korzyści może dochodzić także ta strona rokowań, która w ich trakcie udostępniła informacje z zastrzeżeniem ich poufności, a mimo to przy braku w tym względzie stosownego uzgodnienia między stronami, druga ze stron udostępniła lub ujawniła te informacje innym osobom bądź też wykorzystała je dla własnych celów.

Ciężar dowodu co do pozorności prowadzenia rokowań i wyrządzenia takim postępowaniem szkody, a także wyrządzenia szkody niezachowaniem poufności w uzyskanych w toku rokowań informacji spoczywa na osobie, która okazała się być ofiarą poczynań strony prowadzącej rokowania dla pozoru, bądź ujawniającej informacje uzyskane z zachowaniem poufności (art. 6 k.c.).
Poza kodeksowymi regulacjami dotyczącymi rokowań (negocjacji) problematyka rokowań uregulowana jest także w innych aktach prawnych. Stanowią one szczególne wobec przepisów k.c. unormowania, specyficzne ze względu na rodzaj nieruchomości (np. lokalowe w zasobach publicznych) bądź też ze względu na charakter podmiotu będącego właścicielem nieruchomości (np. Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego). Stąd np. w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603; u.g.n.) określono rokowania dla potrzeb sprzedaży nieruchomości stanowiącej własność publiczną (Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, tj. gminy, powiatu lub samorządu województwa) w trybie bezprzetargowym, rokowania w celu sprzedaży nieruchomości stanowiącej własność publiczną po negatywnym zakończeniu się dwóch przetargów na wyłonienie nabywcy nieruchomości (szczegółowe regulacje proceduralne dotyczące rokowań prowadzonych po negatywnych przetargach, w tym upublicznianie ich, przeprowadzanie pisemnej i ustnej części rokowań, a także pobieranie od ich uczestników zaliczki i przyjmowanie od nich pisemnych zgłoszeń udziału w rokowaniach, zawarte są w rozporządzeniu wykonawczym do u.g.n. wydanym przez Radę Ministrów w dniu 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości; Dz. U. Nr 207, poz. 2108), a wreszcie rokowania w celu zawarcia umowy nabycia nieruchomości niezbędnej na cele publiczne jako poprzedzające dopuszczalność wszczęcia postępowania administracyjnego o wywłaszczenie nieruchomości.

Oferta

Zgodnie z art. 66 § 1 k.c. oświadczenie drugiej stronie woli zawarcia umowy stanowi ofertę, jeżeli określa istotne postanowienia tej umowy.
Ofertą w obrocie nieruchomościami jest zatem oświadczenie woli skierowane przez zbywcę nieruchomości do konkretnego podmiotu z zamiarem zawarcia z tym podmiotem umowy na warunkach przedstawionych w ofercie, a wystarczających (jako istotnych, czyli niezbędnych) do zawarcia umowy. Ofertę może również złożyć potencjalny nabywca nieruchomości.
Oferta stanowi prawnie wiążące oświadczenie woli co do warunków, na jakich miałaby być zawarta umowa sprzedaży nieruchomości, na które godzi się strona składająca ofertę. Nie może być jednak skuteczną podstawą do żądania (przed sądem cywilnym) zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Niewywiązanie się z oferty może natomiast rodzić skutek odszkodowawczy dla strony, która udowodni szkodę spowodowaną tym, iż nie doszło do zawarcia umowy mimo udzielenia w stosownym terminie pozytywnej odpowiedzi na ofertę.
Jeżeli w ofercie nie został oznaczony termin, w ciągu którego strona składająca ofertę będzie oczekiwać odpowiedzi, oferta złożona w obecności drugiej strony albo za pomocą środka bezpośredniego porozumiewania się na odległość przestaje wiązać, gdy nie zostanie przyjęta niezwłocznie. Natomiast oferta złożona w inny sposób przestaje wiązać z upływem czasu, w którym strona składająca ofertę mogła w zwykłym toku czynności otrzymać odpowiedź wysłaną bez nieuzasadnionego opóźnienia. Oferta może być przy tym złożona także w formie elektronicznej.

Aukcja (licytacja)

Zgodnie z art. 701 § 1 k.c. umowa może być zawarta w drodze aukcji, co w obrocie nieruchomościami oznacza wyłanianie nabywcy w drodze aukcji jako w istocie przetargu ustnego.
Aukcja – jako przetarg ustny – podlega ogłoszeniu, w którym zbywca określa czas, miejsce, przedmiot oraz warunki aukcji lub sposób ich udostępniania do wglądu.
Ogłoszenie oraz warunki aukcji mogą być przez zbywcę zmieniane lub odwołane tylko wtedy, gdy została taka możliwość zastrzeżona odpowiednio w treści ogłoszenia o aukcji lub w treści jej warunków. Ogłoszenie i warunki aukcji określają przy tym sposób prowadzenia aukcji oraz sposób udziału w nich potencjalnych nabywców.
Jednym z warunków może być przy tym uzależnienie uczestniczenia w aukcji od wpłaty na rzecz jej organizatora stosownej kwoty pieniężnej lub ustanowienia odpowiedniego zabezpieczenia wadium.
Oferta złożona przez licytującego w toku aukcji przestaje wiązać, gdy inny uczestnik aukcji (licytant) złoży korzystniejszą od dotychczas zgłoszonej oferty, chyba że w warunkach aukcji zbywca zastrzegł inaczej.
W aukcji przedmiotem licytacji jest zwykle cena, za jaką licytant deklaruje nabyć oferowaną do sprzedaży nieruchomość. Czynnością skutkującą wyłonieniem nabywcy w drodze aukcji (licytacji) jest przybicie przez prowadzącego aukcję. Po pozytywnym zakończeniu się aukcji każda ze stron może dochodzić przed sądem cywilnym zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, jeżeli druga strona uchyla się od jej zawarcia. Ponadto, organizator aukcji – w razie uchylania się od zawarcia umowy przez jej uczestnika – może pobraną od tego uczestnika kwotę pieniężną tytułem wadium zachować dla siebie albo dochodzić zaspokojenia z przedmiotu udzielonego przez tego uczestnika zabezpieczenia na poczet wadium. Jeżeli jednak od zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości uchyla się po zakończonej aukcji jej organizator, licytant, którego oferta została w ramach aukcji wybrana, może żądać zapłaty przez organizatora aukcji podwójnego wadium albo naprawienia szkody wynikłej z niezawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.
W razie zaś negatywnego zakończenia się aukcji, wpłacone przez jej uczestników wadia podlegają niezwłocznemu zwrotowi, natomiast ustanowione zabezpieczenia tytułem wpłaty wadium wygasają.
Poza k.c. szczególne regulacje prawne dotyczące licytacji znajdują się w ustawie z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (k.p.c.; jako jeden ze sposobów egzekwowania należności zasądzonych orzeczeniem sądu cywilnego), w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (u.p.e.a.; jako jeden ze sposób egzekwowania należności orzeczonych decyzjami administracyjnymi), w u.g.n. i w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (jako przetargi ustne na zbycie nieruchomości stanowiące własność publiczną) itd.

Przetarg

Zgodnie z art. 701 § 1 k.c. umowa może być zawarta w przetargu, co w obrocie nieruchomościami oznacza wyłanianie nabywcy w drodze przetargu, jako w istocie przetargu pisemnego.
Przetarg może być przeprowadzony po uprzednim jego ogłoszeniu, zawierającym podstawowe warunki zbycia nieruchomości, w tym także czas i miejsce przeprowadzania przetargu oraz jego przedmiot. Ogłoszenie oraz warunki przetargu mogą zostać odwołane lub zmienione przez jego organizatora jedynie po uprzednim zastrzeżeniu takiej możliwości w ogłoszeniu lub w warunkach przetargu. Jednym zaś z warunków przetargu może być uzależnienie przez jego organizatora udziału w nim od wpłaty stosownej kwoty pieniężnej, jako wadium, które podlega zwrotowi po negatywnym zakończeniu się przetargu, lub zaliczeniu na poczet ceny nabycia przy zakończeniu pozytywnym.
Oferta nabycia nieruchomości złożona w toku przetargu przez jego uczestnika przestaje wiązać, gdy organizator przetargu dokona wyboru innej oferty bądź zamknie przetarg bez wybrania którejkolwiek z ofert.
Po pozytywnym zakończeniu się przetargu jego organizator zobowiązany jest powiadomić niezwłocznie na piśmie uczestników przetargu o jego wyniku albo o zamknięciu przetargu bez dokonania wyboru nabywcy. Każda ze stron pozytywnie zakończonego przetargu, tj. zarówno jego organizator, jak i osoba, której oferta została wybrana w przetargu, może dochodzić przed sądem cywilnym zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, jeżeli druga strona uchyla się od jej zawarcia. Ponadto, w przypadku uchylania się od zawarcia umowy przez wyłonionego w drodze przetargu nabywcę, organizator przetargu może pobraną od tego uczestnika kwotę pieniężną tytułem wadium zachować dla siebie albo dochodzić zaspokojenia z przedmiotu udzielonego przez tego uczestnika zabezpieczenia na poczet wadium. Jeżeli zaś od zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości uchyla się po zakończonym przetargu jej organizator, uczestnik przetargu, którego oferta została w ramach przetargu wybrana, może żądać zapłaty podwójnego wadium albo naprawienia szkody wynikłej z niezawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.
Poza k.c. szczególne regulacje prawne dotyczące przetargu zawarte zostały m.in. w u.g.n. i w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości stanowiące własność publiczną.
(...)

Marian Wolanin