Aż 55,4% ekspertów z branży nieruchomości uważa, że sytuacja na rynku nieruchomości jest zła, a pogorszy się jeszcze bardziej. Tylko 11,9% badanych sądzi, że sytuacja ta może się polepszyć - wynika z raportu „Kondycja branży nieruchomości w Polsce w 2009 roku” przygotowanego przez SMG/KRC na zlecenie kancelarii prawnej Krawczyk i Wspólnicy. Zdaniem ekspertów, najważniejsze dla deweloperów mających kłopoty jest jak najwcześniejsze rozpoczęcie restrukturyzacji już w razie pierwszych oznak problemów. Możliwość dokończenia inwestycji daje tylko upadłość w opcji układowej. Tylko to może pomóc klientom.

Pod koniec zeszłego roku w mediach mówiło się już o ponad 100 wnioskach o wszczęcie postępowań upadłościowych firm deweloperskich. Spektakularnym na rynku stał się też przykład upadłości krakowskiej firmy Leopard. To dlatego przedstawiciele branży poprosili o pomoc rząd, proponując m.in. rozszerzenie programu „Rodzina na swoim”, w ramach którego budżet przez kilka lat spłaca połowę odsetek kredytu. Eksperci z branży postulowali również o obniżenie stawki VAT od materiałów i usług budowlanych z 22% do 18%.

- Pod koniec 2008 roku dało się zauważyć nasilenie zapytań ze strony inwestorów o prawną ocenę możliwości częściowej lub całkowitej zmiany wydanych już warunków zabudowy z charakteru mieszkaniowego na usługowy w zakresie powierzchni biurowej, co wyraźnie wskazuje, z którym segmentem rynku deweloperzy wiążą największe nadzieje. Zmiany w przepisach ułatwiające proces inwestycyjny nie stanowią lekarstwa na podstawowe obecnie problemy branży, nie należy jednak ich lekceważyć. W przypadku powrotu koniunktury powinny one umożliwić szybsze rozpoczęcie inwestycji zaniechanych w związku z kryzysem. Najlepszym rozwiązaniem dla branży deweloperskiej jest umiejętne zabezpieczenie przerwanych inwestycji i dokończenie już rozpoczętych z uwzględnieniem ryzyk związanych w trudnościach w sprzedaży – mówi Michał Kozłowski, ekspert prawa nieruchomości, Partner w kancelarii Krawczyk i Wspólnicy.

Również zdaniem Jarosława Szanajcy, prezesa Polskiego Związku Firm Deweloperskich oraz prezesa Dom Development, 2009 rok będzie najtrudniejszym rokiem dla branży deweloperskiej w Polsce od chwili jej powstania. Głównymi czynnikami, które mają wpływ na pogarszanie się sytuacji, są, według ekspertów, brak dostępu do kredytów, pogorszenie koniunktury gospodarczej w Polsce i na świecie oraz korekta cen nieruchomości. Nikt już nie liczy na napływ inwestorów zagranicznych oraz środki unijne i inwestycje infrastrukturalne. Dla porównania, jeszcze w zeszłorocznym raporcie rynku nieruchomości, który został przygotowany przez SMG/KRC na zlecenie kancelarii Krawczyk i Wspólnicy, specjalizującej się w prawie nieruchomości, aż 76% ankietowanych uważało, że sytuacja na rynku jest dobra i bardzo dobra. Z kolei już w tym roku aż 55,4% ekspertów z branży uważa, że sytuacja na rynku się raczej pogorszy lub zdecydowanie pogorszy.

Poglądy te potwierdza również Emil Szweda, analityk Open Finance.

- Ograniczenia w dostępie do kredytów hipotecznych sprawią, że popyt na nieruchomości zmniejszy się nawet o 20-30% w porównaniu do 2008 roku. W 2009 rok wchodzimy w zupełnie innej sytuacji niż przed rokiem. Kredyty we frankach czy walutach obcych zostały niemalże wyeliminowane z oferty banków, a obowiązek posiadania wkładu własnego wyklucza z rynku sporą część kupujących – mówi Emil Szweda.

Jak zauważa, obecna sytuacja stwarza jednak dobrą okazję dla inwestorów kupujących mieszkania pod wynajem. Jednoczesny spadek cen mieszkań oraz wzrost popytu na wynajem będzie prowadzić do zwrotu rentowności (stopy zwrotu) z najmu. Zdaniem specjalistów, najlepiej rozwijającym się sektorem jest segment biurowy (tak odpowiedziało 32,7% ekspertów) oraz segment logistyczny (24,8% respondentów udzieliło takiej odpowiedzi). Najmniej przedsiębiorców wskazało na budownictwo mieszkaniowe – 18,8% badanych.

- Rok 2009 będzie testem, przez który przejdą wszystkie sektory gospodarki, w tym szczególnie branży nieruchomości. Firmami deweloperskimi, które wyjdą silne z kryzysu, będą spółki działające głównie w sektorze biurowym i centrów handlowych, z wysoką płynnością finansową oraz rozsądnym poziomem zadłużenia – uważa Mariusz Kozłowski, członek zarządu firmy deweloperskiej GTC.

Opinie te potwierdzają również inni specjaliści z branży. Według nich, najlepiej będzie się rozwijał segment nieruchomości biurowych (tak odpowiedziało ponad 37% badanych) oraz logistycznych (prawie 27%), a także obiektów handlowych (niemal 20%). Najsłabszym segmentem będzie rynek mieszkań, co potwierdziło 11,9% ekspertów.

Zdaniem Tomasza Olszewskiego, szefa departamentu powierzchni przemysłowych w Cushman & Wakefield, kłopoty z dostępnością kredytów spowodują, że deweloperzy mają ograniczone możliwości inwestowania w budynki spekulacyjne, łatwiej będzie zdobyć finansowanie na duże magazyny realizowane na indywidualne zamówienie.

- W bieżącym roku wartość udzielonych kredytów obniży się nawet o 30% - mówi Dominik Skrzycki, Naczelnik Wydziału Planów Finansowych MultiBanku.

Najlepiej rozwijającym się regionem Polski jest obszar aglomeracji warszawskiej (tak uważa 86% ekspertów), na kolejnych miejscach uplasował się rynek wrocławski (47%), rynek poznański (36%), a także śląski (30%), krakowski 26% oraz trójmiejski – 25%.

Zdaniem Michała Kozłowskiego, eksperta prawa nieruchomości w kancelarii Krawczyk i Wspólnicy, w dobie kryzysu w branży planowane inwestycje w związku z Euro 2012 są słusznie postrzegane jako jedna z największych szans na poprawę sytuacji dla przedsiębiorców. Inwestycje te będą w większości finansowane ze środków publicznych, co zwiększa ich atrakcyjność, jako obarczonych mniejszym ryzykiem.

Z drugiej strony, na rynku mogą pojawić się problemy.

- To nieuchronne, że rynek musi oczyścić się z niektórych firm. Będą to głównie deweloperzy, którzy przeinwestowali, kupowali bardzo drogą ziemię, materiały budowlane, rozpoczęli inwestycje, a teraz banki zakręciły im kurki z kredytami – uważa Richard Mbewe z funduszu Atria Real Estate Partners.

Swoich obaw nie ukrywa również Łukasz Madej, prezes ProDevelopment. Jego zdaniem, dotychczas polski rynek był uznawany w Europie za Eldorado, jednak kryzys na rynkach finansowych przykłada się coraz mocniej na sytuację na rynku nieruchomości.

Z przeprowadzonego badania wynika, że nikt z badanych nie uznaje za szczególnie ważne lub pozytywne zmian legislacyjnych rządu w zakresie prawa budowlanego. Jako najistotniejsze zmiany legislacyjne eksperci wskazali: odrolnienie gruntów, zmiany w prawie budowlanym (rejestr inwestycji zamiast zatwierdzenia projektu) oraz uproszczenie warunków technicznych, jakim powinny podlegać budynki i ich lokalizacja. Obecnie w sejmie trwają prace nad zmianami przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, której głównym celem jest uproszczenie procedur.

Jak mówi Mirosław Barszcz, minister budownictwa w rządzie Jarosława Kaczyńskiego, spełnienie postulatów firm deweloperskich, by obniżyć stawkę VAT na materiały i usługi budowlane czy stawkę podatku dochodowego od firm zajmujących się budownictwem mieszkaniowym, nie jest dobrym pomysłem. Budżetu państwa nie stać dziś na tak hojne gesty, zwłaszcza, że pozytywne skutki takich rozwiązań byłyby wątpliwe i krótkotrwałe.

Zdaniem Michała Kozłowskiego, eksperta prawa nieruchomości, najważniejsze dla deweloperów mających kłopoty jest jak najwcześniejsze rozpoczęcie restrukturyzacji już w razie pierwszych oznak kłopotów. Możliwość dokończenia inwestycji daje tylko upadłość w opcji układowej. Jest to bardzo wymagająca procedura pod względem prawnym i finansowym, ale warto ją podjąć.