Pytanie pochodzi z programu  Serwis Budowlany .

Wpłynął wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu innego niż mieszkalny (pozostałe lokale w budynku to lokale mieszkalne). Lokal usytuowany jest na I piętrze (pomieszczenie bez konkretnej funkcji) oraz nad nim jest drugie pomieszczenie na poddaszu (bez określonej funkcji). Do lokalu nie ma dostępności od strony klatki schodowej - brak możliwości. Są jedynie dwa otwory drzwiowe na wysokości I piętra i możliwość dostawienia drabiny.


Czy starosta może wydać zaświadczenie o samodzielności lokalu, do którego nie ma stałego dojścia?

Odpowiedź


Z powodu braku bezpośredniego wejścia do przedmiotowych lokali, spełnienie jakichkolwiek wymogów technicznych będzie wątpliwe, a tym samych niemożliwe będzie wydanie pozytywnego zaświadczenia o ich samodzielności.

Uzasadnienie
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) - dalej u.w.l., określa m.in. sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu. Zgodnie z art. 2 ust. 1 u.w.l. samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Przepis ust. 1 art. 2 u.w.l. używając pojęcia "samodzielny lokal mieszkalny", wskazuje jednocześnie, iż o możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu decyduje jego określona cecha – samodzielność.


Za cechy świadczące o samodzielności lokalu przyjmuje się wydzielenie izb lub izby trwałymi ścianami w obrębie budynku (zgodnie z art. 2 ust. 2 u.w.l.) oraz to, by lokal mógł pełnić swoją funkcję bez konieczności korzystania w tym celu z innych lokali" – wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 6 marca 2013 r., I ACa 92/13, publ. orzeczenia.ms.gov.pl. Przepis ten stosuje się do lokali mieszkalnych oraz odpowiednio do lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.


W odniesieniu do omawianego pytania istotnym jest fakt, że wyżej powołanie przepisy wyraźnie odnoszą się do przeznaczenia lokali, ich "wykorzystywania zgodnie z przeznaczeniem". W wyroku z dnia 20 sierpnia 2013 r., II SA/Ol 564/13, publ.: www.orzeczenia.nsa.gov.pl, WSA w Olsztynie zawarł tezę: "Samodzielny lokal ma spełniać wymagania do korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem, przy uwzględnieniu stałego przebywania w nim ludzi, bez konieczności korzystania z innych samodzielnych lokali oraz sprostać wymaganiom obrotu cywilnoprawnego.


Analiza treści art. 2 ust. 2 u.w.l. wskazuje jednoznacznie, iż kryterium decydującym o odrębnej własności lokalu jest samodzielność lokalu. Jest to jedyna przesłanka, jaką musi spełniać lokal, aby mógł stać się odrębną nieruchomością".


Dodatkowo w uzasadnieniu tego wyroku Sąd wyraził stanowisko, zgodnie z którym uznanie czy dany jest samodzielny "zależeć będzie w głównej mierze od jego funkcji czyli przeznaczenia. Różne funkcje wymagają bowiem spełnienia różnych warunków i norm technicznych.


Zatem wydając zaświadczenie, że dany lokal użytkowy spełnia wymóg samodzielności, należy brać pod uwagę przepisy (budowlane oraz inne) dotyczące lokali o takich właśnie funkcjach. Tylko w takim znaczeniu organ mający zaświadczyć o samodzielności lokalu może uwzględnić przy rozstrzygnięciu przepisy prawa budowlanego.


Wyodrębniony lokal, aby mógł zostać uznany za samodzielny musi spełniać odpowiednie wymagania budowlano – techniczne". Z treści pytania wynika, że objęte wnioskiem lokale nie mają określonej funkcji, brak jest zatem możliwości dokonania przez organ oceny ich samodzielności. Dopiero wskazanie sposobu wykorzystywania tych lokali pozwoli na zastosowanie w sprawie kryteriów właściwych dla danego przeznaczenia. Jednakże wydaje się, że z uwagi na brak bezpośredniego wejścia do przedmiotowych lokali, spełnienie jakichkolwiek wymogów technicznych będzie wątpliwe, a tym samych niemożliwe będzie wydanie pozytywnego zaświadczenia o ich samodzielności.

Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .