Pojęcie istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę ma kluczowe znaczenie dla zabezpieczenia prawidłowej realizacji inwestycji budowlanej. w sytuacji powstania zamiaru dopuszczenia na etapie budowy do odstąpienia od założeń projektu budowlanego lub warunków pozwolenia na budowę, inwestor za pośrednictwem projektanta musi bowiem rozważyć, czy zmiany te wymagają zatwierdzenia w decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. To zaś jest uzależnione od kwalifikacji zamierzonego odstąpienia. W rezultacie niezmiernie ważną kwestią jest umiejętność dokonywania prawidłowej kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę.

Po myśli art. 36a ust. 1 ustawy z 7.07.1994 r. Prawo budowlane - dalej pr. bud. istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. Z tego też wynika, iż obowiązkiem dokonania zmiany pozwolenia na budowę nie są objęte takie odstępstwa od zatwierdzonego projektu, których nie można zakwalifikować do istotnych. Zatem przepis art. 36a ust. 1 pr. bud. wprowadza zasadę, zgodnie z którą inwestor realizując inwestycję jest związany treścią decyzji zatwierdzającej konkretny projekt budowlany i nie może w sposób samodzielny realizować odmiennych rozwiązań odbiegających istotnie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę, jeśli wcześniej - przed realizacją planowanego odstąpienia - nie uzyska decyzji administracyjnej w trybie art. 36a ust. 1 pr. bud.

Ponadto po myśli art. 36a ust. 1a pr. bud. istotne odstąpienie od projektu budowlanego złożonego wraz ze zgłoszeniem budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a pr. bud., lub przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1b pr. bud., wobec którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu, jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę dotyczącej całego zamierzenia budowlanego. Wiąże się to często z koniecznością przedłużenia etapu wykonawczego inwestycji o okres potrzebny do uzyskania decyzji zatwierdzającej planowane odstąpienie. Inwestor, który w trakcie realizacji inwestycji dokona istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę, wbrew zasadom określonym wyżej, dopuszcza się bowiem popełnienia samowoli budowlanej polegającej na istotnym odstąpieniu od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. To zaś może rodzić poważne konsekwencje prawne dla uczestników procesu budowlanego przewidziane na płaszczyźnie prawa administracyjnego, karnego i cywilnego.

Obowiązek projektanta
Zgodnie z art. 36a ust. 6 pr. bud. to projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia, a w przypadku uznania, że jest ono nieistotne, obowiązany jest zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące tego odstąpienia. Wynika to z art. 20 ust. 1 pkt 4 lit. b pr. bud., który stanowi, że do podstawowych obowiązków projektanta należy sprawowanie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub właściwego organu w zakresie uzgadniania możliwości wprowadzenia rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych w projekcie, zgłoszonych przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego. Dokonana przez projektantów kwalifikacja badanego odstąpienia nie ma jednak charakteru wiążącego dla organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego. Ponieważ w przypadkach spornych to do tych organów należy ocena, czy dokonana przez projektanta kwalifikacja jest prawidłowa w świetle zgromadzonego materiału dowodowego sprawy. Stąd też, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z 9.07.2015, II SA/Wr 358/15, przyjmuje się, że błędne uznanie przez projektanta, że odstąpienie ma charakter nieistotny albo dokonanie przez inwestora odstępstw innych niż wynikające z informacji projektanta nie wyklucza możliwości podjęcia przez te organy przewidzianych prawem działań. Za ewentualne szkody poniesione na skutek takiej nieprawidłowej kwalifikacji odstąpienia projektant ponosi odpowiedzialność wobec inwestora. 

Serwis Budowlany
Artykuł stanowi fragment komentarza praktycznego, opublikowanego w programie Serwis Budowlany
Już dziś wypróbuj funkcjonalności programu. Analizy, komentarze, akty prawne z interpretacjami