Pojęcie terenu budowy
Teren budowy obejmuje zarówno znajdujące się na nim obiekty budowlane, urządzenia techniczne i stałe punkty osnowy geodezyjnej oraz podlegające ochronie elementy środowiska przyrodniczego i kulturowego, jak i wzniesione na tym terenie obiekty przeznaczone do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, obiekty tymczasowe wybudowane na potrzeby wykonywania tych robót, czy obiekty kontenerowe lub barakowozy wchodzące w skład zaplecza budowy.
Teren budowy może zostać na mocy umowy podzielony na strefy oddzielne dla poszczególnych wykonawców. Może zostać dla niego sporządzony również plan zagospodarowania terenu budowy, określający zasady organizacji i korzystania z tego terenu.
Koszty organizacji i likwidacji terenu budowy rozkładają się między inwestora oraz wykonawcę i są determinowane przez obowiązki tych uczestników procesu budowlanego wynikające z Prawa budowlanego oraz przez wymagania zakładu ubezpieczeń, w przypadku objęcia ubezpieczeniem ryzyk związanych z budową lub działalnością gospodarczą wykonawcy.
Wydatki związane terenem budowy mogą również obejmować świadczenia odszkodowawcze. Zgodnie bowiem z art. 652 k.c. od chwili, kiedy wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, ponosi on aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie.
Przygotowanie i przekazanie terenu budowy
Stosownie do art. 647 Kodeksu cywilnego obowiązek dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności przekazania terenu budowy wykonawcy, spoczywa na inwestorze.
Prace przygotowawcze, w rozumieniu art. 41 Prawa budowlanego, obejmujące:
1) wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie;
2) wykonanie niwelacji terenu;
3) zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów;
4) wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy;
mogą być wykonywane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem i tylko na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę lub przy braku sprzeciwu właściwego organu wobec zgłoszenia.
Rozpoczęcie ww. prac przed dniem, kiedy decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna, zgodnie z art. 32 ust. 4a Prawa budowlanego skutkuje odmową wydania pozwolenia na budowę i odpowiedzialnością odszkodowawczą podmiotu, który przeprowadził prace przygotowawcze.
Ciężar kosztów związanych z ww. czynnościami zależy od regulacji umownych.
Protokolarne przejęcie od inwestora i odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy wraz ze znajdującymi się na nim obiektami budowlanymi, urządzeniami technicznymi i stałymi punktami osnowy geodezyjnej oraz podlegającymi ochronie elementami środowiska przyrodniczego i kulturowego należy do podstawowych obowiązków kierownika budowy (art. 22 ust. 1 prawa budowlanego). Protokół ten stanowi potwierdzenie stanu terenu budowy na moment rozpoczęcia wykonywania umowy o roboty budowlane i jego przydatności dla robót danego rodzaju.
Przekazanie może dotyczyć części terenu budowy udostępnianej wykonawcy częściowemu (front robót).
Podział obowiązków stanowiących źródło ww. kosztów stanowić może szerszej regulacji umownej w przedmiocie obowiązku współdziałania stron przy wykonywaniu umowy. Ważnym aspektem sposobu redakcji umowy w tym względzie jest świadomość, że wartość otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie rzeczy lub praw, a także wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń, z wyjątkiem świadczeń związanych z używaniem środków trwałych otrzymanych przez zakłady budżetowe, gospodarstwa pomocnicze jednostek budżetowych, spółki użyteczności publicznej z wyłącznym udziałem jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków od Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w nieodpłatny zarząd lub używanie, stanowi przychód osoby prawnej podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Zakres czynności zawierających się w kosztach zorganizowania placu budowy
W zależności od rodzaju, obszaru i zakresu zamierzenia budowlanego na koszty zorganizowania i likwidacji terenu budowy składać się będą przede wszystkim:
1.koszt najmu, dzierżawy lub zakupu oraz wykonania ogrodzenia, tymczasowych obiektów budowlanych dla potrzeb wykonywanych robót oraz obiektów zaplecza socjalnego budowy (barakowozy, kontenery etc.),
2.koszt zabezpieczenia i oznakowania prowadzonych robót,
3.koszt dozoru tereny budowy,
4.koszt wykonania przyłączy i dostawy mediów niezbędnych dla utrzymania terenu budowy oraz wykonywania robót,
5.wynagrodzenie lub odszkodowanie za wejście na grunt sąsiedni dla potrzeb budowy,
6.koszt obsługi geodezyjnej inwestycji w zakresie wytyczenia terenu budowy,
7.koszt wykonania dróg i zapewnienia komunikacji wewnętrznej na terenie budowy,
8.koszty zajęcia pasa drogowego lub związane ze zmianą organizacji ruchu w czasie trwania robót budowlanych,
9.koszty związane z zapewnieniem przestrzegania wymagań bhp i sanitarnych (zapewnienie toalety, dostępu do wody, zaplecza socjalnego, odzież ochronna etc.),
10.odszkodowania za uszkodzenie uzbrojenia terenu i istniejących urządzeń budowlanych oraz za wszelkie następstwa zdarzeń dotyczących terenu budowy,
Do kosztów związanych z likwidacją placu budowy zaliczyć należy:
11.koszt usunięcia z terenu budowy obiektów, maszyn i urządzeń wykorzystywanych w trakcie wykonywania robót budowlanych,
12.koszt usunięcia materiałów budowlanych i innych niż odpady pozostałości magazynowanych na terenie budowy,
13.koszt przekazania do odzysku lub unieszkodliwienia odpadów powstałych w toku realizacji robót budowlanych, utylizacji ścieków bytowych i przemysłowych (technologicznych),
14.koszt uporządkowania terenu budowy i terenów sąsiednich
Treść umowy o roboty budowlane może być, co do zasady, dowolnie kształtowana przez strony. W umowie o roboty budowlane inwestor ustala z wykonawcą m.in. szczegółowy zakres prac, które wykonawca będzie wykonywał osobiście oraz te zadania, które zostaną zlecone podwykonawcom. Oznacza to, że uczestnicy procesu budowlanego, mogą w pewnym zakresie odstępować od regulacji zawartej w kodeksie cywilnym poprzez odmienne ukształtowanie łączącego ich stosunku prawnego. Ponadto, dla właściwego określenia sposobu ukształtowania praw i obowiązków uczestników procesu budowlanego związanych z dostępem, utrzymaniem i pieczą nad terenem budowy nie bez znaczenia pozostaje rodzaj zawartej umowy o roboty budowlane (generalne wykonawstwo, wykonawstwo częściowe).
Zagospodarowanie terenu budowy
Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane pozwolenia na budowę nie wymagają:
−budowa tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, o którym mowa w art. 30 ust. 1, ale nie później niż przed upływem 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu (tak: art. 29 ust. 1 pkt 12 ustawy – Prawo budowlane),
−budowa obiektów przeznaczonych do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, położonych na terenie budowy, oraz ustawianie barakowozów używanych przy wykonywaniu robót budowlanych, badaniach geologicznych i pomiarach geodezyjnych, (tak: art. 29 ust. 1 pkt 24 ustawy – Prawo budowlane),
Wymogiem większości ubezpieczycieli jest to, by teren budowy był, w miarę możliwości, ogrodzony, oświetlony i dozorowany. Wymaganie takie stanowi pochodną odpowiedzialności wykonawcy za zdarzenia mające miejsce na terenie budowy po wydaniu mu tego terenu (art. 652 k.c.)
Z wymagań przepisów techniczno – budowlanych regulujących problematykę ogrodzeń wynika, że ogrodzenie docelowe nie może stwarzać zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i zwierząt. Zabronione jest umieszczanie na ogrodzeniach, na wysokości mniejszej niż 1,8 m, ostro zakończonych elementów, drutu kolczastego, tłuczonego szkła oraz innych podobnych wyrobów i materiałów. Bramy i furtki w ogrodzeniu nie mogą otwierać się na zewnątrz działki. Mimo że ustanawiające ww. wymagania § 41-43 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) nie znajdują bezpośrednio zastosowania do tymczasowego ogrodzenia terenu budowy, nie stanowi ono bowiem elementu projektu zagospodarowania działki, to jednak mogą być one przyjmowane jako wytyczna dla zagospodarowania terenu budowy, szczególnie w kontekście bezpieczeństwa ludzi i zwierząt. W literaturze pojawiają się poglądy, że wysokość ogrodzenia powinna wynosić, co najmniej 1,50 m. Pamiętać także należy, że od zagadnienia samego ogrodzenia odróżnić trzeba ewentualną budowę związanych z tymi ogrodzeniami konstrukcji oporowych, która wymaga pozwolenia na budowę
Jeżeli ogrodzenie terenu budowy nie jest możliwe, granice terenu budowy powinny zostać oznaczone za pomocą tablic ostrzegawczych, a w razie potrzeby winien zostać zapewniony stały nadzór nad tym terenem. Jeśli to konieczne powinny zostać wyznaczone także strefy niebezpieczne (np. uwaga głębokie wykopy, uwaga roboty na wysokości). Koszty z tym związane obciążają wykonawcę, pokrywają się one często z kosztami opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Zasadność ich poniesienia wyraża się jednak również w tym, że wykonawca eliminując poprzez powyższe działania ryzyko wystąpienia szkody ubezpieczeniowej, zabezpiecza się tak przed zarzutem przyczynienia do powstania szkody, jak i ogranicza udział własny (franszyzę redukcyjną) w jej naprawieniu.
Wykonanie dróg i zapewnienie komunikacji wewnętrznej
W przypadku słabej nośności podłoża powinno się utwardzić drogę dojazdową (np. płyty betonowe, kruszywo) by uniknąć problemów w przypadku dojazdu ciężkiego sprzętu budowlanego. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 marca 1998 r., sygn. akt: II SA/Wr 895/97 (niepublikowany) Sąd ten zajął stanowisko, że wszelka działalność budowlana z istoty swej powoduje określone trwałe lub nietrwałe zmiany w ukształtowaniu powierzchni ziemi oraz w stanie i w sposobie użytkowania gruntów. Zmianę taką powoduje również czynność utwardzenia powierzchni gruntu poprzez nałożenie na nią warstwy betonu, czy warstwy kamienno – żużlowej. Oznacza to, że zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane roboty takie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę.
Wykonanie drogi i zapewnienie komunikacji wewnętrznej na terenie nieruchomości powinno być zawarte w projekcie zagospodarowania działki. Zgodnie z treścią art. 34 ust. 3 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmować bowiem powinien układ komunikacyjny ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich. Zapewnienie, w miarę możliwości, zgodności układu komunikacyjnego przyjętego w fazie budowy z takim układem po oddaniu obiektu budowlanego do użytkowania, ogranicza koszty stworzenia i likwidacji takiego układu w okresie realizacji zamierzenia budowlanego.
Rekompensata za wejście na grunt sąsiedni dla potrzeb budowy
Zgodnie z treścią art. 47 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.
W razie nie uzgodnienia warunków, o których mowa powyżej, właściwy organ - na wniosek inwestora - w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, właściwy organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości (art. 47 ust. 3 ustawy – Prawo budowlane.
Wymóg negocjacji w celu polubownego zakreślenia warunków, na których inwestor będzie mógł zaingerować w prawa właściciela nieruchomości sąsiedniej czyni zadość zasadzie subsydiarności określenia warunków korzystania z cudzej nieruchomości w trybie administracyjnym. Decyzja organu o korzystaniu z nieruchomości sąsiedniej na potrzeby budowy może bowiem zaistnieć dopiero wtedy, gdy zainteresowani nie zdołali zawrzeć w tej sprawie porozumienia. Wydanie jej w innych okolicznościach stanowi rażące naruszenie prawa i obarcza to rozstrzygnięcie wadą nieważności.
W orzecznictwie podkreśla się również, że dokonanie przez strony polubownego określenia granic i zasad korzystania z nieruchomości ma tę zaletę, że obie strony mają wpływ na treść porozumienia i same kreują jego zakres (tak: wyrok NSA z dnia 7 kwietnia 1998 r., II SA/Gd 1880/96).
Organ architektoniczno-budowlany przy wykonywaniu ww. kompetencji nie jest zobligowany do prowadzenia negocjacji ani z inwestorem, ani z właścicielem nieruchomości, przed wydaniem decyzji administracyjnej (tak: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy w Katowicach z dnia 17 listopada 2003 r., sygn. akt: II SA/Ka 2713/2001).
Zmiana organizacji ruchu na czas trwania robót budowlanych
Jeżeli w toku realizacji zamierzenia inwestycyjnego zaistnieje konieczność zajęcia pasa drogowego, a w ramach tego – prowadzenia czynności powodujących ograniczenie widoczności na drodze bądź też wprowadzenia zmian w istniejącej organizacji ruchu pojazdów lub pieszych, albo też zajęcie pasa będzie wywierać wpływ na ruch drogowy, zajmujący pas drogowy, przed planowanym zajęciem pasa, obowiązany jest złożyć wniosek do zarządcy drogi o wydanie zezwolenia na zajęcie pasa drogowego, obejmujący również projekt organizacji ruchu. Podstawę dla takiego wniosku tworzą przepisy rozporządzenia w sprawie określenia warunków udzielania zezwoleń na zajęcie pasa drogowego.
Za zajęcie pasa drogowego pobierana jest opłata, która obciąża zajmującego pas drogowy.
Podstawą do wprowadzenia zmiany organizacji ruchu na drodze istniejącej jest zatwierdzenie projektu organizacji ruchu przez organ zarządzający ruchem. Zatwierdzona stała organizacja ruchu, związana z budową lub przebudową drogi albo z budową dojazdu do obiektu przy drodze, stanowi integralną część dokumentacji budowy.
Projekt organizacji ruchu może przedstawić do zatwierdzenia:
−zarząd drogi;
−organ zarządzający ruchem;
−inwestor lub jednostka;
−osoba realizująca zamówienie jednostek.
Obsługa geodezyjna i geotechniczna inwestycji a teren budowy
Ustalanie geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych obejmuje:
1) fundamentowanie obiektów budowlanych,
2) określanie nośności i stateczności podłoża gruntowego,
3) ustalanie i weryfikację wzajemnego oddziaływania obiektu budowlanego i podłoża gruntowego w różnych fazach budowy i eksploatacji,
4) ocenę stateczności skarp, wykopów i nasypów oraz ich zabezpieczania,
5) wybór metody wzmacniania podłoża gruntowego,
6) ocenę oddziaływania wód gruntowych na budowlę,
7) ocenę gruntów stosowanych w robotach ziemnych,
8) wybór metody podtrzymywania skarp,
9) wykonywanie barier uszczelniających.
Warunki w powyższym zakresie bezpośrednio wpływają na opracowanie i realizację projektów wykonawczych, a tym samym również na sposób organizacji terenu budowy. Określanie uwarunkowań geotechnicznych odbywa się na zasadach wynikających z rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 września 1998 r. w sprawie ustalenia geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych (Dz. U. Nr 126, poz. 839).
Warunki geotechniczne ustala się w celu uzyskania danych:
1) dotyczących budowy i parametrów geotechnicznych podłoża gruntowego współpracującego z projektowanym obiektem i w strefie oddziaływania projektowanych robót,
2) umożliwiających rozpoznanie zagrożeń mogących wystąpić w trakcie robót budowlanych lub w ich wyniku,
3) wymaganych do bezpiecznego i racjonalnego zaprojektowania i wykonania obiektu budowlanego.
Dokumentacja powyższa stanowi element projektu budowlanego.
Zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu oraz przygotowanie dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego stanowi zgodnie z art. 22 pkt 3 i 9 ustawy – Prawo budowlane stanowi obowiązek kierownika budowy. Koszty tego wytyczenia, jak i ewentualnego wytyczenia określonego frontu umowy ponoszone są na zasadach określonych w umowie o roboty budowlane.
(...)
Teren budowy obejmuje zarówno znajdujące się na nim obiekty budowlane, urządzenia techniczne i stałe punkty osnowy geodezyjnej oraz podlegające ochronie elementy środowiska przyrodniczego i kulturowego, jak i wzniesione na tym terenie obiekty przeznaczone do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, obiekty tymczasowe wybudowane na potrzeby wykonywania tych robót, czy obiekty kontenerowe lub barakowozy wchodzące w skład zaplecza budowy.
Teren budowy może zostać na mocy umowy podzielony na strefy oddzielne dla poszczególnych wykonawców. Może zostać dla niego sporządzony również plan zagospodarowania terenu budowy, określający zasady organizacji i korzystania z tego terenu.
Koszty organizacji i likwidacji terenu budowy rozkładają się między inwestora oraz wykonawcę i są determinowane przez obowiązki tych uczestników procesu budowlanego wynikające z Prawa budowlanego oraz przez wymagania zakładu ubezpieczeń, w przypadku objęcia ubezpieczeniem ryzyk związanych z budową lub działalnością gospodarczą wykonawcy.
Wydatki związane terenem budowy mogą również obejmować świadczenia odszkodowawcze. Zgodnie bowiem z art. 652 k.c. od chwili, kiedy wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, ponosi on aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie.
Przygotowanie i przekazanie terenu budowy
Stosownie do art. 647 Kodeksu cywilnego obowiązek dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności przekazania terenu budowy wykonawcy, spoczywa na inwestorze.
Prace przygotowawcze, w rozumieniu art. 41 Prawa budowlanego, obejmujące:
1) wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie;
2) wykonanie niwelacji terenu;
3) zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów;
4) wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy;
mogą być wykonywane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem i tylko na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę lub przy braku sprzeciwu właściwego organu wobec zgłoszenia.
Rozpoczęcie ww. prac przed dniem, kiedy decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna, zgodnie z art. 32 ust. 4a Prawa budowlanego skutkuje odmową wydania pozwolenia na budowę i odpowiedzialnością odszkodowawczą podmiotu, który przeprowadził prace przygotowawcze.
Ciężar kosztów związanych z ww. czynnościami zależy od regulacji umownych.
Protokolarne przejęcie od inwestora i odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy wraz ze znajdującymi się na nim obiektami budowlanymi, urządzeniami technicznymi i stałymi punktami osnowy geodezyjnej oraz podlegającymi ochronie elementami środowiska przyrodniczego i kulturowego należy do podstawowych obowiązków kierownika budowy (art. 22 ust. 1 prawa budowlanego). Protokół ten stanowi potwierdzenie stanu terenu budowy na moment rozpoczęcia wykonywania umowy o roboty budowlane i jego przydatności dla robót danego rodzaju.
Przekazanie może dotyczyć części terenu budowy udostępnianej wykonawcy częściowemu (front robót).
Podział obowiązków stanowiących źródło ww. kosztów stanowić może szerszej regulacji umownej w przedmiocie obowiązku współdziałania stron przy wykonywaniu umowy. Ważnym aspektem sposobu redakcji umowy w tym względzie jest świadomość, że wartość otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie rzeczy lub praw, a także wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń, z wyjątkiem świadczeń związanych z używaniem środków trwałych otrzymanych przez zakłady budżetowe, gospodarstwa pomocnicze jednostek budżetowych, spółki użyteczności publicznej z wyłącznym udziałem jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków od Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w nieodpłatny zarząd lub używanie, stanowi przychód osoby prawnej podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Zakres czynności zawierających się w kosztach zorganizowania placu budowy
W zależności od rodzaju, obszaru i zakresu zamierzenia budowlanego na koszty zorganizowania i likwidacji terenu budowy składać się będą przede wszystkim:
1.koszt najmu, dzierżawy lub zakupu oraz wykonania ogrodzenia, tymczasowych obiektów budowlanych dla potrzeb wykonywanych robót oraz obiektów zaplecza socjalnego budowy (barakowozy, kontenery etc.),
2.koszt zabezpieczenia i oznakowania prowadzonych robót,
3.koszt dozoru tereny budowy,
4.koszt wykonania przyłączy i dostawy mediów niezbędnych dla utrzymania terenu budowy oraz wykonywania robót,
5.wynagrodzenie lub odszkodowanie za wejście na grunt sąsiedni dla potrzeb budowy,
6.koszt obsługi geodezyjnej inwestycji w zakresie wytyczenia terenu budowy,
7.koszt wykonania dróg i zapewnienia komunikacji wewnętrznej na terenie budowy,
8.koszty zajęcia pasa drogowego lub związane ze zmianą organizacji ruchu w czasie trwania robót budowlanych,
9.koszty związane z zapewnieniem przestrzegania wymagań bhp i sanitarnych (zapewnienie toalety, dostępu do wody, zaplecza socjalnego, odzież ochronna etc.),
10.odszkodowania za uszkodzenie uzbrojenia terenu i istniejących urządzeń budowlanych oraz za wszelkie następstwa zdarzeń dotyczących terenu budowy,
Do kosztów związanych z likwidacją placu budowy zaliczyć należy:
11.koszt usunięcia z terenu budowy obiektów, maszyn i urządzeń wykorzystywanych w trakcie wykonywania robót budowlanych,
12.koszt usunięcia materiałów budowlanych i innych niż odpady pozostałości magazynowanych na terenie budowy,
13.koszt przekazania do odzysku lub unieszkodliwienia odpadów powstałych w toku realizacji robót budowlanych, utylizacji ścieków bytowych i przemysłowych (technologicznych),
14.koszt uporządkowania terenu budowy i terenów sąsiednich
Treść umowy o roboty budowlane może być, co do zasady, dowolnie kształtowana przez strony. W umowie o roboty budowlane inwestor ustala z wykonawcą m.in. szczegółowy zakres prac, które wykonawca będzie wykonywał osobiście oraz te zadania, które zostaną zlecone podwykonawcom. Oznacza to, że uczestnicy procesu budowlanego, mogą w pewnym zakresie odstępować od regulacji zawartej w kodeksie cywilnym poprzez odmienne ukształtowanie łączącego ich stosunku prawnego. Ponadto, dla właściwego określenia sposobu ukształtowania praw i obowiązków uczestników procesu budowlanego związanych z dostępem, utrzymaniem i pieczą nad terenem budowy nie bez znaczenia pozostaje rodzaj zawartej umowy o roboty budowlane (generalne wykonawstwo, wykonawstwo częściowe).
Zagospodarowanie terenu budowy
Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane pozwolenia na budowę nie wymagają:
−budowa tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, o którym mowa w art. 30 ust. 1, ale nie później niż przed upływem 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu (tak: art. 29 ust. 1 pkt 12 ustawy – Prawo budowlane),
−budowa obiektów przeznaczonych do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, położonych na terenie budowy, oraz ustawianie barakowozów używanych przy wykonywaniu robót budowlanych, badaniach geologicznych i pomiarach geodezyjnych, (tak: art. 29 ust. 1 pkt 24 ustawy – Prawo budowlane),
Wymogiem większości ubezpieczycieli jest to, by teren budowy był, w miarę możliwości, ogrodzony, oświetlony i dozorowany. Wymaganie takie stanowi pochodną odpowiedzialności wykonawcy za zdarzenia mające miejsce na terenie budowy po wydaniu mu tego terenu (art. 652 k.c.)
Z wymagań przepisów techniczno – budowlanych regulujących problematykę ogrodzeń wynika, że ogrodzenie docelowe nie może stwarzać zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i zwierząt. Zabronione jest umieszczanie na ogrodzeniach, na wysokości mniejszej niż 1,8 m, ostro zakończonych elementów, drutu kolczastego, tłuczonego szkła oraz innych podobnych wyrobów i materiałów. Bramy i furtki w ogrodzeniu nie mogą otwierać się na zewnątrz działki. Mimo że ustanawiające ww. wymagania § 41-43 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) nie znajdują bezpośrednio zastosowania do tymczasowego ogrodzenia terenu budowy, nie stanowi ono bowiem elementu projektu zagospodarowania działki, to jednak mogą być one przyjmowane jako wytyczna dla zagospodarowania terenu budowy, szczególnie w kontekście bezpieczeństwa ludzi i zwierząt. W literaturze pojawiają się poglądy, że wysokość ogrodzenia powinna wynosić, co najmniej 1,50 m. Pamiętać także należy, że od zagadnienia samego ogrodzenia odróżnić trzeba ewentualną budowę związanych z tymi ogrodzeniami konstrukcji oporowych, która wymaga pozwolenia na budowę
Jeżeli ogrodzenie terenu budowy nie jest możliwe, granice terenu budowy powinny zostać oznaczone za pomocą tablic ostrzegawczych, a w razie potrzeby winien zostać zapewniony stały nadzór nad tym terenem. Jeśli to konieczne powinny zostać wyznaczone także strefy niebezpieczne (np. uwaga głębokie wykopy, uwaga roboty na wysokości). Koszty z tym związane obciążają wykonawcę, pokrywają się one często z kosztami opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Zasadność ich poniesienia wyraża się jednak również w tym, że wykonawca eliminując poprzez powyższe działania ryzyko wystąpienia szkody ubezpieczeniowej, zabezpiecza się tak przed zarzutem przyczynienia do powstania szkody, jak i ogranicza udział własny (franszyzę redukcyjną) w jej naprawieniu.
Wykonanie dróg i zapewnienie komunikacji wewnętrznej
W przypadku słabej nośności podłoża powinno się utwardzić drogę dojazdową (np. płyty betonowe, kruszywo) by uniknąć problemów w przypadku dojazdu ciężkiego sprzętu budowlanego. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 marca 1998 r., sygn. akt: II SA/Wr 895/97 (niepublikowany) Sąd ten zajął stanowisko, że wszelka działalność budowlana z istoty swej powoduje określone trwałe lub nietrwałe zmiany w ukształtowaniu powierzchni ziemi oraz w stanie i w sposobie użytkowania gruntów. Zmianę taką powoduje również czynność utwardzenia powierzchni gruntu poprzez nałożenie na nią warstwy betonu, czy warstwy kamienno – żużlowej. Oznacza to, że zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane roboty takie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę.
Wykonanie drogi i zapewnienie komunikacji wewnętrznej na terenie nieruchomości powinno być zawarte w projekcie zagospodarowania działki. Zgodnie z treścią art. 34 ust. 3 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmować bowiem powinien układ komunikacyjny ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich. Zapewnienie, w miarę możliwości, zgodności układu komunikacyjnego przyjętego w fazie budowy z takim układem po oddaniu obiektu budowlanego do użytkowania, ogranicza koszty stworzenia i likwidacji takiego układu w okresie realizacji zamierzenia budowlanego.
Rekompensata za wejście na grunt sąsiedni dla potrzeb budowy
Zgodnie z treścią art. 47 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.
W razie nie uzgodnienia warunków, o których mowa powyżej, właściwy organ - na wniosek inwestora - w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, właściwy organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości (art. 47 ust. 3 ustawy – Prawo budowlane.
Wymóg negocjacji w celu polubownego zakreślenia warunków, na których inwestor będzie mógł zaingerować w prawa właściciela nieruchomości sąsiedniej czyni zadość zasadzie subsydiarności określenia warunków korzystania z cudzej nieruchomości w trybie administracyjnym. Decyzja organu o korzystaniu z nieruchomości sąsiedniej na potrzeby budowy może bowiem zaistnieć dopiero wtedy, gdy zainteresowani nie zdołali zawrzeć w tej sprawie porozumienia. Wydanie jej w innych okolicznościach stanowi rażące naruszenie prawa i obarcza to rozstrzygnięcie wadą nieważności.
W orzecznictwie podkreśla się również, że dokonanie przez strony polubownego określenia granic i zasad korzystania z nieruchomości ma tę zaletę, że obie strony mają wpływ na treść porozumienia i same kreują jego zakres (tak: wyrok NSA z dnia 7 kwietnia 1998 r., II SA/Gd 1880/96).
Organ architektoniczno-budowlany przy wykonywaniu ww. kompetencji nie jest zobligowany do prowadzenia negocjacji ani z inwestorem, ani z właścicielem nieruchomości, przed wydaniem decyzji administracyjnej (tak: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy w Katowicach z dnia 17 listopada 2003 r., sygn. akt: II SA/Ka 2713/2001).
Zmiana organizacji ruchu na czas trwania robót budowlanych
Jeżeli w toku realizacji zamierzenia inwestycyjnego zaistnieje konieczność zajęcia pasa drogowego, a w ramach tego – prowadzenia czynności powodujących ograniczenie widoczności na drodze bądź też wprowadzenia zmian w istniejącej organizacji ruchu pojazdów lub pieszych, albo też zajęcie pasa będzie wywierać wpływ na ruch drogowy, zajmujący pas drogowy, przed planowanym zajęciem pasa, obowiązany jest złożyć wniosek do zarządcy drogi o wydanie zezwolenia na zajęcie pasa drogowego, obejmujący również projekt organizacji ruchu. Podstawę dla takiego wniosku tworzą przepisy rozporządzenia w sprawie określenia warunków udzielania zezwoleń na zajęcie pasa drogowego.
Za zajęcie pasa drogowego pobierana jest opłata, która obciąża zajmującego pas drogowy.
Podstawą do wprowadzenia zmiany organizacji ruchu na drodze istniejącej jest zatwierdzenie projektu organizacji ruchu przez organ zarządzający ruchem. Zatwierdzona stała organizacja ruchu, związana z budową lub przebudową drogi albo z budową dojazdu do obiektu przy drodze, stanowi integralną część dokumentacji budowy.
Projekt organizacji ruchu może przedstawić do zatwierdzenia:
−zarząd drogi;
−organ zarządzający ruchem;
−inwestor lub jednostka;
−osoba realizująca zamówienie jednostek.
Obsługa geodezyjna i geotechniczna inwestycji a teren budowy
Ustalanie geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych obejmuje:
1) fundamentowanie obiektów budowlanych,
2) określanie nośności i stateczności podłoża gruntowego,
3) ustalanie i weryfikację wzajemnego oddziaływania obiektu budowlanego i podłoża gruntowego w różnych fazach budowy i eksploatacji,
4) ocenę stateczności skarp, wykopów i nasypów oraz ich zabezpieczania,
5) wybór metody wzmacniania podłoża gruntowego,
6) ocenę oddziaływania wód gruntowych na budowlę,
7) ocenę gruntów stosowanych w robotach ziemnych,
8) wybór metody podtrzymywania skarp,
9) wykonywanie barier uszczelniających.
Warunki w powyższym zakresie bezpośrednio wpływają na opracowanie i realizację projektów wykonawczych, a tym samym również na sposób organizacji terenu budowy. Określanie uwarunkowań geotechnicznych odbywa się na zasadach wynikających z rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 września 1998 r. w sprawie ustalenia geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych (Dz. U. Nr 126, poz. 839).
Warunki geotechniczne ustala się w celu uzyskania danych:
1) dotyczących budowy i parametrów geotechnicznych podłoża gruntowego współpracującego z projektowanym obiektem i w strefie oddziaływania projektowanych robót,
2) umożliwiających rozpoznanie zagrożeń mogących wystąpić w trakcie robót budowlanych lub w ich wyniku,
3) wymaganych do bezpiecznego i racjonalnego zaprojektowania i wykonania obiektu budowlanego.
Dokumentacja powyższa stanowi element projektu budowlanego.
Zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu oraz przygotowanie dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego stanowi zgodnie z art. 22 pkt 3 i 9 ustawy – Prawo budowlane stanowi obowiązek kierownika budowy. Koszty tego wytyczenia, jak i ewentualnego wytyczenia określonego frontu umowy ponoszone są na zasadach określonych w umowie o roboty budowlane.
(...)