Ograniczenie akcji kredytowej, wymusza powrót do transakcji gotówkowych. Jednocześnie grozi nam cały ciąg niekorzystnych zjawisk, które w konsekwencji zaowocują wyjątkowym spadkiem podaży. O ile spadnie liczba rozpoczynanych mieszkań? O ile nic się nie wydarzy – do poziomu poniżej 20 tysięcy w skali kraju, czyli dla tej branży - epoki kamienia łupanego, jak można określić czasy sprzed kredytowania hipotecznego.

Spadek cen jest bezpośrednim skutkiem spadku liczby transakcji. Innymi słowy – towar tanieje, ale kilkakrotnie szybciej maleje liczba osób, które za tę cenę rzeczywiście są w stanie mieszkania kupić. Czy przy braku kredytów mieszkania za gotówkę wykupią znów głównie spekulanci? Nie można tego wykluczyć. A kiedy akcja kredytowa powróci do normalnej skali - ceny błyskawicznie wzrosną.

- Kluczową sprawą jest w tej sytuacji zwiększenie skali kredytowania hipotecznego. Wobec braku dostępnych środków na rynku międzybankowym – udostępnienie bankom innych środków długoterminowych. Takie rozwiązanie już funkcjonowało w Polsce. Był to tzw. Fundusz Hipoteczny, utworzony w pierwszej połowie lat dziewięćdziesiątych z pożyczek Banku Światowego, Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju, środków budżetu państwa oraz kredytów objętych gwarancjami rządu Stanów Zjednoczonych. Ze środków Funduszu Hipotecznego udzielane były zarówno kredyty dla deweloperów i spółdzielni mieszkaniowych jak i dla indywidualnych kredytobiorców. Fundusz zlokalizowany w Banku Rozwoju Budownictwa Mieszkaniowego nie udzielał kredytów bezpośrednio, lecz pożyczał środki bankom uczestniczącym w programie - mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes Reas Consulting.

Ze względu na wysoką inflację, niski poziom rozwoju kredytowania hipotecznego i nadpłynność banków popyt na środki z funduszu był niewielki. Banki wolały udzielać kredytów z własnych środków i w lutym 2006 Rada Ministrów zgodziła się na przeniesienie wolnych środków z Funduszu Hipotecznego do Funduszu Dopłat, utworzonego w Banku Gospodarstwa Krajowego. Decyzja ta miała związek z zaprzestaniem udzielania kredytów refinansowych ze środków Funduszu Hipotecznego w ramach programu finansowania budownictwa mieszkaniowego. Tym niemniej istniał i funkcjonował mechanizm, który mógłby okazać się lekarstwem na obecne problemy rynku, w tym banków, deweloperów, a dalej także firm wykonawczych i producentów. Dziś można tylko wyrazić żal, że przynajmniej formalnie instytucja ta nie została zostawiona przy życiu.

- Dodatkową zaletą takiego rozwiązania byłoby rozpoczęcie procesu budowania portfela kredytów w celu ich późniejszej sekurytyzacji czyli odsprzedania na rynku w postaci obligacji hipotecznych. Dziś nie ma popytu na tego rodzaju instrumenty, ale nie ma także – w Polsce – ich w podaży. Za kilka lat portfel kredytów udzielonych dzięki zasilaniu z funduszu można byłoby najprawdopodobniej zsekurytyzować, uzyskując kolejne środki na nowe kredyty. Trzeba podkreślić, że pomoc państwa w tym przypadku miała – i mieć nadal powinna - charakter inicjatora procesu i pożyczkodawcy, a nie podmiotu rozdającego dotacje - mówi Kirejczyk.

W obecnej sytuacji pojawiają się jednak dwa pytania: czy dziś znajdzie się międzynarodowa instytucja gotowa pożyczyć Polsce na ten cel pieniądze i czy możemy – a także, czy powinniśmy się w tym celu w ogóle zapożyczać. Zdaniem Kazimierza Kirejczyka, warto zwrócić w tym kontekście uwagę na to, że utrzymanie na rozsądnym poziomie skali działalności deweloperskiej ma jeszcze jeden aspekt. Dopuszczenie do upadłości wielu firm deweloperskich oznaczać będzie dramat dla tysięcy rodzin, które podpisały z nimi umowy wstępne.