Gdyby ceny nowych mieszkań spadły o kilkadziesiąt procent, wówczas faktycznie mielibyśmy do czynienia z poważnym załamaniem polskiego rynku. Tymczasem po czterech latach wyjątkowego boomu mieszkaniowego, obecna sytuacja, choć rzeczywiście trudna dla deweloperów, nie powinna być zbyt pochopnie nazywana kryzysem - mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes Reas.

Według Kazmimierza Kirejczyka, ceny zostały wywindowane do poziomu trudnego do zaakceptowania przez potencjalnych lokalnych klientów, za co w dużym stopniu odpowiadają nabywcy dokonujący zakupów spekulacyjnych. W konsekwencji od drugiej połowy 2007 roku, na rynkach mieszkaniowych największych polskich aglomeracji obserwujemy spadek tempa sprzedaży mieszkań. Obniżenie dynamiki sprzedaży wywołuje reakcję deweloperów - część z nich rzeczywiście obniża ceny mieszkań w swoich inwestycjach i proponuje klientom promocje. - Jednakże zapowiedzi kilkudziesięcioprocentowych spadków cen mieszkań znajdujących się dziś na rynku należy potraktować z daleko idącą rezerwą. Taka obniżka oznaczałaby, że deweloper zrezygnuje ze znacznej części swojego zysku lub nawet jego całości. Warto też pamiętać, że cena jest tylko jednym z wielu narzędzi, którymi dysponują deweloperzy, aby dostosować się do nowej sytuacji - mówi Kirejczyk.

A wie, co mówi. Kazimierz Kirejczyk jest współzałożycielem i prezesem REAS, należy do czołowych polskich ekspertów rynku mieszkaniowego w Polsce, wspierających jego rozwój od wczesnych lat 90. W latach 1991–1997 Kazimierz Kirejczyk aktywnie uczestniczył w programie doradczym Banku Światowego, USAID i Ministerstwa Budownictwa, którego celem było wsparcie reformy sektora mieszkaniowego w Polsce oraz kierował zespołem doradzającym pierwszym polskim deweloperom przy przygotowaniu inwestycji mieszkaniowych. Jest absolwentem Wydziału Architektury Politechniki Warszawskiej, gdzie następnie wykładał historię architektury. Kazimierz Kirejczyk jest członkiem Global Real Estate Institute i Urban Land Institute - międzynarodowych organizacji skupiających ekspertów rynku nieruchomości. Kazimierz Kirejczyk stworzył firmę, która w krótkim czasie stała się ekspertem i doradcą w zakresie planowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych w Polsce i Rumunii. Od 1997 roku REAS doradza deweloperom, funduszom, bankom, samorządom i innym instytucjom obecnym na polskim rynku mieszkaniowym. Kazimierz Kirejczyk obserwuje rynek nieruchomości i aktywnie komunetuje rzeczywistość.

- Powszechnie obserwowaną reakcją jest obecnie redukcja podaży nowych mieszkań, czyli liczby lokali wprowadzanych przez deweloperów do sprzedaży, w stosunku do planów deklarowanych wcześniej. Ponadto pojawił się trend przesuwania terminu wprowadzania nowych inwestycji na rynek i oferowania ich klientom - uważa Kazimierz Kirejczyk. Jego zdaniem, szeroko stosowane są udogodnienia dotyczące harmonogramu płatności, zwłaszcza system 10/90, w którym 90% ceny ma być zapłacone w momencie oddawania mieszkania klientowi do zasiedlenia. Inna metodą, którą mogą zastosować deweloperzy w obecnej sytuacji, jest zachęcanie do zakupu nie niską ceną, a wyższą jakością oferowanego produktu. Zamiast standardu deweloperskiego oferowane jest dziś np. wykończenie lokalu pod klucz.

W efekcie wzrostu konkurencji, korekty cen oraz spadku tempa sprzedaży, rentowność działalności deweloperskiej spadła i może nadal spadać - spodziewa się Kirejczyk. Liczba mieszkań w ofercie będzie szybko narastać w okresie 2008 roku, osiągając najprawdopodobniej średnioterminowe maksimum w 2009 roku. Zacznie też rosnąć liczba gotowych niesprzedanych mieszkań. Sytuacja ta może przysporzyć trudności zwłaszcza tym deweloperom, którzy będą realizować swoje projekty na gruntach kupionych za wyjątkowo wysokie ceny w latach 2006 i 2007. Ta grupa inwestorów najdotkliwiej odczuje skutki obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym. W tej sytuacji firmy nadal będą redukować swoje plany inwestycyjne, stąd w najbliższych kwartałach można spodziewać się spadku liczby mieszkań wprowadzanych na rynek.

- Dla funkcjonowania firm deweloperskich kluczowe znaczenie będzie miała sytuacja na rynkach finansowych. Wzrośnie zapotrzebowanie na kredyty budowlane, ale banki zapewne nie tylko podniosą oprocentowanie kredytów, ale także wymogi dotyczące wkładu własnego, wysokości przedsprzedaży czy standingu deweloperów. Większą rolę będą tez odgrywać fundusze oferujące finansowanie mezzaninowe - mówi Kazimierz Kirejczyk.