Inwestor złożył zgłoszenie na remont budynku gospodarczego polegający na wymianie pokrycia dachowego oraz wymiany starych elementów bez naruszenia elementów konstrukcyjnych. Podczas kontroli PINB stwierdził, że w obrębie przedmiotowego budynku wykonano betonowe słupy, fundament oraz wylewkę. Remontowany budynek jest budynkiem drewnianym i nie posiadał fundamentów a jego ogólny stan jest zły. Ustalono, że budynek powstał w latach 70. a na jego budowę nie uzyskano pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Dodatkowo budynek usytuowany jest 0,8 m od granicy z działką sąsiednią, która jest niezabudowana.
Jaki tryb postępowania powinien podjąć PINB?
W przedmiotowej sprawie można rozważać dwa czyny popełnione w stosunku do obiektu budowlanego: samowolne wykonanie budynku oraz samowolne wykonanie przebudowy budynku. Zgodnie bowiem z art. 3 pkt 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) - dalej pr. bud. przez przebudowę należy rozumieć "wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji". Zaś zgodnie z art. 3 pkt 8 pr. bud. tego przepisu przez remont obiektu należy rozumieć "wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym". Jeśli więc inwestor pod pozorem zgłoszenia remontu wykonał takie roboty jak np. wykonanie fundamentów - nie dokonał odtworzenia stanu pierwotnego, lecz przebudowy istniejącego budynku.
Pomimo jednak, iż dopuszczono się dwóch czynów, to jednak wydaje się, że organ nadzoru budowlanego powinien przeprowadzić jedno postępowanie w sprawie samowoli budowlanej na podstawie art. 48 pr. bud. Stanowisko takie znajduje oparcie w wyroku NSA z dnia 18 maja 2007 r. sygn. akt II OSK 782/06, który rozpatrując podobną sprawę stwierdził m.in. "jeżeli obiekt budowlany wzniesiony bez wymaganego pozwolenia na budowę przed datą 1 stycznia 1995 r., zostanie następnie przebudowany (rozbudowany, nadbudowany) po tej dacie, także bez wymaganego pozwolenia, to nie ma do niego zastosowania przepis art. 103 ust. 2 pr. bud.., nawet gdyby postępowanie administracyjne (w sprawie tej pierwszej samowoli) zostało wszczęte przed datą wejścia w życie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. W takiej sytuacji wymagane jest zastosowanie przepisu art. 48 pr. bud., gdyż nie ma tu tożsamości obiektów budowlanych, bowiem ten pierwszy obiekt nielegalnie zbudowany przed 1 stycznia 1995 r. został przebudowany, bez wymaganego pozwolenia, po tej dacie przez samego inwestora, nie może więc też być mowy o kontynuacji postępowania administracyjnego wszczętego przed ww. datą, gdyż jeśli nawet było takie wszczęte, to faktycznie dotyczyło ono innego obiektu. (...) jeżeli samowola budowlana jest ciągiem pewnych zdarzeń faktycznych mających miejsce na przestrzeni lat (1969-2001), to mają w takim przypadku zastosowanie przepisy pr. bud. obowiązujące w dacie orzekania, gdyż nie jest to wtedy naruszenie zasady lex retro nom agit, a temu w istocie miał zapobiegać przepis intertemporalny zawarty w art. 103 ust. 2 pr. bud.".
Maciej Jastrzębski
Jaki tryb postępowania powinien podjąć PINB?
W przedmiotowej sprawie można rozważać dwa czyny popełnione w stosunku do obiektu budowlanego: samowolne wykonanie budynku oraz samowolne wykonanie przebudowy budynku. Zgodnie bowiem z art. 3 pkt 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) - dalej pr. bud. przez przebudowę należy rozumieć "wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji". Zaś zgodnie z art. 3 pkt 8 pr. bud. tego przepisu przez remont obiektu należy rozumieć "wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym". Jeśli więc inwestor pod pozorem zgłoszenia remontu wykonał takie roboty jak np. wykonanie fundamentów - nie dokonał odtworzenia stanu pierwotnego, lecz przebudowy istniejącego budynku.
Pomimo jednak, iż dopuszczono się dwóch czynów, to jednak wydaje się, że organ nadzoru budowlanego powinien przeprowadzić jedno postępowanie w sprawie samowoli budowlanej na podstawie art. 48 pr. bud. Stanowisko takie znajduje oparcie w wyroku NSA z dnia 18 maja 2007 r. sygn. akt II OSK 782/06, który rozpatrując podobną sprawę stwierdził m.in. "jeżeli obiekt budowlany wzniesiony bez wymaganego pozwolenia na budowę przed datą 1 stycznia 1995 r., zostanie następnie przebudowany (rozbudowany, nadbudowany) po tej dacie, także bez wymaganego pozwolenia, to nie ma do niego zastosowania przepis art. 103 ust. 2 pr. bud.., nawet gdyby postępowanie administracyjne (w sprawie tej pierwszej samowoli) zostało wszczęte przed datą wejścia w życie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. W takiej sytuacji wymagane jest zastosowanie przepisu art. 48 pr. bud., gdyż nie ma tu tożsamości obiektów budowlanych, bowiem ten pierwszy obiekt nielegalnie zbudowany przed 1 stycznia 1995 r. został przebudowany, bez wymaganego pozwolenia, po tej dacie przez samego inwestora, nie może więc też być mowy o kontynuacji postępowania administracyjnego wszczętego przed ww. datą, gdyż jeśli nawet było takie wszczęte, to faktycznie dotyczyło ono innego obiektu. (...) jeżeli samowola budowlana jest ciągiem pewnych zdarzeń faktycznych mających miejsce na przestrzeni lat (1969-2001), to mają w takim przypadku zastosowanie przepisy pr. bud. obowiązujące w dacie orzekania, gdyż nie jest to wtedy naruszenie zasady lex retro nom agit, a temu w istocie miał zapobiegać przepis intertemporalny zawarty w art. 103 ust. 2 pr. bud.".
Maciej Jastrzębski