Z jednej strony jest droga krajowa, z drugiej gminna. Obsługę komunikacyjną wskazano z drogi gminnej. Wnioskodawca określił odległość obiektu od drogi krajowej na 25 m, a od drogi gminnej na 6 m. Istniejąca zabudowa sąsiednia zlokalizowana jest w odległości 40 m od drogi krajowej.
Czy odległość istniejącej zabudowy determinuje do utrzymania już wykształconej linii na 40 m?  Czy istnieje możliwość ustalenia linii w odległości zgodnie z wnioskiem?
Nadmieniam, że teren można traktować jako zabudowany, czyli odległość 10 m od drogi krajowej byłaby prawidłowa, niemniej jednak wniosek dotyczy odległości 25 m.

Odpowiedź:
Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r. poz. 778) – dalej u.p.z.p., wydając decyzję o warunkach zabudowy organ obowiązany jest uwzględniać m.in. wymóg tzw. dobrego sąsiedztwa. Oznacza to, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe, jeśli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji szeregu parametrów – w tym także w zakresie linii zabudowy. Dla ustalenia wymagań takich jak m.in. linia zabudowy, niezbędne jest odniesienie się do znacznie szerszego terenu, tak aby zagwarantować rzeczywistą harmonię i spójność kształtowanej przestrzeni.

Powyższego wymogu nie należy interpretować w ten sposób, że linia zabudowy musi być w każdym przypadku tożsama z linią zabudowy nieruchomości bezpośrednio sąsiadującej. Jak bowiem wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych (zob. przykładowo wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 grudnia 2006 r., II OSK 1440/05), wymóg zachowania tzw. dobrego sąsiedztwa nie oznacza, że tylko zabudowa jednej działki sąsiedniej wyznacza sposób zabudowania na działce objętej wnioskiem o warunki zabudowy. Spełnienie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. otwiera możliwość – zdaniem sądu administracyjnego – dokonania analizy zabudowy na większym obszarze, a nie tylko na jednej działce sąsiedniej, i to działce bezpośrednio graniczącej z działką, na której planowana jest nowa zabudowa. Warto też wskazać na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 20 lutego 2008 r. (II SA/Po 68/08), gdzie wyrażono pogląd, iż „analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przeprowadza się, biorąc pod uwagę zagospodarowanie wszystkich działek znajdujących się w granicach obszaru analizowanego, a nie wyłącznie działek, które mają dostęp do tej samej drogi publicznej, do której dostęp ma działka objęta wnioskiem”.

Konkluzja jest więc taka, że linię zabudowy nieruchomości sąsiednich należy uwzględniać przy ustalaniu warunków zabudowy, co nie oznacza to, że linia ta ma być zawsze tożsama z linią obowiązującą na pierwszej sąsiedniej nieruchomości dostępnej z tej samej drogi publicznej.

Jeśli zostanie więc ustalone przez organ, że w okolicznościach tej konkretnej sprawy linia zabudowy wynosząca 25 m od drogi, będzie gwarantowała spójność przestrzeni oraz harmonię zagospodarowania terenu, to uwzględnienie wniosku inwestora będzie zgodne z przepisami ustawy.

Więcej informacji i narzędzi znajdziesz w programie
Serwis Budowlany
Bądź na bieżąco ze zmianami prawnymi i korzystaj z aktualnych materiałów