Pytanie pochodzi z Serwisu Budowlanego
Przebudowano budynek gospodarczy kat. III na budynek usług gastronomicznych (bar) kat. XVII. Nie zmieniły się dane techniczne budynku (kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, ilość kondygnacji). Zadanie inwestycyjne nie stanowiło "budowy" z definicji ustawy Prawo budowlane. Wykonano roboty budowlane i instalacyjne przystosowawcze. Ogólnie na wzniesienie budynku gastronomii jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę, obiekt zalicza się do kat. XVII. Art. 55 pr. bud. nie mówi, że budynek musi zostać wybudowany, a jedynie czy na wzniesienie tego typu obiektu wymagane jest pozwolenie na budowę.
Czy w tym przypadku (odnosząc się do konieczności uzyskania pozwolenia na użytkowanie) organ powinien w ogóle rozpatrywać czy obiekt danej kategorii był wznoszony czy przebudowywany?
Czy wystarczy pogląd, że do wzniesienia tego typu obiektu kat. XVII jest wymagane pozwolenie na budowę i w związku z tym pozwolenie na użytkowanie jest wymagane w każdym przypadku dla kat. XVII?
Czy po zakończeniu inwestor jest obowiązany uzyskać pozwolenie na użytkowanie?
Jak należy rozumieć art. 55 pkt 1 ustawy Prawo budowlane?
Odpowiedź:
Z orzecznictwa wynika obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie po dokonaniu przebudowy budynku, jednak zdaniem autora odpowiedzi nie ma takiego wymogu.
Uzasadnienie:
Dla zrozumienia i właściwego stosowania art. 55 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.) – dalej pr. bud. niezbędna jest analiza treści art. 54 pr. bud. Zgodnie z tym przepisem „do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i 57, po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji”. Natomiast zgodnie z art. 55 pkt 1 pr. bud. „przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli na wzniesienie obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii V, IX-XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII-XXX, o których mowa w załączniku do ustawy”.
Analiza powyższych przepisów pozwala na stwierdzenie, że pozwolenie na użytkowanie, w sytuacjach, o których mowa w art. 55 pkt 1 pr. bud. jest wymagane jedynie w przypadkach zakończenia budowy, przez którą, zgodnie z art. 3 pkt 6 pr. bud. należy rozumieć „wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego”. Świadczy o tym użycie w treści art. 54 pr. bud. zwrotu „zakończenie budowy”, a nie zwrotu „zakończenie robót budowlanych”. Dlatego też, zdaniem autora odpowiedzi, nie będzie wymagane uzyskanie pozwolenia na użytkowanie
Należy jednak poinformować, że w orzecznictwie sądów administracyjnych funkcjonuje odmienny pogląd, oparty na użytym w art. 54 i 55 pkt 1 pr. bud. zwrocie „wzniesienie”. W wyrokach tych przyjmuje się pogląd, że przez wzniesienie należy rozumieć nie tylko budowę obiektu budowlanego, lecz również inne roboty budowlane wykonywane na podstawie pozwolenia na budowę. Tak np. uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w wyroku z dnia 11 lipca 2013 r., II SA/Op 205/13, w którym stwierdził m.in., że „użyty w art. 54 i art. 55 p.b. wyraz "wzniesienie" należy odczytywać w kontekście art. 3 pkt 12 p.b., lecz nie można twierdzić, że jest synonimem pojęcia "budowa" w rozumieniu art. 3 pkt 6 p.b. Wyraz "wzniesienie" użyty w wyżej wymienionych przepisach dotyczy również robót budowlanych, gdy są realizowane w oparciu o wydane pozwolenie na budowę”. Wyrok ten zdaje się jednak nie brać pod uwagę faktu, że art. 54 pr. bud. wyraźnie stanowi, że pozwolenie na użytkowanie jest wymagane po zakończeniu budowy, a nie innych robót budowlanych.
Reasumując należy więc stwierdzić, że z orzecznictwa wynika obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie po dokonaniu przebudowy budynku, jednak zdaniem autora odpowiedzi nie ma takiego wymogu.
Maciej Jastrzębski, autor współpracuje z Serwisem Budowlanym
Odpowiedzi udzielono 24 lipca 2014 r.