Jak należy rozstrzygać, iż jedna działka jest działką budowlaną, a inna nie?
Odpowiedź:
Przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - dalej r.w.t., dotyczące sytuowania obiektów na działce dopuszczają odstępstwa od określonych w nim warunków, jeżeli wynikają one z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o ustaleniu warunków zabudowy - § 12 ust. 2 r.w.t. Z treści przedstawionego pytania wynika, że odstępstwo polegające na sytuowaniu budynku bezpośrednio przy tej granicy określa decyzja ustalająca warunki zabudowy. Na podstawie art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z 7.07.1994 r. - Prawo budowlane – dalej pr. bud., organy architektoniczno-budowlane są związane ostateczną decyzją o warunkach zabudowy, zatem zaprojektowanie budynku w granicy z sąsiednią działką, jako zgodne z decyzją o warunkach zabudowy, nie narusza przepisów prawa materialnego.
Przepisy r.w.t., pomimo stosowania terminu "działka budowlana", nie wprowadzają jego definicji legalnej, podobnie jak pr. bud. Natomiast pojęcie działki budowlanej zostało zdefiniowane w ustawie z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - dalej u.p.z.p. oraz w ustawie z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami – dalej u.g.n. Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 12 u.p.z.p., przez działkę budowlaną należy rozumieć "nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego". Zgodnie z art. 4 pkt 3a u.g.n. działka budowlana jest to "zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce."
Z przedstawionych definicji wynika więc, że na kwalifikację danego gruntu jako działkę budowlaną wpływ mają postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy zapisy decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jego gabaryty, dostęp do drogi publicznej, do mediów, natomiast nie przesądzą o tym ani zapisy zawarte w ewidencji gruntów i budynków, czy też faktyczny sposób korzystania z gruntu - wyrok WSA w Warszawie z 4.06.2008 r., VIII SA/Wa 42/08, publ.: www.orzeczenia.nsa.gov.pl. W wyroku z 30.03.2009 r., II SA/Op 592/08 WSA w Opolu uzasadnia, że "podstawowym kryterium kwalifikacji działki jako budowlanej jest kryterium możliwości zabudowy bądź istnienia zabudowy" – wyroki publ.: j.w.
Zatem okoliczność, że sąsiednia działka budowlana według zapisów zawartych w ewidencji gruntów i budynków stanowi grunty orne, nie może powodować nieuwzględnienia przepisów r.w.t. w zakresie sytuowania obiektu względem granic sąsiednich nieruchomości. Działka rolna, przy spełnieniu wyżej omówionych przesłanek, może być uznana za działkę budowlaną.
Marianna Sokołowska
Odpowiedzi udzielono 1 sierpnia 2017 r.
Jak należy rozstrzygać, iż jedna działka jest działką budowlaną, a inna nie?
Pytanie pochodzi z Serwisu Budowlanego: Proszę o opinię w sprawie budowy budynku mieszkalnego w granicy z sąsiednią działką. Budynek został zaprojektowany w granicy z działką sąsiednią, a decyzja o warunkach zabudowy dopuszcza lokalizację budynku w granicy z tą właśnie działką sąsiednią. Działka inwestora jest działką o wymiarach 17,87 m i 14,63 m. Zasadniczo budynek zaprojektowany jest w części szerszej działki. Inwestor twierdzi, iż sąsiednia działka nie jest działką budowlaną. Sąsiednia działka spełnia wymagania definicji ustawowej działki budowlanej, stanowi jednak grunty orne. Czy można wobec tego budować budynek przy granicy nie stosując się do warunków technicznych, odnoszących się tylko do działki budowlanej?
