Inwestor realizujący budowę budynku mieszkalnego zgłosił do nadzoru budowlanego zawiadomienie o zakończeniu budowy i dołączył do zawiadomienia m.in. oświadczenie kierownika budowy.
Kierownik w swoim oświadczeniu wskazał na wprowadzenie w trakcie realizacji kilku odstąpień nieistotnych od zatwierdzonego projektu budowlanego potwierdzonych przez Projektanta wraz z załączeniem rysunków z zaznaczeniem wprowadzonych zmian.
Organ po przeanalizowaniu dokumentów wniósł sprzeciw wobec zamiaru przystąpienia do użytkowania, ponieważ uznał, że wśród odstąpień opisanych przez kierownika budowy znajdują się również takie, które w ocenie organu stanowią odstąpienie istotne. Jednocześnie organ wysłał zawiadomienie o kontroli budowy.
Jakie sankcje grożą inwestorowi, projektantowi oraz kierownikowi budowy za zrealizowanie budynku ze zmianami, które organ kwalifikuje jako istotne, pomimo, że na wszystkie zmiany projektant wydał oświadczenie wraz z rysunkiem potwierdzające, że projektowane zmiany nie są istotne?
Jak powinna wyglądać procedura doprowadzenia budowy do zgodności z prawem?
Odpowiedź
Wniesienie w trybie art. 54 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) – dalej pr. bud. sprzeciwu wobec zawiadomienia o zakończeniu budowy rodzi po stronie organu nadzoru budowlanego obowiązek przeprowadzenia postępowania mającego na celu zbadanie zgodności z prawem wykonanego zamierzenia budowlanego.
W sytuacji, w której stwierdzone zostały istotne odstępstwa od projektu budowlanego organ nadzoru budowlanego powinien wszcząć postępowanie w sprawie samowoli budowlanej określonej w art. 50 ust. 1 pkt 4 pr. bud., polegającej na realizacji robót budowlanych wykonywanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź w przepisach. Możliwe jest również nałożenie na inwestora w drodze postanowienia obowiązku przedłożenia inwentaryzacji wykonanych robót budowlanych lub odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz. Doprowadzenie do zgodności z prawem takiej inwestycji wymaga wydania decyzji na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 3 pr. bud. Zgodnie z tą regulacją właściwy organ w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę - nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem. Procedura legalizacji samowoli będzie wymagała więc sporządzenia projektu budowlanego zamiennego, a niekiedy również wykonania określonych robót budowlanych. Należy jednocześnie zastrzec, że legalizacja będzie możliwa pod warunkiem zgodności zmienionej inwestycji z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi oraz postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, względnie decyzji o warunkach zabudowy. Organ nadzoru budowlanego następnie wyda decyzję w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego zamiennego, co otworzy drogę inwestorowi do uzyskania pozwolenia na użytkowanie.@page_break@
Konieczność przeprowadzenia postępowania w sprawie samowoli budowlanej jest pierwszą konsekwencją, jaką poniesie inwestor w zaistniałej sytuacji.
Może się również pojawić odpowiedzialność za popełnione wykroczenie. Zgodnie bowiem z art. 93 pkt 6 pr. bud. kto wykonuje roboty budowlane w sposób odbiegający od ustaleń i warunków określonych w przepisach, pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę bądź w zgłoszeniu budowy lub rozbiórki, bądź istotnie odbiegający od zatwierdzonego projektu podlega karze grzywny.
Niezależnie od powyższego uczestnicy procesu budowlanego mogą ponosić odpowiedzialność cywilno-prawną (odszkodowawczą) wobec inwestora. Zgodnie z treścią art. 36a ust. 6 pr. bud. kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od projektu budowlanego dokonuje projektant oraz jest obowiązany zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące odstąpienia. Niewątpliwie odpowiedzialność za wyrządzoną szkodę ciąży przede wszystkim na projektancie, jako autorze nienależycie sporządzonego opracowania. Istnienie odpowiedzialności projektanta nie wyklucza automatycznie odpowiedzialności innych uczestników procesu budowlanego, a w szczególności inspektora nadzoru inwestorskiego, kierownika budowy, czy też wykonawcy robót budowlanych. Ustawodawca wyróżniając uczestników takiego procesu dokonał rozdzielenia funkcji i kompetencji poszczególnych osób. Po to ustawodawca wprowadził samodzielne funkcje techniczne w budownictwie, aby zapewnić specjalizację na każdym etapie inwestycji. Projektant ma przygotować projekt budowlany i dokonać kwalifikacji odstępstw od tego projektu, kierownik budowy ma wykonać roboty budowlane zgodnie z projektem, zaś inspektor nadzoru inwestorskiego nadzorować wykonywanie tych robót. Nieprzypadkowo ustawodawca w art. 25 pkt 1 pr. bud. wśród obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego wymienia w pierwszej kolejności sprawowanie kontroli zgodności realizacji budowy z projektem i pozwoleniem na budowę, a następnie z przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Nie jest rolą inspektora nadzoru inwestorskiego i kierownika budowy kontrolowanie projektanta w zakresie przyznanych temu ostatniemu kompetencji. Jeżeli zatem błąd leży po stronie projektanta, inspektor nadzoru inwestorskiego bądź kierownik budowy mógłby ponosić pewną odpowiedzialność co najwyżej w przypadku rażącego błędu, który powinien wychwycić z racji posiadanej wiedzy i przygotowania zawodowego, jeżeli o błędzie tym nikogo nie zawiadomił i nie starał się go wyjaśnić. Mając powyższe na uwadze należy zatem stwierdzić, że odpowiedzialność projektanta za błędną kwalifikację odstępstw jest w zasadzie nieograniczona, natomiast odpowiedzialność innych uczestników procesu budowlanego (inspektora nadzoru inwestorskiego, kierownika budowy, wykonawcy) podlega pewnym ograniczeniom, ponieważ są oni z jednej strony związani zakresem projektu budowlanego, zaś z drugiej strony zasadami wiedzy technicznej i sztuki budowlanej.
Uczestnicy procesu budowlanego (projektant, inspektor nadzoru inwestorskiego, kierownik budowy) należą do samorządu zawodowego zrzeszającego osoby posiadające odpowiednie uprawnienia i z racji tej przynależności ponoszą również odpowiedzialność zawodową i dyscyplinarną przed organami stosownego samorządu.