Inwestorowi przysługuje rekompensata z tytułu wad obiektu budowlanego

Inwestorowi, w przypadku wadliwego wykonania robót budowlanych, przysługuje wybór co do formy otrzymania rekompensaty od wykonawcy tychże robót. Może on wywodzić swoje roszczenia zarówno z rękojmi (lub gwarancji) za wady obiektu budowlanego, jak i z przepisów przewidujących ogólne zasady odpowiedzialności kontraktowej wykonawcy.

W praktyce rynkowej dość często można spotkać się z nieprawidłowym stanowiskiem, że wykonawca robót budowlanych odpowiada wobec inwestora wyłącznie na podstawie rękojmi lub udzielonej przez siebie gwarancji. Poszkodowani inwestorzy nierzadko zapominają o jeszcze innej możliwości, tj. o roszczeniach odszkodowawczych na ogólnych zasadach odpowiedzialności dłużnika za nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 Kodeksu cywilnego). Ma to szczególnie istotne znaczenie z punktu widzenia różnych okresów przedawnienia obu typów roszczeń. Podczas gdy uprawnienia z tytułu rękojmi (i zazwyczaj z tytułu gwarancji udzielonej dodatkowo przez wykonawcę) wygasają w przypadku nieruchomości po 5 latach (do 25 grudnia 2014 r. okres ten wynosił 3 lata), to termin przedawnienia roszczeń opartych na ogólnych zasadach odpowiedzialności kontraktowej wynosi 10 lat (lub 3 lata, jeśli obiekt został wybudowany na cele związane z działalnością gospodarczą inwestora).

Rękojmia za wady nieruchomości
W polskim systemie prawnym brakuje bezpośrednich regulacji dotyczących rękojmi z tytułu wadliwego wykonania robót budowlanych. Zgodnie z art. 656 § 1 k.c. do rękojmi za wady wybudowanego obiektu budowlanego stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło, tj. art. 638 k.c., który z kolei stanowi, że w przypadku rękojmi za wady dzieła mają odpowiednie zastosowanie przepisy o rękojmi przy sprzedaży, a więc art. 556 i nast. k.c. Według natomiast tych ostatnich regulacji uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wygasają po upływie 5 lat, przy czym do niedawna wygasały one po upływie 3 lat od odbioru końcowego robót budowlanych (art. 568 § 1 k.c.). Wydłużenie tego terminu nastąpiło 25 grudnia 2014 r. w drodze ustawy z 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta. Zgodnie ze wskazaną ustawą do umów zawartych przed dniem wejścia jej w życie stosuje się przepisy dotychczasowe (w tym wspomniany 3-letni okres).

W orzecznictwie ukształtował się pogląd, że w przypadku uprawnień z rękojmi mających charakter roszczeń – termin z art. 568 § 1 k.c. (niezależnie czy 3-letni, czy 5-letni) należy traktować jako zawity, a zatem ze stosownym powództwem na drodze sądowej trzeba wystąpić w tym terminie (m.in. uchwała Sądu Najwyższego z 5 lipca 2002 r., III CZP 39/02). Złożenie pozwu po jego upływie powoduje utratę uprawnień z tytułu rękojmi za wadliwe wykonanie robót budowlanych.

Odpowiedzialność kontraktowa
Jednocześnie jednak utrata uprawnień z tytułu rękojmi (i ewentualnie udzielonej dodatkowo gwarancji) za wady wzniesionego budynku nie powoduje automatycznej utraty roszczeń odszkodowawczych na ogólnych zasadach odpowiedzialności dłużnika za nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 i nast. k.c.). Jest to szczególnie ważne , gdy wznoszony obiekt nie służy do prowadzonej przez inwestora działalności gospodarczej. Zastosowanie znajdzie wówczas 10-letni okres przedawnienia.

Co więcej, nawet jeśli nie dojdzie do wygaśnięcia uprawnień z rękojmi lub gwarancji, inwestorowi przysługuje wybór co do sposobu uzyskania rekompensaty od wykonawcy robót budowlanych. Może on oprzeć swoje roszczenie wyłącznie na przepisach ogólnych o odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 k.c.) lub też, nie rezygnując z uprawnień przysługujących mu z rękojmi, dodatkowo dochodzić naprawienia poniesionej szkody. Należy wszak zaznaczyć, że dokonanie takiego wyboru wywołuje określone konsekwencje prawne i procesowe.

Otóż jeśli inwestor wybrał reżim rękojmi, wówczas musi jedynie udowodnić istnienie wady wykonanego obiektu budowlanego. Rękojmia (i gwarancja) stanowi bowiem szczególny rodzaj ochrony udzielonej inwestorowi, niezależnej od winy i wiedzy wykonawcy robót ani od wystąpienia szkody w związku z wadliwą realizacją prac budowlanych.

Jeżeli zaś inwestor skorzystał z reżimu odpowiedzialności kontraktowej (przewidzianej w art. 471 k.c.), wówczas musi dowieść nie tylko nienależytego wykonania obiektu budowlanego, ale także rodzaju i wysokości poniesionej szkody oraz istnienia związku przyczynowego między nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą. Wynika to z faktu, że w tej drugiej sytuacji wykonawca nie odpowiada według surowszego reżimu odpowiedzialności za samo istnienie wady, lecz za szkodę wyrządzoną niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania.

Co ważne, odpowiedzialność odszkodowawcza oparta na art. 471 k.c. ogranicza się tylko do normalnych następstw działania lub zaniechania dłużnika. Zgodnie z art. 361 § 1 k.c. jest to szkoda w postaci damnum emergens polegająca na zwiększeniu przez określony czas wydatków, których inwestor nie ponosiłby, gdyby wykonawca właściwie zrealizował zobowiązanie. Wykonawca-dłużnik zobowiązany jest do wynagrodzenia szkody spowodowanej przez niemożność korzystania z nieruchomości, a zatem co do zasady jest zobowiązany np. do pokrycia kosztów wynajmu innej nieruchomości, z której inwestor-wierzyciel korzysta zamiast z uszkodzonej lub wadliwej nieruchomości. Zobowiązanie to trwa jednakże tylko do chwili, gdy uprawniony odzyskał możliwość korzystania z uszkodzonej nieruchomości, a więc do momentu jej naprawienia albo do momentu, gdy możliwe było jej naprawienie, a uprawniony się temu sprzeciwił. W takim przypadku następuje bowiem zerwanie normalnego związku przyczynowego pomiędzy szkodą a zachowaniem dłużnika (m.in. uchwała Sądu Najwyższego z 17 listopada 2011 r., III CZP 5/11).

Podsumowanie
Nawet jeśli inwestor utraci uprawnienia z tytułu rękojmi lub gwarancji udzielonej przez wykonawcę robót budowlanych (w związku z wygaśnięciem terminów), to w pewnych sytuacjach wciąż może domagać się odszkodowania za wadliwe wykonanie obiektu, korzystając z ogólnych przepisów o odpowiedzialności kontraktowej. Zależy to od kilku czynników, w tym od tego, kiedy była zawierana umowa oraz czy wznoszony obiekt przeznaczony jest na prowadzenie działalności gospodarczej przez inwestora.

Z dowodowego punktu widzenia znacznie łatwiej jest dochodzić roszczeń na podstawie rękojmi lub udzielonej gwarancji. W takiej sytuacji wykonawca odpowiada bowiem według surowszego reżimu odpowiedzialności za samo istnienie wady, a nie za szkodę wyrządzoną niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania (jak ma to miejsce w przypadku ogólnych zasad odpowiedzialności kontraktowej). Dlatego tak ważne jest odpowiednie ukształtowanie treści umowy zawieranej z wykonawcą robót budowlanych, m.in. poprzez właściwą modyfikację odpowiedzialności z tytułu rękojmi (co przewiduje art. 558 § 1 k.c.). Pomoże to zawczasu należycie zabezpieczyć interesy inwestora na wypadek potencjalnego sporu związanego z wadliwym wykonaniem obiektu.

dr Przemysław Szymczyk, praktyka nieruchomości i inwestycji budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
Tekst pochodzi z portalu Co do zasady.