Inwestor nie uzyska pozwolenia na budowę, jeżeli nie posiada tytułu prawnego do nieruchomości

Inwestor nie uzyska pozwolenia na budowę, a zatem nie zrealizuje planowanego zamierzenia inwestycyjnego, jeżeli nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Pozwolenia na budowę nie może więc otrzymać osoba, która nie posiada tytułu prawnego do nieruchomości - wskazuje Michał Bursztynowicz, ekspertprogramu Serwis Budowlany.

Posiadanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane stanowi jedną z niezbędnych przesłanek pozwalających na uzyskanie pozwolenia na budowę. W praktyce zdarzają się jednak sytuacje, w których podmiot na rzecz którego pozwolenie zostało wydane traci prawo do dysponowania terenem, na którym inwestycja ma być realizowana. Taka sytuacja jest trudna zarówno dla osób chcących kontynuować inwestycję lub realizować własną, jak i dla organów administracji architektoniczno-budowlanej.

Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jako warunek uzyskania pozwolenia na budowę
Zgodnie z zasadą wolności zabudowy, wyrażoną w art. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2016 r. poz. 290 ze zm.) – dalej pr. bud., każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Ustawodawca sprecyzował, że pod pojęciem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych (art. 3 pkt 11 pr. bud.).

W tym miejscu należy podkreślić, że obligatoryjnym elementem wniosku o pozwolenie na budowę jest oświadczenie inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 33 ust. 2 pkt 2 pr. bud.). Ponadto, zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 pr. bud., pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod rygorem odpowiedzialności karnej.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że inwestor nie uzyska pozwolenia na budowę, a zatem nie zrealizuje planowanego zamierzenia inwestycyjnego, jeżeli nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Pozwolenia na budowę nie może więc otrzymać osoba, która nie posiada tytułu prawnego do nieruchomości, ponieważ dokonując zabudowy bez takiego tytułu, naruszyłaby tytuł prawny przysługujący do nieruchomości innej osobie. Co jednak ważne, mając na względzie brzmienie art. 3 pkt 11 pr. bud. i wymienione w tym przepisie tytuły prawne do nieruchomości upoważniające do realizacji inwestycji, inwestor nie musi być właścicielem, czy współwłaścicielem nieruchomości, na której planuje wykonać inwestycję. Może on bowiem realizować zamierzenie na cudzym gruncie, o ile oczywiście posiada do tego stosowne upoważnienie (tytuł prawny) właściciela danej nieruchomości.

Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w trakcie realizacji inwestycji
W trakcie realizacji inwestycji może się okazać, że inwestor utraci prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przykładowo, inwestor – właściciel działki, na której jest realizowana inwestycja – może sprzedać posiadaną nieruchomość, na której prowadzone są roboty budowlane. Wskazana okoliczność nie prowadzi jednak automatycznie do zmiany po stronie inwestora, w tym sensie, że nowy właściciel nieruchomości staje się w momencie kupna nieruchomości jednocześnie inwestorem.

W tym miejscu należy po pierwsze wskazać, że formalna zmiana inwestora, jako adresata decyzji o pozwoleniu na budowę, może nastąpić jedynie w oparciu o regulację zawartą w art. 40 ust. 1 pr. bud. Zgodnie z tym przepisem, organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2.

Z drugiej strony należy zauważyć, że w pr. bud., ani w żadnym innym akcie prawnym, nie zostało zdefiniowane pojęcie „inwestor". W potocznym rozumieniu inwestor to osoba lub przedsiębiorstwo dokonujące inwestycji (zob. Uniwersalny słownik języka polskiego, red. S. Dubisz, Warszawa 2003, tom 2, str. 134). Ponadto, jak zauważono, inwestorem jest podmiot, bez którego woli nie może funkcjonować ani budowa w sensie faktycznym, ani nie może toczyć się postępowanie administracyjne zmierzające do wydania określonej decyzji administracyjnej. W związku z tym należy przyjąć, że inwestorem może być osoba fizyczna lub prawna bądź też inna jednostka organizacyjna nie mająca osobowości prawnej (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego – dalej WSA, w Krakowie z dnia 24 czerwca 2008 r., II SA/Kr 220/08, LEX nr 509859).

Serwis Budowlany Artykuł stanowi fragment komentarza praktycznego, opublikowanego w programie Serwis Budowlany Już dziś wypróbuj funkcjonalności programu. Analizy, komentarze, akty prawne z interpretacjami