Inwestor nie może wprowadzać innych rozwiązań konstrukcyjnych bez decyzji o zmianie pozwolenia na budowę

Inwestor uzyskał ostateczne pozwolenie na budowę budynku gospodarczego w 2010 r. i zgłosił rozpoczęcie robót budowlanych w nadzorze budowlanym. Następnie w 2012 r. złożył wniosek o zmianę decyzji pierwotnej o pozwoleniu na budowę, z uwagi na zmianę lokalizacji budynku, zmianę przeznaczenia budynku na mieszkalny oraz zmianę parametrów powierzchni użytkowej i kubatury. Nadmienić należy, iż pierwotny budynek gospodarczy nie był wyposażony w żadne instalacje wewnętrzne, natomiast budynek mieszkalny winien takie instalacje posiadać.

Czy organ administracji architektoniczno-budowlanej może zmienić pozwolenie na budowę?

Wątpliwości pojawiły się w kwestii tożsamości projektowanych obiektów.

Odpowiedź

Przepis art. 36a ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) - dalej pr. bud. przewiduje zasadę, że inwestor, realizując dany obiekt, jest związany treścią decyzji zatwierdzającej konkretny projekt budowlany i nie może w sposób samodzielny wprowadzać innych rozwiązań technicznych oraz konstrukcyjnych, jeśli przed dokonaniem istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie uzyska decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Jak jednak podkreśla się w orzecznictwie i literaturze tematu, istotne odstąpienie w rozumieniu przywołanego przepisu nie może oznaczać wybudowania całkiem innego obiektu, pozbawionego charakterystycznych parametrów i cech właściwych dla obiektu zatwierdzonego w pierwotnym pozwoleniu na budowę, choćby jego przeznaczenie było podobne czy nawet identyczne. Zmiana pozwolenia na budowę w omawianym trybie możliwa jest tylko wówczas, gdy zachodzi tożsamość obiektu oznaczonego w pozwoleniu na budowę i obiektu, którego dotyczą projektowane odstępstwa, np. co do kubatury lub usytuowania obiektu na działce [por. wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2008 r., II OSK 1924/06; wyrok NSA z dnia 14 lipca 2004 r., OSK 594/04]. Nawet istotne odstępstwa mogą więc dotyczyć tylko obiektu określonego w pozwoleniu na budowę, a nie innego obiektu.

Jak można natomiast założyć na podstawie informacji podanych w pytaniu, wątpliwa jest tożsamości obiektu gospodarczego pierwotnie planowanego przez inwestora, a obiektu mieszkalnego, który ma powstać w wyniku planowanych odstępstw. Zasadnym wydaje się więc przyjęcie, że zmiana projektowanego przedsięwzięcia zmierza w istocie do realizacji nowego obiektu. W takim wypadku inwestor musiałby uzyskać nowe pozwolenie na budowę. Ostateczna ocena w tym zakresie wymaga jednak dogłębnej analizy zebrane w sprawie przez organ materiału.