Inwestor i projektant muszą znać plan miejscowy

Zarówno inwestor, jak i projektant mają obowiązek znać cały akt prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.Plan miejscowy uchwalony przez radę gminy obowiązuje wszystkich na obszarze działania danej gminy. Także organ administracji architektoniczno-budowlanej ma obowiązek znać cały miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i oceniać przez jego pryzmat treść projektu budowlanego.

Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .

Jeżeli projektant wystąpił o wypis i wyrys do wójta gminy, to winien otrzymać jego pełną treść, również tą dotyczącą konieczności "uzyskania wytycznych organu ds. ochrony zabytków wymagają działania w sąsiedztwie zabytku i w rejonie widoku na zabytek.".
 

W uzyskanym z gminy dokumencie brak takiego zapisu. Projektant, po analizie całości planu (dokument pobrany z Internetu) wskazuje, że postanowienia planu (cała treść planu) nie definiuje pojęć takich jak "sąsiedztwo zabytku" czy "rejon widoku na zabytek". Inwestor zlecił wykonie projektu budynku mieszkalnego jednorodzinnego w odległości 160 m od zabytkowego kościoła. Działkę na której zlokalizowany jest obiekt zabytkowy oddzielają trzy inne działki budowlane, od nieruchomości na której projektowany jest budynek mieszkalny jednorodzinny.

Organ administracji architektoniczno – budowlanej twierdzi, że inwestor musi dokonać stosownego uzgodnienia z konserwatorem zabytków. Z kolei inwestor uważa, że w żaden sposób nie można uznać planowanej inwestycji, jako inwestycji w sąsiedztwie zabytku i w rejonie widoku na zabytek. Jeżeli tak traktowałoby się przedmiotowe zapisy mpzp, to można by dojść do wniosku, że jakakolwiek inwestycja w miejscowości, w której jest obiekt zabytkowy jest inwestycją w sąsiedztwie i w widoku inwestycji, bo np. widoczny jest w oddali dach zabytkowego kościoła. Taka interpretacja mpzp prowadziłaby do absurdu.

Zdaniem projektanta w sytuacji, gdy postanowienia planu miejscowego nie definiują pojęć takich jak "sąsiedztwo zabytku" czy "rejon widoku na zabytek", jak najbardziej uzasadnione jest zastosowanie wykładni korzystnej dla inwestora. Trzeba bowiem pamiętać, że wszelkie ograniczenia w zabudowie i szczególne wymagania dla inwestorów muszą mieć konkretną podstawę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przeciwnym razie mielibyśmy do czynienia z nieuprawnioną ingerencją w prawo własności nieruchomości, które jest chronione konstytucyjnie. Z tego względu, zdaniem projektanta, wykładnia niejednoznacznych postanowień planu miejscowego musi być dokonywana na korzyść inwestora, tak aby nie wprowadzać ograniczeń, które nie wynikają wprost z planu miejscowego. Taka interpretacja jest tym bardziej uzasadniona w sytuacji, gdy działka jest zlokalizowana w znacznej odległości od zabytku, tak że od miejsca położenia tego zabytku oddziela ją kilka innych działek.


Czy projektant, który wystąpił o wypis i wyrys z mpzp, powinien otrzymać pełną treść dotyczącą nieruchomości, na której prowadzone są prace projektowe?

Czy pomimo otrzymania niepełnej jego treści, ma obowiązek znać cały akt prawa miejscowego?
Czy opisane powyżej ograniczenia dotyczą działki inwestora?

Odpowiedź

Zarówno inwestor, jak i projektant mają obowiązek znać cały akt prawa miejscowego, w tym przypadku miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z treścią art. 87 ust. 2 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483 z późn. zm.) źródłami powszechnie obowiązującego prawa Rzeczypospolitej Polskiej są na obszarze działania organów, które je ustanowiły, akty prawa miejscowego. Plan miejscowy uchwalony przez radę gminy obowiązuje zatem wszystkich na obszarze działania danej gminy.

Także organ administracji architektoniczno-budowlanej ma obowiązek znać cały miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i oceniać przez jego pryzmat treść projektu budowlanego. Nie ma żadnych podstaw prawnych do przyjęcia, że treść wypisu i wyrysu z planu miejscowego ograniczać może obowiązywanie tego planu. Wystarczy zestawić ze sobą przepisy regulujące instytucję planu miejscowego oraz instytucji wypisu i wyrysu z planu miejscowego. O ile akt prawa miejscowego jest źródłem prawa powszechnie obowiązującego, to wypis i wyrys jest tylko informacją, formą zaświadczenia, zaś jego wydanie czynnością urzędową.

Zgodnie bowiem z art. 30 ust. 1ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.), każdy ma prawo wglądu do studium lub planu miejscowego oraz otrzymania z nich wypisów i wyrysów. Wypis i wyrys ma zatem charakter wtórny wobec planu miejscowego nie mając żadnego wpływu na zakres jego obowiązywania. Słusznie wobec tego podkreśla WSA w Gliwicach w wyroku z dnia 7 maja 2009 r., I SA/Gl 19/09, LEX nr 614299, że w sytuacji, gdy istnieje plan zagospodarowania przestrzennego, w procesie ubiegania się przez stronę o pozwolenie na budowę, organ prowadzący postępowanie dokonuje z urzędu sprawdzenia zgodności tego zamierzenia budowlanego z planem zagospodarowania przestrzennego, bez wymagania od wnioskodawcy dostarczenia wypisu i/lub wyrysu z tego planu. Czy projektant, który wystąpił o wypis i wyrys z planu winien otrzymać pełną treść dotyczącą nieruchomości, na której prowadzone są prace projektowe? Powinien, ale jeśli nie otrzymał to nie znaczy, że przestaje być związany pominiętymi zapisami planu miejscowego. Zgodzić się należy ze stanowiskiem, że wykładnia niejednoznacznych postanowień planu miejscowego nie powinna być dokonywana na niekorzyść inwestora, tak aby nie wprowadzać ograniczeń, które wprost z planu miejscowego nie wynikają. Niemniej takie pojęcia, jak "sąsiedztwo zabytku" czy "rejon widoku na zabytek" zostały użyte w planie miejscowym, który jest dopuszczonym przez prawo instrumentem ograniczającym sposób korzystania z nieruchomości i póki obowiązuje, to wykładnia nie może prowadzić do utożsamienia zakresu pojęcia "rejon widoku na zabytek" z pojęciem "sąsiedztwa zabytku", ponieważ nie są to pojęcia tożsame.

"Rejon widoku na zabytek" jest terminem szerszym od "sąsiedztwa budynku" i użycie go świadczy o tym, że wymóg uzgodnienia został świadomie rozszerzony na nieruchomości znajdujące się w pewnej odległości od zabytków. Odległość 160 m od obiektu zabytkowego nie jest odległością tak wielką, że uzasadniałaby absurdalność wprowadzonego ograniczenia. Należy ponownie podkreślić, że nie sposób udzielić jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy omawiane ograniczenia dotyczą działki inwestora, gdyż zależy to od zbyt wielu okoliczności a formuła odpowiedzi na pytanie nie pozwala na szczegółową analizę projektu budowlanego oraz planu miejscowego.

Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .