Instalacja gazowa nie zawsze jest częścią wspólną budynku

Instalacja gazowa stanowi część wspólną budynku, chyba że jest własnością związaną tylko z wydzielonym lokalem. O wyłączeniu instalacji wewnętrznej lokalu z części wspólnych budynku może świadczyć fakt, że każde mieszkanie posiada odrębną instalację gazową, która prowadzi tylko do tego lokalu.

Pytanie:
Inwestor nabył od spółdzielni mieszkaniowej w drodze licytacji mieszkanie (budynek 10-piętrowy, 22 rodzinny) - odrębna własność. Zakres prac to: wyburzenie ścianki działowej oraz przeniesienie kuchenki gazowej (istniejący zawór gazowy pozostanie na miejscu, zostanie tylko przedłużona o ok. 1,5 m instalacja za zaworem głównym) i zlewozmywaka do innego pomieszczenia (brak ingerencji w części wspólne, takie jak klatka schodowa czy piony instalacyjne). Na wszystkie prace oczywiście zostanie sporządzony projekt budowlany przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia budowlane.

Czy wymagane jest pozwolenie na budowę?
Czy właściciel mieszkania występując o pozwolenie na budowę musi mieć na ww. opisany zakres prac zgodę spółdzielni mieszkaniowej?

Odpowiedź:
Na wstępie wskazać należy, odnosząc się do wskazanych w pytaniu ścianek działowych, iż akceptowany jest w orzecznictwie pogląd, że gdy ścianka działowa nie jest elementem konstrukcyjnym budynku ani innym elementem wpływającym na jego przeznaczenie lub stan techniczny, to nie można uznać, iż budowa lub rozbiórka tego elementu jest istotna z punktu widzenia Prawa budowlanego, przez co nie podlega jego regulacji - por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 27 października 2004 r., IV SA/Wa 1255/03.

Z kolei w przypadku robót instalacyjnych zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 27 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - dalej pr. bud. pozwolenia na budowę nie wymaga budowa instalacji elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych i telekomunikacyjnych wewnątrz budynku. Co istotne należy zauważyć, iż w spisie art. 29 ust. 1 pkt 27 pr. bud. nie wymieniono robót budowlanych związanych z budową wewnętrznych instalacji gazowych.

Związku z powyższym, mając na względzie racjonalność polskiego ustawodawcy, należy sądzić, iż powyższe wyłączenie miało charakter celowy, a co za tym idzie może to usprawiedliwiać założenie, iż zgodnie z zamysłem ustawodawcy powyższe roboty budowlane nie zostały zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, albowiem nie zostały wymienione w katalogu robót budowlanych zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt zadanego pytania należy stwierdzić, iż wyburzenie ścianki działowej nie jest objęte reżimem prawa budowlanego, o ile ścianka ta nie jest elementem konstrukcyjnym budynku ani innym elementem wpływającym na jego przeznaczenie lub stan techniczny.

W przypadku natomiast przedłużenia wewnętrznej instalacji, a więc w przypadku zmiany charakterystycznego parametru tej instalacji (tj. długości), można uznać, że mamy do czynienia z rozbudową, a więc rodzajem budowy instalacji gazowej wymagającej uzyskania pozwolenia na budowę.

Zgodnie bowiem z§ 156 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – dalej r.w.t. instalację gazową zasilaną z sieci gazowej stanowi układ przewodów za kurkiem głównym, prowadzonych na zewnątrz lub wewnątrz budynku, wraz z armaturą, kształtkami i innym wyposażeniem, a także urządzeniami do pomiaru zużycia gazu, urządzeniami gazowymi oraz przewodami spalinowymi lub powietrzno-spalinowymi, jeżeli są one elementem wyposażenia urządzeń gazowych.

W świetle powyższego kuchenkę gazową należy zaliczyć - jako urządzenie gazowe - do instalacji gazowej, a więc przedłużenie przewodów gazowych do tego urządzenia stanowi przesłankę do zakwalifikowania powyższego zamierzenia budowlanego do kategorii rozbudowy, gdyż powstaje nowa część budowlana tej instalacji.

W odniesieniu natomiast do konieczności uzyskania zgody spółdzielni na wykonanie powyższych robót wskazać należy, że w świetle wyżej wymienionego § 156 ust. 2 r.w.t. instalacja gazowa stanowi część wspólną budynku, chyba że jest własnością związaną tylko z wydzielonym lokalem.

Przy czym o wyłączeniu instalacji wewnętrznej lokalu z części wspólnych budynku mogą świadczyć takie fakty jak: a) każde mieszkanie posiada odrębną instalację gazową, która prowadzi tylko do tego lokalu, b) istnieje możliwość odcięcia tej części instalacji, co powoduje, że bez naruszenia ogólnej konstrukcji instalacji - znajdującej się na klatce schodowej - określone mieszkanie zostanie pozbawione dopływu gazu, c) każdy lokal mieszkalny posiada własne odbiorniki do odbioru gazu (kuchenka gazowa, junkers), które podłączone są do głównej instalacji gazowej poprzez właśnie tę część instalacji, która znajduje się w mieszkaniu i która służy wyłącznie do odbioru gazu w danym lokalu, d) każdy właściciel mieszkania jest związany odrębną umową z dostawcą gazu, niezależną od zgody czy woli spółdzielni, co oznacza, że brak regulowania opłat za dostawę gazu powoduje negatywne konsekwencje tylko dla właściciela tego lokalu, nie zaś dla całego budynku.

Tym samym należy rozważyć, czy wskazane w pytaniu wewnętrzna instalacja spełnia powyższe warunki. Jeżeli bowiem nie spełnia powyższych warunków, to właściciel lokalu powinien uzyskać zgodę spółdzielni na wykonanie robót budowlanych związanych z częściami wspólnymi budynku (do których z reguły nie zalicza się ścianek działowych). Albowiem po myśli art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi własność spółdzielni wykonywany jest przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.