Przyglądając się bliżej praktyce na rynku budowlanym nie sposób nie dojrzeć, iż w swym zasadniczym kształcie, dla znacznej większości projektów, proces inwestycyjny ma bardzo zbliżony przebieg, a pewna różnorodność związana jest głównie z lokalnym, zabieganym przez przedsiębiorcę, rynkiem. Proces inwestycyjny, jest niczym innym jak „przekształcaniem nieruchomości użytkowej na poziomie niskiej wartości w nieruchomości o wyższej rentowności” . Zakładając, iż zgromadzony przez nas kapitał „znalazł” właściwą ideę z branży budowlanej, pozostaje nam przyjrzeć się bliżej, właściwej lokalizacji, która, mimo, iż zamyka wielką trójkę inwestycyjną (Kapitał, Idea, Lokalizacja), okazuje się zwykle być najtrudniejsza do zdobycia.

Rozpoczynając tzw. pre-feasibility (przed realizacyjne studium wykonalności), staramy się zidentyfikować konkretne problemy, które w przyszłości mogą zmniejszyć opłacalność, doprowadzić do nieopłacalności, bądź wręcz uniemożliwić pełną realizację projektu, w danym miejscu. Podzielenie Fazy Koncepcji na dwa, następujące po sobie etapy, wydaje się być najwłaściwsze z uwagi na analogiczną, ustawową drogę uzyskiwania pozwolenia na budowę.

-Etap WZIZT (Warunki Zabudowy i Zagospodarowania Terenu)
-Etap ZUDP (Zespół Uzgadniania Dokumentacji Projektowej)

Etap WZIZT

Analizę, tuż po zebraniu dokumentacji z rejestru gruntów i Miejscowego planu zagospodarowania, rozpoczynamy pod kątem oceny możliwości ewentualnej aranżacji i rozplanowania przestrzennego. Dalej, skupiamy się na analizie otoczenia, ewentualnych odstępstwach od MPZP, wymogach miejsc parkingowych oraz dostępności mediów dla danej inwestycji. Przechodząc do samej nieruchomości, problemami mogą okazać się ustawowe warunki budowlane rozpoczynając od „Światła dziennego”, „Dwutraktowości” czy „rozdzielności przechowywania” kończąc na zagadnieniach czysto sanitarnych. Odpowiednia lokalizacja szybów i szachów wentylacyjnych oraz urządzeń klimatyzacyjnych, przebieg dróg dostaw, oraz na kwestia w obecnym czasie niepomijalna – na ile lokacja pozwala na montaż infrastruktury przystosowującej obiekt pod kątem osób niepełnosprawnych? W sukcesywnym formułowaniu koncepcji, na Etapie Uzyskiwania Warunków Zabudowy, mogą i prawdopodobnie udział wezmą jeszcze przynajmniej cztery instytucje:

- Zarząd dróg miejskich w sferze projektowanych dróg dojazdowych;
- Regionalny inspektor ochrony środowiska, w kwestii oceny czy dana inwestycja należy do znacząco wpływających na środowisko i prognoz jej dalszego na nie oddziaływania;
- Właściwe Biuro konserwatora zabytków, w kwestii czy dana nieruchomość bądź najbliższe otoczenie nie jest wpisane na listę zabytków oraz pod kątem możliwości ewentualnej ich przebudowy;
- W przypadku większych przedsięwzięć, lokalne stowarzyszenia oraz fundacje, w zakresie możliwych oprotestowań oraz kosztów ewentualnej mediacji.
Sformułowanie planu projektu oraz uzyskanie powyższych uzgodnień pozwala na wnioskowanie o warunki zabudowy. Kontrola zgodności procedur administracyjnych z przepisami prawa oraz egzekucja ustawowych terminów, kończy Etap WZIZT.

Etap ZUD

Etap ZUD to zasadniczo koordynacja promes w sferach energetycznej, wodnej, gazowej i drogowej oraz koordynacja wszystkich szczebli wykonawstwa w obszarze zgodności projektowej. Etap kończy złożenie zebranej dokumentacji i otrzymanie pozwolenia na budowę. Oczywiście z uwagi na nieskończoną mnogość obszarów inwestowania, tak dla projektów związanych z transportem lotniczym czy energią atomową, pojawią się dodatkowe „lokalne” bariery inwestycyjne w postaci ustawowych wymagań, które daleko wykraczają poza przeszkody napotykane przez typowego inwestora.  Od tego czy uda nam się przewidzieć i wyprzedzić przeszkody inwestycyjne zanim się jeszcze pojawią, zależy zwykle spełnienie założeń budżetowych danej inwestycji. Brak skrupulatnego przygotowania, ciągłej koordynacji oraz stałego monitoringu obiegu dokumentów skutkuje wydłużającym się czasem uzyskiwania wymaganych zezwoleń, co zawsze bezpośrednio przekłada się na ostateczne wyniki finansowe całego przedsięwzięcia.