Pełna treść komentarza dostępna jest w  programie Serwis Budowlany .



Nieruchomości są rzeczami materialnymi co wynika z art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - dalej k.c. Sama definicja prawna nieruchomości znajduje się w art. 46 k.c., który stanowi, iż nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Dla uznania danego obszaru gruntu za nieruchomość konieczne jest jej wyodrębnienie od innych podmiotów jakimi w stosunku do niego są otaczające go grunty. Zatem dany grunt może stać się nieruchomością na skutek skonkretyzowania jego przedmiotowego zakresu, które następuje przez określenie jego zewnętrznych granic – por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 grudnia 2006 r., sygn. I OSK 124/06, LEX nr 293155.

Definicja nieruchomości znajduje się również w art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - dalej u.g.n., gdzie przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Jednakże na potrzeby obrotu nieruchomościami definicja zawarta w KC ma znaczenie podstawowe.

Z art. 46 k.c. wynika, iż można wyróżnić trzy rodzaje nieruchomości:
- nieruchomości gruntowe,
- nieruchomości budynkowe,
- nieruchomości lokalowe.

Elementami składowymi nieruchomości są:
- działki ewidencyjne,
- budynki i urządzenia,
- samodzielne lokale,
- pomieszczenia przynależne,
- części wspólne.

Nieruchomość może się składać z jednego lub więcej elementów składowych i zachodzi duża dowolność, jeżeli chodzi o składanie nieruchomości z tych elementów. Jednakże wskazane elementy składowe są już niepodzielne na gruncie prawa cywilnego. Ich ewentualny podział może nastąpić jedynie w postępowaniu administracyjnym – por. Podleś Piotr, artykuł, Palestra.2011.5-6.39, Zasady konstrukcyjne pojęcia nieruchomości - postulaty de lege ferenda. Teza nr 1, LEX nr 132637/1.

Wszystkie przepisy szczególne odnoszące się do nieruchomości (np.: co do formy przeniesienia własności) stosuje się w takim samym zakresie, bez różnic do wszystkich rodzajów nieruchomości, chyba że co innego wynika z przepisów szczególnych, a zwłaszcza regulujących funkcjonowanie nieruchomości budynkowych i lokalowych.

Nieruchomości gruntowe
Z definicji w art. 46 k.c. wynika, iż podstawową cecha nieruchomości gruntowej jest jej fizyczne wyodrębnienie w stosunku do otaczających ją gruntów. Dla bytu prawnego nieruchomości konieczne jest określenie jej obszaru i właściciela, nie jest konieczne natomiast założenie księgi wieczystej.

Dla uznania obszaru gruntu za nieruchomość niezbędne jest jego wyodrębnienie od innych przedmiotów, jakimi są w stosunku do niego inne otaczające go grunty. Chodzi więc tu o wyodrębnienie przedmiotowe, które może nastąpić poprzez określenie jego granic zewnętrznych, jednakże dla istnienia nieruchomości w rozumieniu prawa rzeczowego nie jest konieczne jej geodezyjne oznaczenie, a tym bardziej sporządzenie mapy geodezyjnej. @page_break@

O wyodrębnieniu nieruchomości decyduje też odrębność podmiotowa, rozumiana jako odmienny od gruntów sąsiednich stan własności tak określonej części powierzchni ziemskiej (T. Mróz, Nieruchomość a działka - rozważania na tle pierwokupu gminy, Rejent 1998, nr 9, s. 120). Bez znaczenia więc dla samego istnienia gruntu jako nieruchomości jest to czy granice nieruchomości są widoczne, w tym czy znaki graniczne są widoczne. Również fakt nie istnienia mapy geodezyjnej z zaznaczoną nieruchomością jest bez znaczenia dla bytu nieruchomości. Ważnym jest tylko aby było możliwe odtworzenie granic, czy też sporządzenie mapy. Jednakże geodezyjne wyodrębnienie gruntu niezbędne jest dla potrzeb obrotu nieruchomościami, ewidencji gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych. Nieruchomość gruntowa rozumiana jako część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności (por. art. 46 k.c.) może składać się z jednej lub kilku działek gruntu. Jeżeli składa się z jednej działki to wówczas uprawnione jest zamienne używanie tych pojęć (przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość oznaczona jako działka nr …), jeżeli zaś składa się z kilku działek, to przedmiotem sprzedaży może być albo cała nieruchomość albo część nieruchomości wydzielona w postaci działki – por. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 listopada 2004 r., sygn. I CK 261/04, LEX nr 58994.Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2003 r., sygn. IV CK 114/02, stanowiące własność tej samej osoby i graniczące ze sobą działki gruntu objęte oddzielnymi księgami wieczystymi są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wieczystej - OSNC 2004/12/201, Biul.SN 2004/12/6. Z kolei, w myśl wyroku Sądu Najwyższego z dnia 22 lutego 2012 r., sygn. IV CSK 278/11 OSNC 2013/3/35, Biul.SN 2012/12/13, M.Prawn. 2013/12/655-657, umowa darowizny jednej z dwóch – graniczących z sobą – działek gruntu stanowiących własność tej samej osoby, objętych oddzielnymi księgami wieczystymi, na których znajduje się budynek mieszkalny, nie jest nieważna z tej przyczyny, że została zawarta bez jednoczesnego podziału budynku.

Oprócz fizycznego wyodrębnienia gruntu, dla możliwości istnienia nieruchomości jako odrębnego przedmiotu prawa własności, niezbędne jest aby był on przedmiotem odrębnej własności – wyodrębnienie prawne polegającym na konkretyzacji właściciela gruntu. Dokonuje się to na podstawie przepisów o księgach wieczystych. Założenie księgi wieczystej powoduje, iż staje się ona nieruchomością.

Rozgraniczenie. Granice nieruchomości gruntowej ustala się zgodnie z przepisami ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne – dalej u.p.g.k. Jak stanowi art. 29 u.p.g.k. rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. Rozgraniczeniu podlegają, w miarę potrzeby, wszystkie albo niektóre granice określonej nieruchomości z przyległymi nieruchomościami lub innymi gruntami. Aby mogło być prowadzone postępowanie rozgraniczeniowe muszą istnieć wydzielone prawnie (geodezyjnie) nieruchomości o spornych lub zatartych granicach. Jedynie wówczas postępowanie administracyjne w sprawie o rozgraniczenie ma swój przedmiot – por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 13 marca 2013 r., sygn. II SA/Sz 356/12, LEX nr 1303045.

Rozgraniczenie jest urzędowym ustaleniem przebiegu granicy pomiędzy sąsiadującymi nieruchomościami, a jego istotą jest ustalenie, do jakich granic sięga prawo właściciela. Celem postępowania rozgraniczeniowego nie jest natomiast wytyczenie wszystkich granic określonej nieruchomości w taki sposób, aby jej powierzchnia odpowiadała treści księgi wieczystej. Rozgraniczenie wszystkich granic określonej nieruchomości z przyległymi nieruchomościami lub innymi gruntami dokonywane jest jedynie w miarę potrzeby. Potrzeba ta powstaje wówczas, gdy ze wszystkimi właścicielami nieruchomości sąsiednich powstał spór co do prawidłowego przebiegu poszczególnych granic – por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 7 marca 2013 r., II SA/Sz 1103/12, LEX nr 1303590. Istotą sporu o rozgraniczenie jest przebieg granic sąsiednich nieruchomości, w celu ustalenia jaki jest zakres – a więc zasięg prawa własności właścicieli sąsiadujących ze sobą nieruchomości.Rozgraniczenia nieruchomości dokonują wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miast) oraz, w wypadkach określonych w ustawie, sądy. Same czynności ustalania przebiegu granic wykonuje geodeta upoważniony przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

Przy ustalaniu przebiegu granic bierze się pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej. Jeżeli jest brak tych danych lub są one niewystarczające albo sprzeczne, ustala się przebieg granicy na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej strony, gdy druga strona w toku postępowania oświadczenia nie składa i nie kwestionuje przebiegu granicy. W razie sporu co do przebiegu linii granicznych, geodeta nakłania strony do zawarcia ugody. Ugoda zawarta przed geodetą posiada moc ugody sądowej.

Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany .