Gmina powinna ustalić stawkę czynszu powierzchni użytkowej lokalu na poziomie bazowym

Organ wykonawczy gminy ustalając stawkę czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu winien ustalić ją na poziomie bazowym, a następnie będzie ona różnicowana na podstawie zasad polityki czynszowej oraz warunków obniżania czynszu, określonych przez radę gminy.

Pytanie:
Czy wójt gminy ustalając stawkę czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy ustala ją z uwzględnieniem zniżek i zwyżek umieszczonych w uchwale rady gminy w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy?

Czy też ustala stawkę bazową (wspólną dla wszystkich lokali), którą dopiero przy naliczaniu stawki opłaty miesięcznej różnicuje dla każdego lokalu poprzez uwzględnienie położenia budynku, lokalu w budynku, wieku budynku, wyposażenia w media?

Odpowiedź:
Organ wykonawczy gminy ustalając stawkę czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu winien ustalić ją na poziomie bazowym, a następnie będzie ona różnicowana na podstawie zasad polityki czynszowej oraz warunków obniżania czynszu, określonych przez radę gminy w ramach wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

Uzasadnienie:
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – dalej u.o.p.l., w lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności:

1) położenia budynku;
2) położenia lokalu w budynku;
3) wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu;
4) ogólnego stanu technicznego budynku.

Z kolei, art. 8 pkt 1 u.o.p.l. upoważnia organ wykonawczy gminy do ustalania stawek czynszu, które mają być zgodne z zasadami, o których mowa w art. 21 ust. 2 pkt 4 u.o.p.l.

Prawidłowemu gospodarowaniu zasobem służą programy, o których mowa w art. 21 ust. 1 u.o.p.l., w tym wskazane w pkt 1-szym wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Ustęp 2 tego artykułu określa z jakich elementów ma się składać taki wieloletni program, a z pkt 4-go wynika, że ma obejmować zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu.

W wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy muszą znaleźć się więc obligatoryjne zapisy dotyczące warunków obniżania czynszu, niezależnie od czynników obniżających lub podwyższających wartość użytkową lokalu (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 19 września 2012 r., II SA/Ol 842/12, LEX nr 1222389).

Wykonując zatem swoje upoważnienie, wynikające z art. 8 pkt 1 u.o.p.l. organ wykonawczy gminy musi mieć podstawy, zasady, wedle których ustalał będzie stawki czynszu w zasobie mieszkaniowym gminy, a zatem ww. zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu, określone przez radę gminy w ramach wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

Więcej informacji i narzędzi znajdziesz w programie Serwis Budowlany Bądź na bieżąco ze zmianami prawnymi i korzystaj z aktualnych materiałów

Jak wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 września 2013 r., I OSK 1040/13, LEX nr 1421787, zależność między tymi dwoma aktami, tj. uchwałą rady gminy w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy a zarządzeniem organu wykonawczego gminy – wójta, burmistrza, prezydenta miasta – w sprawie ustalania stawek czynszu można określić jak akt wykonawczy do ustawy, gdzie rolę ustawy pełni uchwała w sprawie wieloletniego programu, a rolę aktu wykonawczego – zarządzenie, uwzględniające zasady ustalone uchwałą.

To uchwała, określając zasady polityki czynszowej w ramach wieloletniego programu, musi uwzględniać regulacje ustawy dotyczące czynszu, zaś zarządzenie ustalać ten czynsz zgodnie z wytycznymi tychże zasad. Jak zatem z zestawienia art. 8 pkt 1 i art. 21 ust. 2 pkt 4 u.o.p.l. wynika, zarządzenie, o którym mowa w art. 8 pkt 1musi być poprzedzone i mieć za podstawę uchwałę, o której mowa w art. 21 ust. 1 i art. 21 ust. 2 pkt 4 u.o.p.l.

Tak więc, organ wykonawczy gminy ustalając stawkę czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu winien ustalić ją na poziomie bazowym, a następnie będzie ona różnicowana na podstawie zasad polityki czynszowej oraz warunków obniżania czynszu, określonych przez radę gminy w ramach wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.